Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 24 февраля 2016 г. по делу N 33-2830/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Шинкиной М.В.,

судей: Корецкого А.Д., Романова П.Г.

при секретаре Поповой Л.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дубровина П.Н. к ООО "Азово-Донская девелоперская компания" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, по апелляционной жалобе Дубровина Павла Николаевича на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 ноября 2015 г. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия,

установила:

Дубровин П.Н. обратился в суд с иском к ООО "Азово-Донская девелоперская компания" с указанными выше исковыми требованиями, ссылаясь на то, что 17.01.2014 г. между сторонами был заключен предварительный договор о приобретении истцом в собственность земельного участка площадью 11 900 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", расположенного АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для ИЖС.

Согласно п.1.3. договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 31.07.2014 г. В соответствии с п. 1.4. договора на момент его подписания земельный участок входил в состав земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности (земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), последний обязался сформировать из данного земельного участка земельный участок, являющийся предметом настоящего договора и поставить его на кадастровый учет не позднее даты заключения основного договора купли-продажи земельного участка. Продавец информировал покупателя, что земельный участок, являющийся предметом настоящего договора, будет образован из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который является предметом залога в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости - земельного участка), заключенным между ООО "Азово-Донская девелоперская компания" (ООО "АДДК") и ООО " Н.Б.". После получения в полном размере от покупателя платежей, указанных в п.2.3 договора, продавец осуществлял мероприятия, указанные в п. 1.3. настоящего договора, связанные с выводом земельного участка из залога. Цена земельного участка по соглашению сторон составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

Порядок оплаты предусматривал, что до 17.01.2014 г. покупатель оплачивает 100 000 руб., которые включались в сумму обеспечения (п.2.2.), до 31.01.2014 г. - авансовый платеж в размере 440 000 руб., из которых 31 000 руб. включалась также в сумму обеспечения, а до 30.06.2014 г. авансовый платеж в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (п.п.2.3.1.,2.3.2.,2.3.3.)

Истец ссылается на то, что он был вынужден дважды подписать дополнительные соглашения к договору от 17.01.2014 г. в том числе: 30.07.2014г. была изменена редакция п. 1.4. о заключении основного договора купли-продажи земельного участка не позднее 02.02.2016 г. и 12.01.2015 г., где также была изменена редакция п.2.1. в результате цена земельного участка увеличилась более чем на 100 000 руб. и составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА., также была изменена редакция п.2.3., согласно которому до заключения основного договора он должен был внести авансом более 90% стоимости земельного участка.

Впоследствии истец узнал, что залог недвижимости - земельного участка, из которого должен был быть выделен и продан ему земельный участок, не прекращен, в связи с чем, он обратился к руководству ответчика с требованием о расторжении всех состоявшихся между ними соглашений и о возврате внесенной им предоплаты в сумме 540 000 руб.

27.04.2015 г. истец был вынужден подписать соглашение о расторжении предварительного договора от 17.01.2014 г. с дополнениями, согласно которому ему были возвращены 470 000 руб.

Истец считает, что в соответствии со ст. 167, 168, 346 ГК РФ, ст.37 ФЗ "Об ипотеке" спорная сделка не соответствует закону и является ничтожной, поскольку при ее совершении не было получено согласие ООО " Н.Б.", который являлся залогодержателем спорного земельного участка по договору об ипотеке, на его отчуждение, следовательно, является недействительной с момента ее заключения и не влечет юридических последствий.

На основании изложенного, истец просил суд применить последствия недействительной сделки по предварительному договору от 17.01.2014 г. и дополнительных соглашений к нему от 30.07.2014 г., от 12.01.2015 г. и от 27.04.2015 г. между сторонами в форме возврата в его пользу 70 000 руб.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика в порядке ст. 43 ГПК РФ было привлечено ООО "НОМОС-БАНК", переименованное в ПАО Банк "ФК Открытие".

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 ноября 2015 г. Дубровину П.Н. отказано в удовлетворении заявленных им требований.

В своей апелляционной жалобе, Дубровин П.Н. считает решение суда незаконным и необоснованным, просит отменить его, вынести новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

В качестве доводов жалобы, заявитель ссылается на обстоятельства аналогичные изложенным в исковом заявлении, а именно относительно заключения предварительного договора о приобретении истцом в собственность земельного участка в п. Щепкин Аксайского района, а также того, что он был вынужден дважды подписать дополнительные соглашения к договору от 17.01.2014 г., в результате чего цена земельного участка увеличилась более чем на 100 000 руб. и составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА., также, что до заключения основного договора он должен был внести авансом более 90% стоимости земельного участка.

Выражая не согласие с выводами суда, указывает на то, что ответчик заключил письменное соглашение при отсутствии у него полномочий по распоряжению земельным участком, без согласия третьего лица, в связи с чем как считает истец, ответчик получил денежные средства без законных на то оснований.

Кроме того, заявитель указывает на то, что при заключении спорного предварительного договора купли-продажи земельного участка ответчиком не были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Также истец не согласен с выводами суда, касающимися пропуска срока исковой давности, полагая, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителя ответчика ООО "Азово-Донская девелоперская компания" по доверенности Татарова А.И., представителя третьего лица ПАО Банк "ФК Открытие" по доверенности Бергович Л.Ф., посчитав возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие не явившегося истца Дубровина П.Н., судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходил из установленных по делу обстоятельств, учитывая отсутствие доказательств того, что Дубровин П.Н. был вынужден заключить предварительный договор и соглашение о его расторжении при указанных им обстоятельствах и на таких условиях, принимая во внимание, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества, а также заявление ответчика о применении исковой давности к рассматриваемому делу, руководствуясь положениями ст.ст. 166-168, 309, 310, 329, 421, 429, 453, 454 ГК РФ, пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Дубровина П.Н.

Так, из материалов дела следует и не отрицалось сторонами, что 17.01.2014 г. между ООО "Азово-Донская девелоперская компания" и Дубровиным П.Н. был заключен предварительный договор, о приобретении истцом в собственность земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, и входящего в состав загородного поселка "Щепкин", площадью 11 900 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", расположенного АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для ИЖС, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, отмеченного штриховкой на схеме, являющейся приложением N1.

По условиям данного договора, к моменту заключения основного договора купли-продажи на земельный участок будет оформлен кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер и прочие характеристики земельного участка в соответствии с требованиями законодательства.

Стороны особо оговорили, что к моменту заключения основного договора купли-продажи земельного участка и/или с даты получения покупателем уведомления продавца о получении кадастрового паспорта, стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему предварительному договору с целью заполнения недостающей информации в отношении земельного участка (п. 1.2).

Согласно п. 2.1 договора цена земельного участка по соглашению сторон составила 2 618 000 руб.

В п. 1.3. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка в пользу покупателя или указанных им лиц в срок не позднее 31.07.2014г. включительно.

В соответствии с п. 1.4. продавец информирует покупателя, что земельный участок, являющийся предметом настоящего договора, будет образован из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который является предметом залога в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости - земельного участка), заключенным между ООО "Азово-Донская девелоперская компания" (ООО "АДДК") и ОАО "НОМОС-БАНК", и обязался осуществить мероприятия по выводу земельного участка из залога после получения в полном размере от покупателя платежей, указанных в п.2.3 договора.

Согласно п. 2.3. предварительного договора покупатель обязуется оплатить до 17.01.2014 г. включительно 100 000 руб., которые включаются в сумму обеспечения, указанную в п. 2.2., до 31.01.2014 г. авансовый платеж в размере 440 000 руб. из которых 31 000 руб. включаются в сумму обеспечения, указанную в п. 2.2. договора, по взаимному соглашению сторон, а также авансовый платеж в размере 2 078 000 руб. до 30.06.2014 г. В дату подписания основного договора купли-продажи земельного участка продавец обязан осуществить зачет указанных сумм обеспечения и авансовых платежей в счет оплаты суммы, которую покупатель должен уплатить в качестве выкупной цены.

Пунктом 2.5 предварительного договора предусмотрено, что в случае подачи заявления покупателем о вступлении в НП "Собственников земельных участков загородного поселка "Щепкин", стоимость земельного участка, являющегося предметом основного договора купли-продажи, будет уменьшена на стоимость двух единовременных целевых членских взносов в сумме 466 500 руб. В этом случае стороны обязуются подписать дополнительное соглашение об изменении цены

В п.3.6 предварительного договора предусмотрено право покупателя в соответствии с п. 3 ст.450 ГК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения предварительного договора, письменно уведомив продавца, по основаниям, перечисленным в п.п.а),б),в), представляющих собой существенное нарушение продавцом своих обязательств в рамках настоящего договора.

Судом также установлено, что 27.06.2014 г. земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был снят с кадастрового учета в связи его разделом на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на которые у ответчика зарегистрировано право собственности 11.08.2014 г.

30.07.2014 г. между ООО "Азово-Донская девелоперская компания" и Дубровиным П.Н. было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 17.01.2014 г., которым была изменена редакция п. 1.4. договора и стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка в пользу покупателя или указанных им лиц в срок не позднее 02.02.2016 г.

15.09.2014г. между ООО "Азово-Донская девелоперская компания" и ПАО Банк "ФК Открытие" было заключено дополнительное соглашение к договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.06.2013 г. об исключении земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из под залога, которое зарегистрировано в УФСГРКиК по Ростовской области 19.09.2014 г.

12.01.2015 г. между ООО "Азово-Донская девелоперская компания" и Дубровиным П.Н. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 17.01.2014 г., которым была изменена редакция п. 2.1. и по соглашению сторон определена цена земельного участка 2 ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА., а также была изменена редакция п. 2.3., согласно которой на дату заключения данного соглашения покупатель оплатил продавцу 540 000 руб., из которых 131 000 руб. являются суммой обеспечения, указанной в п.2.2 договора по взаимному соглашению сторон. Покупатель взял на себя обязательства по оплате продавцу авансовых платежей, а именно в размере 187 557 руб. до 30.01.2015 г., в размере 187 557 руб. до 28.02.2015 г., в размере 187 557 руб. до 30.03.2015 г., в размере 187557 руб. до 30.04.2015 г., в размере 187 557 руб. до 30.05.2015 г., в размере 187 557 руб. до 30.06.2015 г., в размере 187 557 руб. до 30.07.2015 г., в размере 187 557 руб. до 30.08.2015 г., в размере 187 557 руб. до 30.09.2015 г., в размере 187 557 руб. до 30.10.2015 г., в размере 187 557 руб. до 30.11.2015 г ... в размере 187 557 руб. до 30.12.2015 г. (л.д.11).

26.02.2015г. Дубровин П.Н. направил в адрес ответчика заявление о возврате уплаченных по договору в качестве аванса денежных средств в размере 540 000 руб. в связи с досрочным расторжением предварительного договора от 17.01.2014 г. (л.д.13-14).

27.04.2015 г. между ООО "Азово-Донская девелоперская компания" и Дубровиным П.Н. заключено соглашение, в соответствии с которым, стороны решили расторгнуть предварительный договор от 17.01.2014 г. в связи с тем, что Дубровин П.Н. отказывается от исполнения договора, обязательства сторон по вышеназванному договору прекращаются с 27.04.2015г. (л.д.12).

Согласно п. 2 соглашения сторона 1 (ООО "АДДК") получила по договору от стороны 2 (Дубровина П.Н.) - 540 000 руб. В связи с тем, что договор расторгается по вине стороны 2, сторона 1 оставляет в соответствии с договором и по соглашению сторон у себя в собственности сумму обеспечения в размере 70 000 руб. В связи с расторжением договора сторона 1 обязуется возвратить стороне 1 не позднее 07.05.2015 г. денежную сумму в размере 470 000 руб. без уплаты процентов. В п. 3 указано, что связи с расторжением договора стороны никаких претензий друг к другу не имеют.

При этом как верно отметил суд, то обстоятельство, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности в последующем может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не поставит его на кадастровый учет, не снимет обременение, не получит согласие залогодержателя на отчуждение, или уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора, а контрагент в свою очередь может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Суд правомерно отклонил довод представителя истца о том, что наличие обременения залогом банка и не выделение из земельного участка, принадлежащего ответчику, объекта купли-продажи на момент заключения предварительного договора повлекло невозможность получения истцом кредитных средств и оставление ответчиком полученной суммы 70 000 руб., может иметь правовое значение в случае спора относительно применения последствий, предусмотренных ст. 381 ГК РФ, однако в рамках заявленных требований основанием удовлетворения иска не является.

Рассматривая заявление представителя ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд руководствовался ст.ст. 181, 199, 453 ГК РФ и исходил из содержания предварительного договора от 17.01.2014 г., из которого следует, что продаваемый земельный участок еще не выделен и не поставлен на кадастровый учет, входит в состав земельного участка с КН 61:02:600006:2175, который является предметом залога, учитывая, что исковые требования в части недействительности предварительного договора от 17.01.2014 г. и дополнительного соглашения к нему от 30.07.2014 г. были предъявлены истцом в августе 2015 г., суд пришел к выводу о пропуске истцом предусмотренного ч.2 ст. 181 ГК РФ срока исковой давности. При этом доказательств уважительности причин пропуска такого срока, суду представлено не было.

Кроме того, как верно отметил суд, поскольку предварительный договор купли-продажи от 17.01.2014 г. с учетом дополнительных соглашений к нему от 30.07.2014 г. и от 12.01.2015 г. был расторгнут соглашением сторон от 27.04.2015 г., то в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, а потому у суда отсутствуют основания для признания указанного предварительного договора и соглашения о расторжении данного договора недействительными, а, следовательно, и применения последствий недействительности сделки.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, обоснованы ссылками на подлежащие применению нормы материального права, которые правильно истолкованы судом применительно к установленным обстоятельствам дела, с учётом характера сложившихся правоотношений, и на представленные сторонами доказательства, которым судом дана оценка в их совокупности в соответствии с положениями статей 67,198 ГПК РФ.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию истца с тем, что ему не были возвращены 70 000 руб., которые как он считает не были ему возвращены в связи с тем, что истец 27.04.2015 г. вынужден был подписать соглашение о расторжении предварительного договора от 17.01.2014 г. Однако судебная коллегия не может признать их состоятельными, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, являлись предметом рассмотрения в суде, исследованы судом и их оценка изложена в постановленном решении.

Не могут повлечь отмену решения суда и доводы, касающиеся установления судом факта пропуска истцом срока исковой давности, поскольку также являлись предметом исследования и оценки суда, выводов суда не опровергают, каких-либо подтвержденных данных, свидетельствующих о неправильности постановленного судом решения, не содержат и не могут повлечь отмены обжалуемого решения суда.

Таким образом, оснований для отмены правильного по существу судебного акта, у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела и спор по существу разрешен судом верно.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 ноября 2015 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Дубровина П.Н. - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09.03.2016 г.

Председательствующий:

Судьи: