Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 29 февраля 2016 г. по делу N 33-2720/2016

судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Федоренко В.Б.

судей Ашихминой Е.Ю., Поповой Н.Н.

при секретаре Филипове В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Валиуллиной "данные изъяты" к муниципальному образованию город Лесосибирск в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска, ООО "Мега Полис", ОАО "РостБанк" о признании права собственности, признании договора ипотеки недействительным,

по апелляционной жалобе истца и ее представителя - Регир Ю.В.

на заочное решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 10 декабря 2015 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Валиуллиной Лалы Халиловны к муниципальному образованию город Лесосибирск в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска, ООО "Мега Полис", ОАО "РостБанк" о признании права собственности на земельный участок, общей площадью 1261 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" а также о признании недействительным договора ипотеки от "данные изъяты" (з), заключенного между ЗАО КБ "КЕДР" и ООО "Мега Полис", в качестве обеспечения обязательств ООО "Простор" в части передачи права аренды на земельный участок общей площадью "данные изъяты", расположенный по адресу Красноярский "данные изъяты"

Заслушав доклад судьи Федоренко В.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Валиуллина Л.Х. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию город Лесосибирск в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска, ООО "Мега Полис", ОАО "РостБанк" о признании права собственности, признании договора ипотеки недействительным.

Требования мотивированы тем, что согласно договору аренды N 1290 от 22.09.2008 г. муниципальное образование город Лесосибирск, являющийся арендодателем, передало в аренду арендатору - ООО "Стройтехсервис" земельный участок, общей площадью 9234 кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "данные изъяты". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора от 16.04.2013 г. о передачи прав и обязанностей по договору N 1290, прежний арендатор ООО "Стройтехсервис" передало, а новые арендаторы - ООО "Мега Полис", Коваль Л.Х. (в настоящее время Валиуллина Л.Х. в связи с вступлением в брак) приняли все условия, права и обязанности по договору аренды от 22.09.2008. N 1290. Договор согласован с Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска, зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора о последующей ипотеке от 03.02.2014г. ООО "Мега Полис", являющийся по договору залогодатель, передало залогодержателю - ЗАО КБ "Кедр" в обеспечение обязательств ООО "Простор" право аренды земельного участка общей площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: Красноярский край, г.Лесосибирск, коммунально-складская зона, 3, стр. 3. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом, истица, являясь соарендатором и собственником нежилого здания, расположенном на спорном земельном участке, согласие на передачу права аренды в залог банку не давала, о заключении данного договора уведомлена не была.

Из указанного земельного участка выделен земельный участок общей площадью 1261 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 21.10.2013 г. На основании договора купли-продажи земельного участка от 21.04.2014 г. N 1145 муниципальное образование город Лесосибирск продало, а Валиуллина Л.Х. приобрела земельный участок общей площадью 1261 кв.м. с вышеуказанным кадастровым номером, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". Однако, в государственной регистрации права собственности на данный земельный участок, отказано по тем основаниям, что в едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним имеется актуальная запись о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" со множественностью лиц на стороне арендатора (Коваль Л.Х. и ООО "Мега Полис"). Кроме того, имеется запись о государственной регистрации ограничения-ипотеки на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", где залогодателем выступает ООО "Мега Полис". В соответствие с ответом, полученным регистрирующим органом от залогодержателя, договор ипотеки является действующим, согласие залогодержателя на изменение предмета ипотеки не выдавалось.

Учитывая, что Валиуллина Л.Х. в известность о заключении договора ипотеки поставлена не была, согласие на передачу права аренды земельного участка в ипотеку банку не давала, считает, что договор ипотеки от 30.05.2013 г. между ЗАО КБ "КЕДР" и ООО "Мега Полис", заключенный в качестве обеспечения обязательств ООО "Простор", является недействительным.

Указывая на вышеизложенные обстоятельства (с учетом уточненных заявленных исковых требований) просила признать за истцом право собственности на земельный участок, общей площадью 1261 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу Красноярский край, г.Лесосибирск, коммунально-складская зона, 3, стр. 3, признать недействительным договор ипотеки от "данные изъяты" (з), заключенный между ЗАО КБ "КЕДР" и ООО "Мега Полис", в качестве обеспечения обязательств ООО "Простор" в части передачи права аренды на земельный участок общей площадью "данные изъяты", расположенный по адресу "данные изъяты"

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец и ее представитель - Регир Ю.В., просят отменить решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неправильное установление фактических обстоятельств по делу, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца - Регир Ю.В., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

На основании статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе (ст. 173ГКРФ).

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.В соответствие со статьей 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

На основании статьи 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В силу ст. 11 ЗК РФ Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статья 22 ЗК РФ определяет, что арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно договору аренды "данные изъяты" г. муниципальное образование город Лесосибирск, являющийся арендодателем, передало в аренду арендатору - ООО "Стройтехсервис" земельный участок, общей площадью 9234 кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты" расположенный по адресу: "данные изъяты" сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора от 16.04.2013 г. о передачи прав и обязанностей по договору N 1290, прежний арендатор ООО "Стройтехсервис" передало, а новые арендаторы - ООО "Мега Полис", Коваль Л.Х. (в настоящее время Валиуллина Л.Х. в связи с вступлением в брак л.д.9) приняли все условия, права и обязанности по договору аренды от 22.09.2008 г. N 1290, указанны договор согласован с Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска, зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора о последующей ипотеке от 03.02.2014 г. (л.д.44-54) ООО "Мега Полис", являющийся по договору залогодатель, передало залогодержателю - ЗАО КБ "Кедр" в обеспечение обязательств ООО "Простор" право аренды земельного участка общей площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: Красноярский край, г.Лесосибирск, коммунально-складская зона, "данные изъяты" Совместно с правом аренды на данный земельный участок, в залог по договору от 03.02.2014 г. передано и нежилое помещение, расположенное на данном земельном участке (п. 1.15 договора), принадлежащее истцу на праве собственности (стр. 3, пом. 2).

Из указанного земельного участка выделен земельный участок общей площадью "данные изъяты" дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости "данные изъяты". (л.д. 17).

На основании договора купли-продажи земельного участка от "данные изъяты" муниципальное образование город Лесосибирск продало, а Валиуллина Л.Х. приобрела земельный участок общей площадью "данные изъяты". с кадастровым номером "данные изъяты", образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" "данные изъяты" Стоимость данного земельного участка оплачена истцом в полном объеме (л.д.13-16).

В настоящее время залогодержателем спорного имущества является ОАО "Рост Банк" на основании договора "данные изъяты". об уступке прав требования, по которому ОАО КБ "Кедр" уступает, а ОАО "Рост Банк" принимает все права требования, вытекающих из кредитных договоров, а также права требования по договорам, обеспечивающим исполнение обязательств заемщиками, в том числе по договору залога от "данные изъяты"), заключенному с ООО "Мега Полис" в качестве обеспечения обязательств ООО "Простор" (л.д. 206).

Разрешая заявленные требования и анализируя представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к объективному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора о последующей ипотеке "данные изъяты" г. недействительным, поскольку необходимость получение согласия арендатора на распоряжение спорным имуществом ни законом, ни договором предусмотрена не была.

В этой связи, ссылка апелляционной жалобы о том, что для заключения вышеуказанного договора ипотеки, требовалось согласие истца, как арендатора земельного участка, является несостоятельной.

"данные изъяты"

Договор аренды земельного участка от 16.03.2014 г., не содержит условия о необходимости согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог. Факт уведомления собственника земельного участка (администрации г.Лесосибирска) о передаче арендатором (ООО "Мегаполис") арендных прав в залог подтверждается письмом от "данные изъяты"

Кроме того, на момент выделения земельного участка, а также на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 1261 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты"., образованного путем выдела из состава земельного участка "данные изъяты", право аренды на указанный земельный участок уже находилось в залоге.

При этом судебная коллегия учитывает, что суд производит оценку доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Правильность и объективность оценки имеющихся в материалах дела доказательств, произведенная судом первой инстанции, сомнений у судебной коллеги не вызывает.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и направлены на иную оценку доказательств по делу, что в силу закона основанием для отмены решения не является, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 10 декабря 2015 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца и ее представителя - Регир Ю.В. - без удовлетворения.

Председательствующий: В.Б.Федоренко

Судьи: Е.Ю. Ашихмина

Н.Н. Попова