Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 февраля 2016 г. по делу N 33-2186/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего Кутыревой Е.Б.

судей Корниловой О.В., Никитиной И.О.

при секретаре Игнатьеве С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе Ордена Трудового красного знамени Колхоза-племзавода "Красный маяк"

на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 15 октября 2015 года

по иску Ордена Трудового красного знамени Колхоза-племзавода "Красный маяк" к Бузину С.В. , Бузиной С.С., Б.А.С. о признании договора купли-продажи незаключенным, признании утратившим право пользования квартирой и выселении из квартиры Бузина С.В., Бузиной С.С., Б.А.С., по встречному иску Бузина С.В. к Ордена Трудовому красного знамени Колхозу-племзавод "Красный маяк" о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, о государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Корниловой О.В., объяснения явившихся лиц судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Ордена Трудового красного знамени Колхоз-племзавод "Красный маяк" (далее колхоз) обратился в суд с иском к Бузину С.В., Бузиной С.С., Бузину А.С., Бузину А.С. с требованиями о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании утратившими право пользования квартирой и выселении из квартиры, в обоснование своих доводов указал, что 28 января 2013 года с Бузиным С.В. заключен договор купли-продажи квартиры N 1, расположенной в доме N 1а по ул. Кумохинская д. Серково Кумохинского сельсовета Городецкого района Нижегородской области, собственником которой является Колхоз-племзавод "Красный маяк", по условиям договора стоимость продаваемой квартиры составила "данные изъяты", которую покупатель оплачивает в размере 50 % от стоимости квартиры, оставшуюся часть - "данные изъяты" покупатель обязался выплачивать в течение 10 лет ежегодно равными долями по "данные изъяты", при этом, отработав в Колхозе "Красный маяк" 10 лет, покупатель приобретает право собственности на указанную выше квартиру. Согласно п.4 договора купли-продажи, если покупатель оставляет работу в колхозе до истечения 10 лет со дня продажи квартиры, покупатель обязуется оплатить полную стоимость квартиры в размере "данные изъяты", или сдать квартиру в колхоз. С момента заключения договора купли-продажи до настоящего времени ответчик Бузин С.В. платежи в счет оплаты квартиры не производил, в настоящее время в колхозе не работает, в связи с чем истец просит признать договор купли-продажи квартиры "адрес", от 28 января 2013 года, заключенный между колхозом "Красный Маяк" и Бузиным С.В. расторгнутым, признать ответчиков утратившими право пользования указанной выше квартирой, выселить их из спорного жилого помещения.

Изменив исковые требования, просил признать договор купли-продажи квартиры "адрес" незаключенным, признать ответчиков утратившими право пользования указанной выше квартирой, выселить их из спорного жилого помещения.

Ответчик Бузин С.В. обратился с встречным иском к Ордена трудового красного знамени Колхозу-племзаводу "Красный маяк" которые мотивировал тем, что после заключения 28 января 2013 года договора купли-продажи спорная квартира была фактически передана Бузину С.В., и он владеет ею открыто и добросовестно, оплачивает коммунальные платежи. Денежные средства в счет оплаты за квартиру не переданы, поскольку колхоз отказывается предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, а также отказывается оформлять расписку в получении денежных средств, предложив заверить факт передачи денежных средств записью в журнале колхоза. На неоднократные предложения оформить надлежащим образом сделку колхоз уклоняется. Бузин С.В. полагает, что в силу заключенного договора купли-продажи квартиры у колхоза прекратились права и обязанности по отношению к спорной квартире, а у ответчика возникли эти права. Отсутствие государственной регистрации договора является лишь препятствием для перехода этого права к покупателю и не служит основанием для признания договора купли-продажи незаключенным.

Бузин С.В. просил признать сделку купли-продажи квартиры "адрес" заключенной, обязать Ордена трудового красного знамени Колхоз-племзавод "Красный маяк" выполнить условия договора купли-продажи квартиры от 28 января 2013 года путем надлежащего принятия денежных средств за квартиру и передачи правоустанавливающих документов Бузину С.В.

Изменив исковые требования, Бузин С.В. просил признать сделку купли-продажи квартиры "адрес" заключенной, обязать Ордена трудового красного знамени Колхоз-племзавод "Красный маяк" зарегистрировать договор купли-продажи квартиры от 28 января 2013 года, зарегистрировать переход права собственности на квартиру "адрес", по договору купли-продажи квартиры от 28 января 2013 года.

Определением Городецкого городского суда Нижегородской области от 17 июля 2015 года в качестве соответчиков по делу привлечены несовершеннолетние Б.А.С. и Б.А.С..

Определением Городецкого городского суда Нижегородской области от 02 июля 2015 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен орган опеки и попечительства Управления образования и молодежной политики администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Ордена трудового красного знамени Колхоз-племзавод "Красный маяк" Пендин Е.А. исковые требования с учетом их изменений, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал.

Ответчик Бузин С.В. в судебном заседании исковые требования Колхоза-племзавода "Красный маяк" не признал, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал, обстоятельства, изложенные во встречном иске, поддержал.

Ответчики Бузина С.С., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Б.А.С. и Б.А.С., третье лицо - орган опеки и попечительства Управления образования и молодежной политики администрации Городецкого муниципального района, прокурор в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствии.

Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 15 октября 2015 года постановлено:

В удовлетворении исковых требований Ордена трудового красного знамени Колхоза-племзавода "Красный маяк" к Бузину С.В. , Бузиной С.С., Б.А.С., Б.А.С. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, признании утратившими право пользования квартирой и выселении из квартиры Бузина С.В., Бузиной С.С., Б.А.С., Б.А.С., -отказать.

Встречные исковые требования Бузина С.В. к Ордена трудового красного знамени Колхозу-племзаводу "Красный маяк" о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, о государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру - удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи квартиры "адрес" от 28.01.2013 года заключенным между продавцом Ордена трудового красного знамени Колхозом-племзаводом "Красный маяк" и покупателем Бузиным С.В..

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры "адрес" от 28.01.2013 года, заключенного между продавцом Ордена трудового красного знамени Колхозом-племзаводом "Красный маяк" и покупателем Бузиным С.В..

В удовлетворении встречных исковых требований в части государственной регистрации перехода права собственности на квартиру "адрес" от 28.01.2013 года- отказать.

Взыскать с Ордена трудового красного знамени Колхоза-племзавода "Красный маяк" в пользу Бузина С.В. расходы на оплату государственной пошлины в сумме "данные изъяты".

В апелляционной жалобе Ордена Трудового красного знамени Колхоза-племзавода "Красный маяк" поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального права, по доводам несогласия с оценкой доказательств и выводами суда.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, объяснения явившихся лиц судебная коллегия Нижегородского областного суда приходит к следующему.

Разрешая заявленные Бузиным С.В. требования, суд руководствовался ст. ст. 421, 488, 489, 555 ГК РФ, и исходил из их обоснованности, поскольку истцом по встречному иску представлены доказательства заключения договора купли-продажи квартиры с собственником недвижимого имущества, соблюдение при этом всех существенных условий, необходимых для данного вида сделок.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции полагает возможным согласиться.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.Как установлено судом и следует из материалов дела, Постановлением администрации Городецкого муниципального района Нижегородской "адрес" N от 26.12.2012 года утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного переустройством и перепланировкой жилого дома "адрес".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.01.2013 года за Колхозом "Красный маяк" зарегистрировано право собственности на здание: многоквартирный дом, расположенный по адресу: "адрес".

Из технического паспорта здания жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом состоит из пяти квартир, в том числе квартиры N N.

28 января 2013 года между колхозом "Красный Маяк" и Бузиным С.В. был заключен договор купли-продажи квартиры N N, расположенной в доме "адрес", по условиям которого балансовая стоимость продаваемой квартиры составляет "данные изъяты", покупатель оплачивает продавцу 50 % балансовой стоимости в сумме "данные изъяты" в рассрочку на 10 лет ежегодно равными долями по "данные изъяты".

Согласно п.3 указанного договора покупатель приобретает право собственности на продаваемую квартиру по истечении 10 лет со дня подписания договора при условии, если покупатель отработает в колхозе 10 лет и уплатит стоимость квартиры в сумме "данные изъяты".

Пунктом 4 договора предусмотрено, что в случае, если покупатель Бузин С.В. оставляет работу в колхозе до истечения 10 лет со дня продажи ему квартиры, Бузин С.В. обязуется оплатить полную стоимость квартиры в сумме "данные изъяты", или сдает квартиру в колхоз. При уплате за квартиру ее полной стоимости покупатель приобретает право собственности на эту квартиру.

Согласно справке администрации Кумохинского сельсовета Городецкого муниципального района Нижегородской области N 204 от 10 марта 2015 года по адресу: "адрес", зарегистрированы и проживают с 07 февраля 2013 года Бузин С.В., Бузина С.С., Б.А.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Б.А.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В силу статьи 12 ГПК Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Положениями статьи 56 ГПК Российской Федерации предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установив вышеизложенные обстоятельства по делу и оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд сделал правильный вывод о том, что договор купли-продажи квартиры от 28 января 2013 года является заключенным, поскольку оспариваемый договор заключен в письменной форме, в нем сторонами оговорены все существенные условия, необходимые для договоров данного вида: предмет договора, цена, условия перехода права собственности на предмет продажи. При этом суд правильно исходил из того, что права истца заключением договора не нарушаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как следует из материалов дела, Бузиным С.В. во исполнение договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", платежи из заработной платы не удерживались, в кассу колхоза и на расчетный счет колхоза не поступали.

Согласно приказу от 17 февраля 2015 года N 12У, трудовой договор между Ордена трудового красного знамени Колхозом-племзаводом "Красный маяк" и Бузиным С.В. прекращен по п.3 ст.77 ТК РФ.

Бузину С.В. истцом направлено уведомление N 40 от 26 февраля 2015 года об освобождении жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", и снятии с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу.

Из представленного в материалы дела заявления Бузина С.В. от 06 марта 2015 года, адресованного председателю Ордена трудового красного знамени Колхоз-племзавод "Красный маяк", следует, что Бузин С.В. имеет намерение оплатить стоимость квартиры по договору от 28 января 2013 года в сумме "данные изъяты". Факт получения данного уведомления истцом не оспаривается.

Проверяя довод истца относительно признания договора купли-продажи квартиры не заключенным по основанию не внесения Бузиным С.В. денежных средств по договору в кассу колхоза, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по указанному истцом основанию, поскольку оно не свидетельствует о незаключенности договора. Кроме того, заявитель жалобы не лишен возможности обращения с самостоятельными исковыми требованиями о взыскании денежных средств по договору к Бузину С.В..

Как установлено судом и следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи от 28 января 2013 года между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, соблюдена форма договора, установленная законом в отношении продажи недвижимости, в договоре содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом сделки; цена договора установлена по соглашению сторон.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи незаключенным, поскольку оснований для признании незаключенным договора купли-продажи квартиры между колхозом-племзаводом "Красный Маяк" и Бузиным С.В. от 29 января 2013 года, по указанным истцом основаниям, как не соответствующим требованиям закона, не имеется.

Соответственно является законным и обоснованным решение суда в части отказа в иске о признании Бузина С.В., Бузину С.С., Б.А.С. и Б.А.С. утратившими право пользования жилым помещением: квартирой "адрес".

Колхоз-племзавод "Красный маяк" обязан исполнить условия договора купли-продажи квартиры в соответствии с условиями договора и законом.

Однако, как следует из справок управления Росреестра по Нижегородской области, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется сведений о зарегистрированных правах ответчиков на недвижимое имущество (.

В силу закона, правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Поскольку оспариваемый договор заключен сторонами 28.01.2013 года, следовательно, он подлежал государственной регистрации.

Отказавшись от государственной регистрации договора и фактически от перехода права собственности, Колхоз-племзавод "Красный маяк" в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что иск Бузина С.В. в части произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, подлежит удовлетворению.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении заявленных Колхозом -племзаводом "Красный маяк" требований, поскольку считает, что обстоятельства дела судом установлены полно и правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, нормы действующего законодательства применены судом верно.

Принятое судом первой инстанции решение о признании договора заключенным и выполнении государственную регистрацию договора купли-продажи соответствует выбранному Бузиным С.В. способу защиты нарушенного права и ст. 12 ГК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ. Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от15 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ордена Трудового красного знамени Колхоза-племзавода "Красный маяк" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи