Решение Ростовского областного суда от 09 марта 2016 г. по делу N 3а-136/2016

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Соколова Д.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, ООО "Гранит",

с участием представителя административного истца - Малаховой А.Л.

представителя Правительства Ростовской области - Венецкой Е.И.,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - Чекмаревой Е.В.,

представителя ООО "Гранит" - Келеберда Т.Г.,

установил:

Соколов Д.А. обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных и административных помещений. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика об оценке, отчет имеет положительное экспертное заключение СРО - Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков". В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца - Малахова А.Л., действующая по доверенности, подержала заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика, полагая недостоверным заключение эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

Представитель Правительства Ростовской области - Венецкая Е.И., в суд явилась, указала об отсутствии возражений против размера рыночной стоимости земельного участка, приведенного в экспертном заключении.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Чекмарева Е.В. в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска в связи с необоснованностью доказательств рыночной стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Гранит" (второй арендатор) - Келеберда Т.Г. в суд явилась, подержала заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика, полагая недостоверным заключение эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

Представители ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является соарендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных и административных помещений.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д.7 том 1).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет до 01.01.2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является базой для определения размера арендной платы, истец является одним из собственников нежилых помещений на участке, что определяет правовой интерес правообладателя земельного участка в споре.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 30 ноября 2015 года (экспертиза на подтверждение рыночной стоимости объекта).

В отчете оценщика отобраны аналоги с назначением участков производственного назначения (для эксплуатации производственной базы), территориально относящиеся к промзоне ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА соток (рассматриваемый участок имеет площадь ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА соток), цена предложений - от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей за квадратный метр. Оценщиком применены корректировки на торг (15%), на площадь в отношении участков большей площади (плюс 4%), на время продажи (в пределах плюс 0,5 %), поправка на местоположение не применялась.

Правительство Ростовской области и Администрация г.Ростова-на-Дону представили письменные возражения против доводов административного иска и отчета оценщика. Возражения сводятся к следующему: отсутствует выборка предложений, из которой отобраны аналоги, что нивелирует анализ использованных аналогов из разных районов города; существенно отлична площадь аналогов от рассматриваемого участка; в объявлении о продаже аналога N2 отсутствует указание о назначении участка (между тем в отчете указан аналогичный с другими аналогами вид использования без корректировок); не проанализирована оснащенность аналогов коммуникациями; ненадлежаще применена поправка на торг для неактивного рынка.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.02.2016 года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7 "Оценка недвижимости".

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), экспертом проанализированы основные аспекты рынка земельных участков в соответствии с ФСО 1,7 основные ценообразующие факторы.

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону из более широкой выборки схожих объектов (таблица 3, отобраны по следующим критериям - г.Ростов-на-Дону, продажа земельного участка под индустриальную застройку, промышленного назначения, в рамках определенного экспертом сегмента рынка земельных участков), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Объекты-аналоги площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, расположенные в западной промзоне города (таблица 6 заключения) отобраны с учетом использования коэффициента вариации случайной величины (таблица 7), аналоги имеют ценовой диапазон от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей за 1 кв.метр.

Применение конкретных корректировок на условия сделки и на площадь экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники (л.д.190-194 том 1).

Конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения на заключение эксперта, исходящие от административного истца (л.д.11-13 том 2) и заинтересованных лиц, - Администрации г.Ростова-на-Дону и ООО "Гранит", суд отклоняет как необоснованные. Экспертиза выполнена уполномоченным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, которое является мотивированным, ясным по изложению, выводам.

Эксперт допрошен в судебном заседании, привел основанные на содержании заключения пояснения по замечаниям административного истца.

Доводы о неправильном использовании нормативных и методических источников несостоятельны, опровергаются содержанием заключения и самими источниками содержания информации. Суждения о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом с точки зрения анализа экспертом диапазона цен, поскольку рассматриваемый земельный участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (участки промышленного назначения) и территориальной зоне города Содержание объявлений о продаже аналогов и время их размещения с точки зрения срока экспозиции объекта отвечают требованиям вышеприведенных ФСО. Ссылка на наличие объявлений о продаже участков с меньшей стоимостью не базируется на всестороннем экономическом анализе и сводится лишь к утверждению о правильности подбора аналогов оценщиком в отчете, при том, что оценщик не привел вообще более широкую выборку объявлений для обоснования отбора аналогов и не обосновал ценовые диапазоны в отношении участков производственного назначения в г.Ростове-на-Дону, в то же время из заключения эксперта усматривается наличие анализа соответствующего сегмента рынка, с учетом места нахождения и площади.

Корректировки, использованные и объясненные экспертом, соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными. Расчеты математически обоснованы и проверяемы, что подтвердил эксперт в суде.

Остальные аргументы, в том числе ООО "Гранит" являются предположениями о завышении рыночной стоимости земельного участка. Осмотр участка при ретроспективной оценке не был признан судом обязательным, учитывая, что конкретные аргументы о том, как осмотр мог повлиять на определение рыночной стоимости, не приведены.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов - аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы представителя органа местного самоуправления о несогласии с заключением эксперта суд отклоняет, поскольку доказательств иной рыночной стоимости (более высокой или низкой, чем в заключении эксперта) не представлено.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

При таком положении заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит частичному удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался конкретный показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных и административных помещений, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 17 декабря 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Соколова Д.А. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов