Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 25 февраля 2016 г. по делу N 33-637/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Славгородской Е.Н.

судей Хаянян Т.А., Власовой А.С.

при секретаре Аведиеве Л.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шевченко С.А. к Герман В.А., Администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону, третье лицо Дорохов В.Б. о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности по апелляционной жалобе Шевченко С.А. на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 августа 2015 года. Заслушав доклад судьи Хаянян Т.А. судебная коллегия

установила:

Шевченко С.А. обратилась в суд с иском Герман В.А., Администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо Дорохов В.Б. о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности, указав, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на основании простого письменного договора купли-продажи она купила у Герман В.А. жилой дом, состоящий из трех комнат, коридора, веранды, летней кухни, на прилегающей к нему усадьбе (земельном участке), площадью 140 кв.м. и выходом шириной 3,05 кв.м. на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Договор подписан и расчет произведен в присутствии свидетелей, указанных в тексте самого договора. Истец указала, что с момента заключения договора она со своей семьей пользуется данным домовладением, за свой счет и своими силами произвела реконструкцию жилого дома - увеличила его жилую и полезную площадь путем присоединения ранее нежилых помещений, подвела к дому коммуникации, обустроила все удобства. После заключения договора купли-продажи истец сдала на учет его копию в БТИ г.Ростова-на-Дону, однако, поскольку договор не был нотариально удостоверен, в БТИ он учтен как домашняя сделка.

Кроме того истец указала, что на земельном участке находятся два самостоятельных дома, земельный участок фактически разделен на два, имеет разные въезды. Однако, поскольку право сособственника зарегистрировано только за Дороховым В.Б., которому фактически принадлежит второй дом, именно он значится собственником всего имущества, в том числе и дома истца. С учетом изложенного истец просила суд признать договор купли-продажи жилого дома от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, заключенный между Герман В.А. и Шевченко С.А., действительным, признать за Шевченко С.А. право собственности на жилой дом литер "П", общей площадью 62,80 кв.м., на пристройки к нему литер "Ш", площадью 26,7 кв.м. литер "П2", площадью 19,5 кв.м. навес литер "п2", площадью 4,6 кв.м. сарай кирпичный литер "Ч", площадью 1,7 кв.м. навес без обшивки литер "Щ", площадью 15,3 кв.м. сливную яму N16, замощение двора цементное N13, площадью 73,8 кв.м., забор деревянный N15, ворота металлические N6, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

27 августа 2015 года Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону постановилрешение, которым отказал Шевченко С.А. в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Шевченко С.А. просит отменить решение суда и постановить новое решение об удовлетворении исковых требований, указав, что на момент заключения договора купли-продажи действовал Гражданский кодекс РСФСР, в соответствии с положением которого не требовалось нотариальное оформление сделки, в случае если сделка между сторонами исполнена. Апеллянт обращает внимание суда на то обстоятельство, что договор купли-продажи домовладения между сторонами исполнен с момента его заключения, договор купли-продажи был передан в БТИ, о чем сделана соответствующая запись о совершении домашней сделки, после чего истцу была выдана домовая книга, выдавались разрешения на проектирование водоснабжения и газоснабжения.

В возражения на апелляционную жалобу Дорохов В.Б. просит оставить решение суда без изменения, указывая на то, что при совершении сделки купли-продажи спорное имущество не принадлежало Герман В.А., договор в установленном порядке не зарегистрирован.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Шевченко С.А. по доверенности Мироненко Г.В., Дорохова В.Б., его представителя по ордеру Землянскую Ю.В., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 8, 12, 153, 164, 165, 218, 222, 233, 421, 425, 433, 549, 550, 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 239 Гражданского кодекса РСФСР и исходил из того требование Шевченко С.А. о признании договора купли-продажи действительным не подлежит удовлетворению, поскольку данный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, переход права собственности на переданное по данному договору имущество не осуществлен. Суд указал на то, что из договора купли-продажи невозможно установить на какой дом возникло право собственности у истца. Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что спорное имущество принадлежало Герман В.А. на праве собственности на момент заключения договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 92 ГК РСФСР (действовавшего в период возникновения спорных правоотношений) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Аналогичные положения содержатся в ст. 209 ГК РФ.

Согласно ст. 239 ГК РСФСР договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.

Из ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Исходя из названных положений закона, правом на распоряжение имуществом имеет его собственник.

Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Шевченко С.А. и Герман В.А. заключен договор, по условиям которого Герман В.А. продала Шевченко С.А. дом, состоящий из трех комнат, коридора, веранды, летней кухни, с прилегающей к нему усадьбой 140 кв.м. и выходом шириной 3,05 м. на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Из текста указанного договора следует, что продавец получил обусловленную условиями договора цену переданного имущества в размере 9000 рублей. Договор купли-продажи заключен сторонами в простой письменной форме в присутствии свидетелей. При этом переход права собственности, равно как и сам договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, в установленном законом порядке до настоящего времени не зарегистрирован.

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1, 2, ст. 6 указанного Федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Аналогичные положения предусматривала и ст. 135 ГК РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964 года), действовавшая в момент возникновения правоотношений, в соответствии с которой право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

По смыслу данной нормы наличие даже исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о переходе к покупателю права собственности на это имущество.

Согласно ст. 8 ФЗ от 30.11.1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Согласно выписке из реестровой книги НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, на настоящий момент по данным МУПТИиОН право собственности на домовладение по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано за Дороховым В.Б. - целое. Кроме того, из сведений, содержащихся в названной выписке, и по данным инвентаризационного (технического) дела, истребованного судебной коллегией из МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону не следует, что Герман В.А. когда-либо с 1974 года являлась собственником имущества по указанному адресу.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п. 2 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, для признания государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю необходимо наличие регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Поскольку в материалах дела не имеется доказательств того, что спорное домовладения когда-либо принадлежало на праве собственности Герман В.А., то отказ суда в удовлетворении исковых требований о признании права собственности по основаниям признания сделки действительной, является правильным.

Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене состоявшегося по делу решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.

Нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права при разрешении спора судебной коллегией не установлено, в связи с чем, оснований к отмене обжалуемого решения не имеется. Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25 августа 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Шевченко С.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст определения изготовлен 4.03.2016 г.