Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 23 декабря 2015 г. по делу N 33-5333/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего Ходусовой И.В.

и судей Процкой Т.В., Щаповой И.А.

при секретаре Башуровой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 23 декабря 2015 годагражданское дело по исковому заявлению Марушкина А. А.ча к Ажиговой Е. П. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка

по апелляционной жалобепредставителя истца Груздева А.В.

на решение Читинского районного суда Забайкальского края от 14 октября2015 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Марушкина А. А.ча к Ажиговой Е. П. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.

Заслушав доклад судьи Ходусовой И.В., судебная коллегия

установила:

Марушкин А.А.обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что "Дата" между ним и Ажиговой Е.П. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу "адрес", с кадастровым номером N согласно которому стороны обязались в срок до "Дата" заключить основной договор купли-продажи указанного земельного участка. Согласно N предварительного договора истец также обязался провести землеустроительные работы по формированию земельного участка. Принятые на себя обязательства продавцом выполнены. Впоследствии земельному участку, подлежащему передаче ответчику, присвоен кадастровый номер N. Однако ответчик под различными предлогами стал уклоняться от заключения основного договора купли-продажи. "Дата" в адрес Ажиговой Е.П. истцом направлено уведомление о готовности и необходимости заключения основного договора купли-продажи земельного участка. Ответа не последовало. Просил обязать ответчика в течение 10-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом Марушкиным А.А. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" на условиях, определенных сторонами в предварительном договоре купли-продажи от "Дата" (л.д.5-6).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д.70-72).

В апелляционной жалобепредставитель истца Груздев А.В.просит решение отменитьполностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Считает неверным вывод суда о том, что более поздняя постановка на кадастровый учет земельных участков имеет юридическое значение для рассматриваемого спора, поскольку обязанности по постановке на учет образуемых земельных участков у продавца не имелось.По мнению заявителя жалобыпредварительный договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, существенные условия основного договора в нем согласованы; обязанности, предусмотренные предварительным договором, продавцом исполнены в полном объеме и в надлежащие сроки; предложение о заключении основного договора продавцом направлено в адрес покупателя.Считает, что оснований для уклонения покупателя от заключения основного договора купли-продажи, предусмотренных законом не имелось(л.д. 50-51).

Истец Марушкин А.А., извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в зал судебного заседания не явился, направил своего представителя.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие не явившегося лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца Груздева А.В., поддержавшего доводы жалобы, ответчика Ажиговой Е.П., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что "Дата" между Марушкиным А.А. и Ажиговой Е.П. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (л.д. 8).

Согласно условиям предварительного договора стороны договорились в срок до "Дата" заключить договор купли-продажи земельного участка, ориентировочно общей площадью N входящего в состав земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью N расположенного по адресу: Россия, "адрес", принадлежащего Марушкину А.А. на праве собственности ( "данные изъяты" предварительного договора).

По соглашению сторон продажная цена земельного участка, установлена сторонами в размере "данные изъяты".

Согласно условиям "данные изъяты" предварительного договора истец обязуется провести землеустроительные работы по формированию земельного участка, подлежащего передаче покупателю, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

Из материалов дела также видно, что Ажиговой Е.П. при подписании предварительного договора, в качестве аванса переданы Марушкину А.А. денежные средства в размере "данные изъяты" а Марушкиным А.А. в свою очередь заказаны и проведены землеустроительные работы по формированию участков, подготовлен межевой план от "Дата" на образованные участки (л.д. 9-12).

В обоснование требований истец Марушкин А.А. указывал на то, что Ажигова Е.П. уклоняется от заключения основного договора.

Согласно ст. 429Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что обязательства, предусмотренные предварительнымдоговором, в настоящее время прекращены, поскольку в установленный предварительнымдоговором срок стороны основной договор купли-продажи земельного участка не заключили, предложений о заключении договорадруг другу не направили, а также не согласовали условие о продаже имеющегося на земельном участке строения.

Судебная коллегия находит решение суда об отказе в удовлетворении заявленных Марушкиным А.А. требований правильным с учетом следующего.

В силу положений ст. ст. 554, 555Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества отнесены предмет договора купли-продажи, то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена предмета договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ст. 429Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что на земельном участке, подлежащем передаче Ажиговой Е.П. имеется строение - жилой дом, который был возведен до заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Между тем, условий, касающихся указанного строения в предварительном договоре не содержатся.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из положений ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по предварительному договору купли-продажи нельзя признать согласованными, поскольку сторонами не были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче от продавца к покупателю.

Ссылаясь на указанные нормы, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в предварительном договоре не согласованы условия, позволяющие установить предмет договора.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Именно из такого, правильного, толкования норм Земельного кодекса Российской Федерации исходил суд первой инстанции, разрешая требования Марушкина А.А.

Отсутствие государственной регистрации права собственности МарушкинаА.А. на объект незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, не является основанием для указания в предварительном договоре купли-продажи в качестве предмета сделки только земельного участка без объектов недвижимости, расположенных на нем.

Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

Следует учесть, что доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации, право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, с учетом установленных по делу юридически значимых обстоятельств, в частности факта принадлежности Марушкину А.А. как земельного участка, так и находящихся на нем строения, руководствуясь пунктом 4 ст. 35Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, суд пришел к правомерному выводу, что заключение собственником этого имущества предварительного договора, без указания в нем недостроенного жилого дома, находящегося на земельном участке, продать который истец обязался, противоречит нормам действующего законодательства.

Судебная коллегия находит указанные выводы и решение суда законным, мотивированным и соответствующим установленным обстоятельствам дела.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что в предварительном договоре согласованы все необходимые и предусмотренные законом условия.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что истец своевременно направил Ажиговой Е.П.предложение о заключении основного договора купли-продажи, поэтому оснований считать обязательства сторон по предварительному договору прекращенными не имеется.

Указанный довод не влечет отмены решения суда по следующим основаниям.

Суд первой инстанции указал, что опись с вложениями заказного письма, направленного Марушкиным А.А. в адрес Ажиговой Е.П. не представлена, как не представлен и возвращенный истцу конверт.

В суде апелляционной инстанции представителем истца был представлен для обозрения почтовый конверт, содержащий уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи, который получен истцом из архива Почты России после заявления о розыске почтовой корреспонденции.

Уведомление, содержащееся в конверте, приобщено к материалам дела в качестве нового доказательства, поскольку истец не имел возможности представить его в суд первой инстанции.

Между тем, представленное уведомление не содержит личной подписи Марушкина А.А. и не может быть принято в качестве допустимого доказательства, подтверждающего намерение истца исполнить обязательства, предусмотренные предварительным договором.

Более того, даже при доказанности своевременного и надлежащего направления продавцом другой стороне предложения заключить основной договор, требования истца не подлежат удовлетворению по основаниям, указанным в апелляционном определении.

Довод апелляционной жалобы о том, что более поздняя постановка земельного участка на кадастровый учет не имеет юридического значения, не может быть принят во внимание, поскольку в иске отказано по иным основаниям.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Читинского районного суда Забайкальского краяот 14 октября2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобупредставителя истца Груздева А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: