Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 27 января 2016 г. по делу N 33-317/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе: председательствующего Кузнецовой О.А., судей Процкой Т.В., Кожиной Е.А., при секретаре Сабадашевой А.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 27 января 2016 г. гражданское дело

по иску Диановой Н. В. к Аристакяну А. Э. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании денежных средств, судебных расходов

и по встречному иску Аристакяна А. Э. к Диановой Н. В. о взыскании ущерба, расходов за составление отчета об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта, судебных расходов,

по апелляционной жалобе представителя ответчика по первоначальному иску Гаркушевой Т.Б.

на решение Хилокского районного суда "адрес" от "Дата", которым иск Диановой Н.В. к Аристакяну А.Э. о признании предварительного договора купли-продажи от "Дата" незаключенным, взыскании денежных средств в размере "данные изъяты" руб., судебных расходов удовлетворен. Признан незаключенным предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: "адрес", заключенный с "Дата" Диановой Н.В. с Аристакяном А.Э. Взыскано с Аристакяна А.Э. в пользу Диановой Н.В. "данные изъяты" руб. и судебные расходы "данные изъяты" руб.

В исковых требованиях Аристакяна А.Э. к Диановой Н.В. о взыскании ущерба "данные изъяты" руб., судебных расходов отказано.

Заслушав доклад судьи Кузнецовой О.А., судебная коллегия

установила:

Дианова Н.В. обратилась в суд с требованием, ссылаясь на то, что "Дата" между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: "адрес" "а", по условиям которого Дианова Н.В. передала Аристакяну А.Э. "данные изъяты" руб. в счет оплаты стоимости жилого дома, земельного участка и хозяйственных построек (уборная, складское помещение). Впоследствии истцу стало известно, что ответчику не принадлежит часть земельного участка с расположенными на нем незаконно хозяйственными постройками, что следует из решения суда о сносе хозяйственных построек и освобождении земельного участка. С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора адвокату Аристакяна А.Э. была вручена претензия о расторжении договора и возврате денежных средств, однако ответа на претензию не последовало. С учетом уточнения иска просила признать незаключенным предварительный договор купли-продажи, взыскать с ответчика "данные изъяты" руб., судебные расходы (л.д. 4-5, 97-98).

Аристакян А.Э. обратился со встречным иском о взыскании ущерба. Требования мотивировал тем, что в соответствии с п. 2 предварительного договора купли-продажи жилой дом с момента подписания договора до "Дата" находится в аренде у Диановой Н.В. и последняя несет ответственность за сохранность данного имущества. При осмотре жилого дома было обнаружено, что за состоянием жилого дома никто не следил, в связи с чем система отопления пришла в негодность, комнаты залиты водой. Просил взыскать в счет возмещения ущерба восстановительную стоимость жилого дома "данные изъяты" руб., судебные расходы. (л.д. 38-39, 112-113).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 167-169).

В апелляционной жалобе представитель Аристакяна А.Э. - Гаркушева Т.Б. просит решение суда отменить, принять новое решение суда об отказе в иске Диановой Н.В. и удовлетворении иска Аристакяна А.Э. Указывает, покупатели были ознакомлены с документами на жилой дом и земельный участок, осмотрели имущество, между сторонами было достигнуто соглашение о предмете договора, в связи с чем договор считается заключенным. Умолчание продавца о сносе части хозяйственных построек, а также об аресте жилого дома (впоследствии признанным незаконным) свидетельствует о наличии условий для признания сделки недействительной по ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и не является основанием для признания договора не заключенным. Ссылка суда на ст. 37 Земельного кодекса РФ необоснованна, суд неправильно применил данную норму, так как п. 3 данной статьи прямо устанавливает иные последствия, а именно право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Считает не соответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда о том, что договор безвозмездного пользования не заключен ввиду отсутствия условий о предмете, так как покупателю передавалось все имущество по адресу: "адрес" а. Наличие передаточного акта в данном случае является необязательным, поскольку жилой дом с постройками, согласно условиям предварительного договора, будет находится в аренде у покупателя с даты подписания договора. Акт приема-передачи необходим как доказательство выполнения принятого обязательства по передаче имущества (л.д. 72-74).

Возражений не поступило.

Дианова Н.В., Дианов С.И., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Аристакян А.Э. надлежаще извещен, в судебное заседание не явился, направил своего представителя. В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Аристакян А.Э. - Гаркушеву Т.Б., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что "Дата" в форме единого документа, подписанного сторонами спора, между Аристакяном А.Э. (продавец) и Диановой Н.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: "адрес", а стоимостью "данные изъяты" руб., по условиям которого стороны приняли взаимные обязательства не позднее "Дата" подать документы по сделке купли-продажи на государственную регистрацию, при этом покупатель оплатил продавцу аванс в размере "данные изъяты" тысяч руб. за жилой дом с хозяйственными постройками и земельным участком (л.д. 6, 31).

На момент заключения данного договора продавцу Аристакяну А.Э. принадлежало на праве собственности следующее имущество, расположенное по адресу: "адрес" - земельный участок (площадью "данные изъяты" кв.м.), жилой дом (общей площадью "данные изъяты" кв.м.), уборная, забор, склад (л.д. 32, 34-36, 72).

Из ответа начальника "адрес" отдела судебных приставов следует, что в отношении Аристакяна А.Э. на основании решения суда "Дата" имеется исполнительное производство, по которому должник обязан к сносу построек (гаража, забора, туалета), возведенных им на соседнем земельном участке, расположенном по адресу: "адрес", производство находится в стадии исполнения с "Дата" и до настоящего времени не исполнено (л.д. 117-118).

Обращаясь с иском в суд, истица указывала на то, что указанное в предварительном договоре имущество не может быть передано ответчиком, поскольку возбуждено исполнительное производство о сносе хозяйственных построек, расположенных на самовольно занятой части земельного участка, являющегося объектом купли-продажи. В связи с указанным обстоятельством, предварительный договор не может считаться заключенным ввиду отсутствия соглашения по существенным условиям договора, а именно: сторонами не согласован предмет договора (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору).

Судом установлено, что ответчик получил "данные изъяты" руб. от истца в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи.

Основной договор купли-продажи сторонами спора не заключен. "Дата" истец направляла ответчику предложение с требованием расторгнуть предварительный договор купли-продажи (л.д. 7-8). В ответ на претензию Аристакян А.Э. сообщил, что жилой дом находится у Диановой Н.В. в аренде, в силу чего последняя обязана нести расходы по содержанию дома, просил оформить документы по сделке купли-продажи и оплатить оставшуюся сумму, обусловленную договором до "Дата" (л.д. 9-10).

Согласно объяснениям истца Диановой Н.В. в суде первой инстанции, не опровергнутых ответчиком вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, ей стало известно о наличии решении суда о сносе незаконно возведенных построек в связи с самовольным занятием земельного участка, после заключения предварительного договора, что повлияло на принятие ею решения не заключать основной договор.

Разрешая спор, суд, правильно применив к спорным правоотношениям нормы материального права, оценив представленные сторонами доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами не достигнуто соглашение о подлежащем передаче недвижимом имуществе, в связи с чем предварительный договор сторонами не заключен, в рассматриваемой правовой ситуации между сторонами какого-либо обязательства не возникло, и правильно руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, суд взыскал с ответчика полученную от истца сумму "данные изъяты" руб. в качестве неосновательного обогащения.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что предварительным договором не достигнуто соглашение о предмете, факт передачи жилого дома истцу надлежащими доказательствами не подтвержден, обязанность по содержанию жилого дома у истца не возникла, правовые основания для возмещения причиненного ущерба отсутствуют.

Судебная коллегия полагает указанные выводы верными и приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных в судебном заседании доказательств по правилам статьи 67 ГПК РФ, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Из оспариваемого договора невозможно установить уникальные характеристики продаваемого жилого дома и земельного участка (данные о площади, кадастровые номера, сведения о постройках и др.). Указание в качестве предмета договора наименования имущества и его места нахождения не является достаточным для договоров купли-продажи недвижимости по смыслу действующего законодательства.

Доводы апеллянта о несогласии с оценкой выводов суда первой инстанции судебная коллегия находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права. Как правильно указал суд первой инстанции, ответчиком не представлено доказательств передачи жилого дома Диановой Н.В., а условия предварительного договора об аренде сами по себе не свидетельствуют о совершении таких действий. Кроме того, как установлено судом, предварительный договор сторонами не заключен ввиду отсутствия соглашения по его существенным условиям.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Хилокского районного суда Забайкальского края от 7 октября 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Кузнецова О.А.

Судьи: Процкая Т.В., Кожина Е.А.

"данные изъяты"

"данные изъяты"