Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 01 марта 2016 г. по делу N 33-2299/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

в составе: председательствующего Чудиновой Т.М.,

судей: Курпас И.С., Дударек Н.Г.,

при секретаре Мельничук В.Е.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чудиновой Т.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Ипотечный агент ВТБ-БМ2" Заречневой Т.М.

на решение Киселевского городского суда Кемеровской области

от 10 сентября 2015 года

по иску Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент ВТБ-БМ2" к Абибулаевой Анастасии Юрьевне о взыскании долга по кредитному договору, расторжении кредитного договора с обращением взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛА:

Закрытое акционерное общество "Ипотечный агент ВТБ-БМ2" обратился в Киселевский городской суд с иском к ответчику Коровиной А.Ю. (после вступления в брак и смены фамилии - Абибулаевой) о взыскании долга по кредитному договору, расторжении кредитного договора с обращением взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивировало тем, что в соответствии с условиями кредитного договора "данные изъяты" Коровиной А.Ю. Банк "данные изъяты" предоставил кредит в размере "данные изъяты" для целевого использования: приобретения квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты"

Истец исполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объёме.

ДД.ММ.ГГГГ заемщику предоставлены денежные средства в сумме "данные изъяты" на текущий рублевый счёт, что подтверждается мемориальным ордером ДД.ММ.ГГГГ

В силу п. 5.3.8 кредитного договора заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитентного платежа в размере "данные изъяты"

Согласно п. 7.1 индивидуальных условий кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог (ипотека) квартиры.

По состоянию на 18.02.2014 г. квартира оценена в размере "данные изъяты" руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО "данные изъяты"

14.05.2015 г. был получен новый отчёт об оценке, согласно которому состоянию на 14.05.2015 г. квартира оценена в размере "данные изъяты" руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО " "данные изъяты"", отчёт об оценке N N

28.04.2015 г. между Банком "данные изъяты" и "Ипотечный агент ВТБ-БМ2" ЗАО заключён договор купли-продажи закладных N, в соответствии с которым закладная, выданная ответчиком, была продана истцу. Законным владельцем закладной в настоящее время является "Ипотечный агент ВТБ-БМ2" (ЗАО), о чём на закладной имеется отметка первоначального залогодержателя о смене владельца закладной - Банка ВТБ 24 (ЗАО).

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ответчик не внёс ни одного платежа в счёт погашения долга по кредитному договору, в связи с чем, истцом в соответствии с п. 6.4.1 кредитного договора, предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ., а также заемщик был извещён от намерении истца расторгнуть кредитный договор с ДД.ММ.ГГГГ Однако указанное требование ответчиком исполнено не было.

"данные изъяты"

Истец просил взыскать в его пользу с ответчика Абибулаевой А.Ю. задолженность по кредитному договору "данные изъяты". Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу. "адрес" путём продажи с публичных торгов, определив начальную, продажную цену, исходя из стоимости, указанной в отчёте об оценке недвижимости "данные изъяты" Расторгнуть кредитный договор N заключённый с Коровиной (Абибулаевой) А.Ю. Взыскать с Абибулаевой А.Ю. расходы по уплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты"

Решением Киселевского городского суда Кемеровской области от 10 сентября 2015 года постановлено:

Расторгнуть кредитный договор N

Взыскать с Абибулаевой Анастасии Юрьевны в пользу Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент ВТБ-БМ2" задолженность по Кредитному договору "данные изъяты"

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: "данные изъяты" определить способ реализации Квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере "данные изъяты"

В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Ипотечный агент ВТБ-БМ2" Заречнева Т.М. просит изменить решение суда в части установления размера начальной продажной стоимости залоговой квартиры незаконным и необоснованным.

Указывает, что рыночная стоимость квартиры должна быть равной 80 процентам рыночной стоимости установленной в отчете оценщика. Согласно материалов дела, рыночная стоимость согласно отчета оценщика N составляет "данные изъяты" руб. Начальная продажная стоимость заложенной квартиры, должна быть установлена в размере "данные изъяты" руб.

В заседание судебной коллегии не явились лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте слушания дела надлежащим образом, о наличии уважительных причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, об отложении разбирательства дела не ходатайствовали, в виду чего судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в обжалуемой части, судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения Обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст.348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п.1).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.2).

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3).

В силу п. 1 ст.350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 2 ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, "данные изъяты" между Банк "данные изъяты" и Абибулаевой (Коровиной) А.Ю. заключен кредитный договор "данные изъяты"

"данные изъяты" исполнил свои обязательства по Кредитному договору в полном объеме, денежные средства в сумме "данные изъяты" руб. были зачислены на счет ответчика.

Согласно п.6 кредитного договора предметом ипотеки по кредитному договору является залог (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: "адрес"

Собственником предмета ипотеки является Коровина А.Ю., что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ

26.09.2013 г. между Банком "данные изъяты" и "ЗАО " Ипотечный агент ВТБ-БМ2" заключен договор об оказании услуг по обслуживанию закладных и прав требования N, по условиям которого последний оказывает банку услуги по переданным на сопровождение кредитным договорам, в т.ч. принимать меры по взысканию сумм, подлежащих уплате заемщиками по кредитным договорам (п.2.2.2.1 договора).

28.04.2014 между Банком "данные изъяты" и ЗАО " Ипотечный агент БТБ-БМ2" заключен договор купли-продажи закладных N N, по которому продавец Банк "данные изъяты" передал в собственность покупателю ЗАО " Ипотечный агент БТБ-БМ2" закладные согласно перечню, в который входит закладная Коровиной (Абибулаевой) А.Ю. по кредитному договору N. Передача закладных удостоверена актом приема-передачи от 03.09.2014.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что Абибулаева А.Ю. свои обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом, кредит погашает в нарушение порядка и сроков, установленных графиком.

По состоянию на 27.05.2015 общая сумма задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты"

Учитывая систематическое неисполнение Абибулаевой А.Ю. обязательства по погашению долга и уплате процентов (с ДД.ММ.ГГГГ), истцом в соответствии с п. 6.4.1. Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в срок не позднее 13 мая 2015 г., а также заемщик был извещен о намерении истца расторгнуть кредитный договор с 14 мая 2015 г.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, проверив представленный банком расчет задолженности, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для досрочного взыскания с ответчика задолженности. Взысканный судом размер задолженности ответчиком не оспаривается.

Разрешая спор по существу, суд установил, что обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняются, в результате чего образовалась задолженность, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Банка "данные изъяты" о взыскании задолженности по кредитному договору, взыскав с ответчика задолженность по Кредитному договору N в размере "данные изъяты"

Разрешая требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: "адрес", суд первой инстанции установил, что залогодержатель (кредитор) вправе обратить взыскание на заложенное имущество при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 дней календарных дней.

Исходя из фактических обстоятельств дела, свидетельствующих о нарушении Абибулаевой А.Ю. обязательств по кредитному договору, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на предмет ипотеки - квартиру.

Обращая взыскание на заложенное имущество, суд руководствовался статьями 50, 54.1 Закона об ипотеке, статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, установив, что предмет залога принадлежит ответчику, права залогодержателя удостоверены закладной, заемщик допустил систематическое нарушение обязательств по внесению ежемесячных платежей по кредитному договору, признаков незначительности нарушения обязательства и несоразмерности стоимости заложенного имущества не имеется, пришел к обоснованному выводу об обращении взыскания на предмет залога.

При этом, приняв во внимание отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки "данные изъяты", выполненное ООО " "данные изъяты"", как содержащий достоверные сведения о рыночной стоимости квартиры в размере "данные изъяты" руб., суд первой инстанции определилначальную продажную цену этого имущества в размере, соответствующем ее фактической рыночной цене.

Судебная коллегия не находит оснований согласиться с выводом суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены, как основанным на неправильном применении норм материального права.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что спорная квартира передана в залог Банку "данные изъяты" Цена предмета ипотеки была установлена сторонами в п.6.4 кредитного договора по договору купли-продажи - "данные изъяты" руб. в соответствии с отчетом об оценке квартиры ООО " "данные изъяты"" (п.8.5 Закладной), выполненным на основании договора на оказание услуг по оценке недвижимого имущества от 02.08.2013 года, заключенного между "данные изъяты" Банк "данные изъяты" и ООО " "данные изъяты"".

Начальная продажная цена предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущества сторонам определена не была.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец и ответчик не достигли соглашения об определении начальной продажной цены заложенного имущества на момент рассмотрения дела в суде, в связи с чем такая цена должна быть установлена судом.

Определение начальной продажной цены заложенного имущества при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке находится в компетенции суда и разрешается им с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств о стоимости заложенного имущества на день принятия решения об обращении на него взыскания.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Банк просил определить начальную продажную цену квартиры исходя из стоимости, указанной в отчете об оценке недвижимости "данные изъяты" в размере "данные изъяты" руб., с учетом особенностей, установленных ст.54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Учитывая, что с момента передачи объекта недвижимости в залог прошел длительный период времени, стоимость квартиры к моменту рассмотрения дела изменилась, судебная коллегия считает, что при определении начальной продажной цены заложенного имущества во внимание должна приниматься рыночная стоимость предмета залога на момент принятия решения об обращении взыскания на данное имущество.

Таким образом, определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд первой инстанции правильно руководствовался представленным истцом отчетом отчете об оценке недвижимости "данные изъяты" по состоянию на "данные изъяты"

Однако, суд первой инстанции необоснованно не учел требование подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, в силу которого начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика. Указанное свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права, что в силу пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения суда в указанной части.

В этой связи начальная продажная стоимость заложенного имущества устанавливается судебной коллегией равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, что соответствует "данные изъяты" руб. ( "данные изъяты" руб. x 80%).

С учетом изложенного решение суда в части определения размера начальной продажной стоимости обращенного ко взысканию имущества коллегия находит необходимым изменить, в связи с неправильным применением судом норм материального права и установить такую стоимость в размере "данные изъяты" руб.

В остальной части решение суда сторонами не обжаловалось, и его законность и обоснованность предметом проверки судебной коллегии не являлись.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Киселевского городского суда Кемеровской области от 10 сентября 2015 года в части установления начальной продажной цены изменить.

Установить начальную продажную цену квартиры, расположенной по адресу: по адресу: "адрес" в размере "данные изъяты" рублей.

Председательствующий: Т.М. Чудинова

Судьи: И.С. Курпас

Н.Г. Дударек

Решение о размещении

судебного акта на сайте Кемеровского областного суда

по делу N33-2299

Принятое решение

Подпись судьи об утверждении решения

Разместить в полном объеме, так как текст решения подлежит опубликованию (ч. 3 ст. 253 ГПК РФ, ст. 35 Закона РФ "О средствах массовой информации", ч. 2 ст. 15 ФЗ от 22.12.2008 N 262-ФЗ в ред. от 28.06.2010 г.).

Разместить с удалением персональных данных участников процесса, кроме фамилий и инициалов истца, ответчика, третьего лица, гражданского истца, гражданского ответчика, осужденного, оправданного, лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, секретаря судебного заседания, рассматривавших (рассматривавшего) дело судей (судьи), а также прокурора, адвоката и представителя, если они участвовали в судебном разбирательстве (ч. 3 ст. 15 ФЗ от 22.12.2008 N 262-ФЗ в ред. от 28.06.2010 г.).

Разместить с исключением сведений, содержащих:

- государственную или иную охраняемую законом тайну (коммерческую, налоговую, банковскую, врачебную, нотариальную, адвокатскую, аудиторскую, тайну страхования, усыновления, завещания, переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, тайну исповеди, ломбарда и др.).

- иную информацию ограниченного доступа (сведения о событиях и обстоятельствах частной жизни, личная, семейная тайна, конфиденциальные сведения о населении в переписных листах, а также информация, ставшая известной работникам учреждений социального обслуживания при оказании социальных услуг и др.).

(ч. 4 ст. 15 ФЗ от 22.12.2008 N 262-ФЗ в ред. от 28.06.2010 г.).

(Нужное подчеркнуть)

Не размещать, так как судебный акт вынесен по делам:

1) затрагивающим безопасность государства;

2) возникающим из семейно-правовых отношений, в том числе по делам об усыновлении (удочерении) ребенка, другим делам, затрагивающим права и законные интересы несовершеннолетних;

3) о преступлениях против половой неприкосновенности и половой свободы личности;

4) об ограничении дееспособности гражданина или о признании его недееспособным;

5) о принудительной госпитализации гражданина в психиатрический стационар и принудительном психиатрическом освидетельствовании;

6) о внесении исправлений или изменений в запись актов гражданского состояния;

7) об установлении фактов, имеющих юридическое значение, рассматриваемых судами общей юрисдикции;

8) разрешаемым в порядке статьи 126 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

(ч. 5 ст. 15 ФЗ от 22.12.2008 N 262-ФЗ в ред. от 28.06.2010 г.).

(Нужное подчеркнуть)

Судья