Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 01 марта 2016 г. по делу N 33-452/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Кубаревой Т.В.,

судей Лепской К.И. и Парфеновой Т.В.

при секретаре Бабановой Н.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери

01 марта 2016 года

по докладу судьи Кубаревой Т.В.

дело по апелляционной жалобе Комлевой Д.Я. на решение Калязинского районного суда Тверской области от 25 ноября 2015 года, которым постановлено:

"В исковых требованиях Комлевой Д.Я. к Алексеевой Н.А., Головкову В.Е. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности и взыскании судебных расходов отказать.

Денежные средства в сумме "данные изъяты" рублей, перечисленные по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ на счет Управления Судебного департамента в Тверской области, возвратить Комлевой Д.Я.".

Судебная коллегия

установила:

Комлева Д.Я. обратилась в суд с иском к Алексеевой Н.А., Головкову В.Е. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности и взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований указала, что она и ответчик Алексеева Н.А. являются собственниками половины жилого дома N, расположенного по адресу: "адрес", и земельного участка.

У истца в собственности находится "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на жилой дом "адрес" и "данные изъяты" доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный там же. У ответчика Алексеевой Н.А. в собственности была "данные изъяты" доля в праве общей долевой собственности на жилой дом N и "данные изъяты" доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Права на недвижимое имущество зарегистрированы в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Алексеева Н.А. приняла решение о продаже принадлежащих ей долей в праве собственности на недвижимое имущество, о чем известила истца в письменной форме, где содержались сведения о цене "данные изъяты" рублей. В ответ на полученное уведомление истец выразила свое согласие на покупку принадлежащего Алексеевой Н.А. недвижимого имущества, но вместе с тем сообщила о несогласии с ценой, предложив ответчику встретиться и урегулировать данный вопрос. Ответа не последовало.

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно получила уведомление от Алексеевой Н.А. о намерении продать принадлежащее ей недвижимое имущество. Истец отправила письменный ответ о своем согласии купить это имущество. Однако, ответчик с истцом не встретилась, вопрос цены с истцом не согласовывала.

Так как истец была заинтересована в покупке долей в праве собственности на недвижимое имущество у Алексеевой Н.А., то обращалась в суд Калязинского района Тверской области с иском о признании за ней права собственности на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, о выплате ответчице денежной компенсации. В рамках рассмотрения гражданского дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на жилой дом составляла "данные изъяты" рубля "данные изъяты" копеек; рыночная стоимость "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляла "данные изъяты" рублей. Свое согласие на покупку доли жилого дома и доли земельного участка по цене, определенной экспертами, истец высказывала и в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ истец вновь получила от Алексеевой Н.А. уведомление о намерении продать принадлежащие ей доли в праве общей долевой собственности. Тогда истец обратилась в суд с иском о выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. Однако решением Калязинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ ее исковые требования были оставлены без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ истец узнала от жены Головкова В.Е., что Алексеева Н.А. продала принадлежащие ей доли в праве на жилой дом и земельный участок. Ответ на запрос в "данные изъяты" отдел Управления Россреестра по Тверской области подтвердил эту информацию. Причем договор купли-продажи долей в праве был заключен ДД.ММ.ГГГГ, уведомление Алексеева Н.А. направила истцу ДД.ММ.ГГГГ, переход права по договору зарегистрирован в органе Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

О совершении сделки по продаже долей в праве общей долевой собственности Комлева Д.Я. узнала ДД.ММ.ГГГГ, поэтому полагает, что срок для обращения с настоящим иском в суд истекает ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, согласно Федеральному закону "О внесении изменений в главы 1, 3, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 декабря 2012 года правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558 (особенности продажи жилых помещений), 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01 марта 2013 года. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации не подлежал, соответственно считается заключенным ДД.ММ.ГГГГ, а уведомление о продаже долей получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время истец готова приобрести принадлежащие ответчику доли в праве общей долевой собственности, в том числе и по предложенной ею явно завышенной цене.

На указанных основаниях Комлева Д.Я. просила суд первой инстанции перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Алексеевой Н.А. и Головковым В.Е., предметом которого являются "данные изъяты" доля в праве общей долевой собственности на земельный участок и "данные изъяты" доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: "адрес", а также просила взыскать с ответчиков солидарно понесенные ею судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг представителя в суде.

В судебном заседании истец Комлева Д.Я. и ее представитель адвокат Троицкая Н.Н. исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

Ответчик Алексеева Н.А. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не представила.

Представители ответчика Алексеевой Н.А. - адвокат Большаков Ю.С. и Комлева Л.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями Комлевой Д.Я. не согласились.

Ответчик Головков В.Е. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался по указанному в исковом заявлении адресу.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не представил, просил рассмотреть гражданское дело по иску Комлевой Д.Я. без личного участия в судебном заседании.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Комлевой Д.Я. ставится вопрос об отмене решения суда и предлагается постановить по делу новое решение с удовлетворением заявленных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывается на то, что до совершения договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Головков В.Е. не являлся долевым собственником земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м. Следовательно, апеллянт, как долевой собственник земельного участка по отношению к Головкову В.Е. имеет преимущественное право покупки проданной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В нарушение требований пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец "данные изъяты" доли земельного участка и "данные изъяты" доли жилого дома - ответчик Алексеева Н.А. не известила ее о намерении продать указанные доли.

Договор купли-продажи Алексеева Н.А. (продавец) подписала с Головковым В.Е. (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ, а письменное уведомление, предусмотренное пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, направила апеллянту только ДД.ММ.ГГГГ, когда договор купли-продажи был уже подписан и представлен для государственной регистрации.

По мнению апеллянта, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, полученное ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно не содержит намерения ответчика Алексеевой Н.А. продать доли в праве на жилой дом и земельный участок постороннему лицу.

Считает, что ссылки суда первой инстанции в решении на уведомления о продаже от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и ответы на эти уведомления от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не могут являться основаниями к отказу в иске.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу, что поскольку она получила уведомление ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ, то есть "данные изъяты" года спустя, ответчик Алексеева Н.А. совершила сделку с Головковым В.Е., ответчик поступила в рамках закона, и не нужно было уведомлять ее за месяц до сделки в "данные изъяты" году.

Если в "данные изъяты" году она не имела возможности купить доли в праве у ответчика Алексеевой Н.А., то в "данные изъяты" году у апеллянта такая возможность имелась, что подтверждается иском о переводе прав покупателя и квитанцией о перечислении "данные изъяты" рублей по договору купли-продажи на депозит судебного департамента.

По мнению апеллянта, ДД.ММ.ГГГГ ответчик Алексеева Н.А. была обязана выполнить требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении нее, как долевого собственника, в том числе единственного долевого собственника по земельному участку.

Действия ответчика Алексеевой Н.А. по уведомлению о сделке в "данные изъяты" году, а также ДД.ММ.ГГГГ уже после совершения сделки от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть признаны разумными и добросовестными.

От представителя Алексеевой Н.А. по доверенности Комлевой Л.Н. поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых критикуются доводы жалобы и предлагается решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседание суда апелляционной инстанции явились: представитель истца Комлевой Д.Я. адвокат Троицкая Н.Н., представители ответчика Алексеевой Н.А. адвокат Большаков Ю.С. и Комлева Л.Н.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем обусловленные положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации препятствия для рассмотрения дела в апелляционной инстанции отсутствуют.

В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца адвоката Троицкой Н.Н., поддержавшей доводы жалобы, представителей ответчика адвоката Большакова Ю.С. и Комлевой Л.Н., полагавших решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом первой инстанции установлено, что жилой дом N, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, находился в общей долевой собственности Комлевой Д.Я., Алексеевой Н.А. и Головкова В.Е. При этом Комлевой Д.Я. принадлежит на праве собственности "данные изъяты" доли в праве на данный жилой дом, Алексеевой Н.А. - "данные изъяты" доля в праве, Головкову В.Е. - "данные изъяты" доля в праве.

Также собственниками земельного участка площадью "данные изъяты" кв. метра, расположенного при половине дома, принадлежавшей Комлевой Д.Я. и Алексеевой Н.А., с кадастровым номером N, являлись Комлева Д.Я. и Алексеева Н.А., доли которых были равными по "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ ответчик Алексеева Н.А. направила в адрес истца Комлевой Д.Я. уведомление о продаже долей жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес".

В данном уведомлении указано, что Алексеева Н.А. сообщает о продаже "данные изъяты" доли жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" (кадастровый номер "данные изъяты"), находящейся в ее собственности (свидетельство о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ), а также "данные изъяты" доли земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу с кадастровым номером N, находящейся в ее собственности (свидетельство о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ). Отмечено, что доли жилого дома и земельного участка продаются совместно, общая стоимость составляет "данные изъяты" рублей. В случае заинтересованности в покупке указанных долей предложено сообщить в течение 30 дней с момента получения уведомления по адресу регистрации Алексеевой Н.А.

Указанное уведомление получено Комлевой Д.Я. и ДД.ММ.ГГГГ в адрес Алексеевой Н.А. направлен ответ, согласно которому истец Комлева Д.Я. сообщила о своем согласии выкупа "данные изъяты" доли жилого дома и "данные изъяты" доли земельного участка. Однако, указала, что цена, предложенная Алексеевой Н.А. не сопоставима с реальной ценой вышеуказанного недвижимого имущества. Предлагалось встретиться и решить вопрос по затратам, понесенным истцом на лечение и всем ритуальным услугам по похоронам в связи со смертью Комлева А.Д.

ДД.ММ.ГГГГ Алексеева Н.А. повторно направила в адрес Комлевой Д.Я. уведомление о продаже долей жилого дома и земельного участка, где повторно предложено приобрести право собственности на вышеуказанную недвижимость по цене "данные изъяты" рублей. Также в уведомлении указано, что в случае не ответа, неоднозначного ответа, а также не принятия или несогласия с предложенной ею стоимостью вышеуказанной недвижимости, Алексеева Н.А. оставляет за собой право в соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Данное уведомление истцом Комлевой Д.Я. также получено и ДД.ММ.ГГГГ в адрес Алексеевой Н.А. направлен повторный ответ, в котором она сообщает о согласии на выкуп недвижимого имущества по стоимости БТИ и кадастровой стоимости.

Поскольку истец Комлева Д.Я. не выразила свое согласие на покупку принадлежащих на праве собственности Алексеевой Н.А. долей в праве на жилой дом и земельный участок, по предложенной продавцом Алексеевой Н.А. цене, то последняя ДД.ММ.ГГГГ заключила с Головковым В.Е. договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом. При этом, как видно из договора купли-продажи, доли в праве на недвижимое имущество были проданы за стоимость, указанную в направленных Комлевой Д.Я. уведомлениях, то есть за "данные изъяты" рублей.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что своим преимущественным правом на покупку доли жилого дома и земельного участка истец не воспользовалась, письмами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ сообщала о согласии совершить покупку, но по другой цене, которая значительно отличается от рыночной и предложенной ответчиком Алексеевой Н.А. Законом не установлена обязанность участника долевой собственности повторно уведомлять других сособственников имущества о намерении продать свою долю третьему лицу в случае, если условия отчуждения доли и ее цена соответствуют ранее направленному сообщению. Срок действия такого уведомления законом также не предусмотрен.

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия признает верными.

Разрешая заявленные требования, суд правильно применил нормы материального права и пришел к выводу о том, что требования статьи 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации продавцом были соблюдены.

Обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

По смыслу приведенных выше норм права преимущественное право покупки доли в праве общей собственности не может быть признано нарушенным, если продавец доли надлежащим образом выполнил свою обязанность по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что в ходе судебного разбирательства истцом в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации допустимых и достоверных доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перевода прав и обязанностей покупателя, не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание утверждения истца о нарушении Алексеевой Н.А. порядка направления уведомления, со ссылкой на то, что уведомление о продаже долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок было повторно направлено ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах дела имеется копия уведомления от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, в связи с тем, что Алексеевой Н.А. не было представлено документов, подтверждающих, что она известила в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

Регистрация перехода права собственности по указанному договору была произведена после предоставления Алексеевой Н.А. уведомлений направленных в адрес Комлевой Д.Я. от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, что также свидетельствует о выполнении Алексеевой Н.А. своей обязанности по извещению в письменной форме участника долевой собственности, учитывая, что переход права по договору купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ.

Вопреки утверждениям апеллянта, направленные истцу уведомления, являясь по своей правовой природе офертой (предложением) заключить сделку, содержали всю необходимую информацию о предстоящей сделке купли-продажи, а именно: предмет договора, цену, по которой собственник намеревается продать принадлежащую ему собственность, и срок ответа на предложение заключить сделку.

Получение уведомления обязывало истца либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца на условиях, содержащихся в уведомлениях.

Положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставляют сособственнику права предлагать продавцу иные условия приобретения имущества, поэтому ответы истца Комлевой Д.Я. на уведомления о продаже доли, имеющиеся в материалах дела, следует расценивать как отказы от приобретения имущества на условиях, предлагаемых ответчиком.

С учетом установленных обстоятельств оснований для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору у суда первой инстанции не имелось.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы и о том, что суд неправильно оценил представленные доказательства, поскольку собранные по делу доказательства оценены судом первой инстанции по правилам статей 12, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Результаты оценки доказательств отражены в решении суда с приведением мотивов, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Комлевой Д.Я., изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калязинского районного суда Тверской области от 25 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комлевой Д.Я. - без удовлетворения.

Председательствующий Т.В. Кубарева

Судьи К.И. Лепская

Т.В. Парфенова