Апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 10 февраля 2016 г. по делу N 33-260/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего - Платоновой И.В.

судей- Косенко Л.А., Максимкиной Н.В.

при секретаре Сидорове А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее ТУ Росимущества в Рязанской области),

Ючиной Н.Н. на решение Московского районного суда г.Рязани от 09 ноября 2015 года, которым постановлено:

Исковые требования

Панова Е.В. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области,

Ючиной Н.Н. - удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области 29.04.2015 года в отношении объекта незавершенного строительства: назначение: жилой дом, общая застроенная площадь

"

...

" кв.м., инв.

N, лит. А, кадастровый (или условный) номер

N, расположен по адресу:

"

...

", принадлежит на праве собственности

Оглы А.П.; право аренды земельного участка площадью

"

...

" кв.м., расположенного по адресу:

"

...

", для завершения строительства объекта незавершенного строительства, категория земель- земли населенных пунктов.

Признать недействительным договор купли продажи

N, заключенный по результатам торгов между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области и

Ючиной Н.Н. 15.05.2015 года в отношении вышеуказанного имущества.

Применить последствия недействительности сделки: возвратить вышеуказанное имущество Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области для последующей организации реализации имущества с торгов, взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области в пользу

Ючиной Н.Н. уплаченную выкупную цену в размере

"

...

" рублей.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., объяснения представителя ТУ Росимущества в Рязанской области Горелова Д.Н., представителя, Ючиной Н. Н.- Самсонова А.А., представителя Панова Е.В. - Нагорова С.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Панов Е.В. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ТУ Росимущества в Рязанской области, Ючиной Н.Н. о признании недействительными торгов, договора, заключенного по результатам торгов и применении последствии недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указал, что он является взыскателем по исполнительному производству

N, возбужденному 14.08.2012 года в отношении должника

Оглы А.П. В ходе исполнительного производства было обращено взыскание на имущество должника: объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, общей площадью

"

...

"кв.м., инв.

N, лит.А, кадастровый (или условный) номер

N, расположенный по адресу:

"

...

". В соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя в отношении вышеуказанного имущества была принята оценка в размере

"

...

" рублей на основании отчета об оценке ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп" от 15.09.2014 года. Вышеуказанное имущество была реализовано на торгах, организатором которых являлось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области. Начальная цена указанного объекта была установлена в размере

"

...

" рублей. Победителем торгов признана Ючина Н.Н., предложившая цену данного имущества в размере

"

...

" рублей.

Истец полагает, что проведенные торги и заключенный по результатам торгов договор, должны быть признаны недействительным в связи с нарушением установленных в законе правил определения начальной продажной цены имущества, т.к. на момент публикации извещения о проведении торгов (26.03.2015 года) шестимесячный срок действия отчета об оценке ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп" от 15.09.2014 года истек в соответствии со ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности" и п. 26 федерального стандарта оценки

N "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" ( утв. Приказом Минэкономразвития РФ 20.07.2007 г.) Таким образом, имущество было реализовано без проведения его надлежащей оценки. Кроме того, решением Московского районного суда г. Рязани от 27.03.2015 года величина стоимости реализованного имущества, указанная в вышеназванном отчете была признана недостоверной, установлена рыночная стоимость объекта оценки в размере

"

...

"руб. Также истец полагает, что размер задатка, установленный в извещении о проведении торгов, ограничил возможный круг лиц, участвующих в торгах, что повлияло на количество участников и на максимально возможную цену, предложенную на торгах. Допущенные нарушения затрагивают права истца, поскольку реализация имущества без надлежащей оценки уменьшает ту сумму, которую он мог получить для удовлетворения своих требований.

На основании изложенного Панов Е.В. просил суд признать недействительными торги, проведенные по извещению

N лот

N, в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: жилой дом, общей площадью

"

...

"кв.м., инв.

N, лит.А, кадастровый (или условный) номер

N, расположенного по адресу:

"

...

". Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов между ТУ Росимущества в Рязанской области и Ючиной Н.Н., применить последствия недействительности сделки, взыскав с ТУ Росимущества в Рязанской области в пользу Ючиной Н.Н. денежные средства в размере

"

...

"руб.

Суд, рассмотрев заявленные требования, вынес решение об их удовлетворении.

В апелляционных жалобах ТУ Росимущества в Рязанской области, Ючиной Н. Н. просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Панова Е.В. - Нагоров С.П., третье лицо по делу Шурыгин А.Ю. полагают, что решение районного суда является законным и обоснованным, а жалобы не подлежащими удовлетворению.

Панов Е.В., Ючина Н.Н., третьи лица по делу в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, причина их неявки не известна, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В суде апелляционной инстанции представители ТУ Росимущества в Рязанской области Горелов Д.Н., Ючиной Н. Н. - Самсонов А.А. доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представитель истца Панова Е.В. - Нагоров С.П. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.

Судом установлено, что Московским районным отделом службы судебных приставов УФССП России по Рязанской области возбуждено сводное исполнительное производство

N в отношении должника Оглы А.П. Истец Панов Е. В. является одним из взыскателей по исполнительному производству. Сумма задолженности Оглы А.П. перед Пановым Е.В. по исполнительному листу

"

...

"

N, выданному Московским районным судом г. Рязани, составляет

"

...

" руб.

В рамках указанного исполнительного производства 20.06.2014 года судебным приставом-исполнителем произведена опись и наложен арест на принадлежащий должнику объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, общей площадью

"

...

"кв.м., лит. А, расположенный по адресу:

"

...

", с правом аренды земельного участка.

24.07.2014 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве для оценки арестованного имущества. Оценка поручена ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп".

Согласно отчету ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп"

N рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, назначение: жилой дом, общей площадью

"

...

"кв.м., лит. А, расположенного по адресу:

"

...

", для реализации имущества с торгов, определена в размере

"

...

" руб. на дату оценки - 15.09.2014 года, дата составления отчета оценщика - 15.09.2014 года.

25.09.2014 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества в размере

"

...

" руб.

10.11.2014 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче в ТУ Росимущества в Рязанской области арестованного имущества на сумму

"

...

" руб. (незавершенного объекта с правом аренды земельного участка) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

25.11.2014 года ТУ Росимущества в Рязанской области возвратило судебному приставу-исполнителю документы на имущество должника в связи с недостаточностью представленного пакета, отсутствием оценки права аренды земельного участка в представленной копии отчета об оценке ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп".

04.03.2015 года судебным приставом-исполнителем вынесено повторное постановление о передаче в ТУ Росимущества в Рязанской области арестованного имущества для проведения торгов.

19.03.2015 года судебным приставом-исполнителем и представителем ТУ Росимущества в Рязанской области составлен акт приема-передачи документов, характеризующих арестованное имущество. Среди документов, представленных в ТУ Росимущества в Рязанской области на объект, подлежащий реализации на торгах, имелся отчет об оценке ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп"

N от 15.09.2014 года. Иной оценки имущества к указанному времени по исполнительному производству не производилось.

26.03.2015 года ТУ Росимущества в Рязанской области в газете "Комсомольская правда" N 32 и на официальном Интернет ресурсе опубликовало извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на 29.04.2015 года, начальная продажная цена объекта определена в размере

"

...

"руб., установлен задаток в размере

"

...

" руб. (извещение

N, лот

N).

Решением Московского районного суда г. Рязани от 27.03.2015 года по иску Панова Е.В. к ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп", вступившим в законную силу 29.07.2015 года, величина стоимости объекта незавершенного строительства лит. А с кадастровым

N, указанная в отчете об оценке

N от 15.09.2014 года ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп" была признана недостоверной, установлено, что на 15.09.2014 года рыночная стоимость объекта составляла

"

...

" руб.

29.04.2015 года торги состоялись, победителем торгов признана

Ючина Н.Н., предложившая цену

"

...

" руб. Имущество выставлялось на торги по стоимости, определенной в отчете от 15.09.2014 года

15.05.2015 года между ТУ Росимущества в Рязанской области (продавец) и Ючиной Н.Н. (покупатель) по результатам торгов заключен договор

N купли-продажи, согласно которому Ючина Н.Н.оплатила выкупную цену в размере

"

...

"руб.

15.05.2015 года ТУ Росимущества в Рязанской области и Ючина Н.Н. подписали акт-приема в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: жилой дом, общей застроенной площадью

"

...

"кв.м., лит. А, инв.

N, кадастровый (или условный номер)

N, расположенного по адресу:

"

...

", с правом аренды земельного участка площадью

"

...

" кв.м. для завершения строительства объекта.

Переход права собственности к Ючиной Н.Н. до настоящего времени не зарегистрирован, в связи с наличием обременений объекта сделки в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что при проведении оспариваемых торгов имелись существенные нарушения, на которые ссылается истец, повлиявшие на результат торгов.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции является верным, так как основан на обстоятельствах, установленных в ходе судебного разбирательства, и не противоречит требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Указанная статья, в редакции, действовавшей на дату проведения торгов, не устанавливает закрытого перечня нарушений, влекущих признание торгов недействительными.

Согласно ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации (п. 1). Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (п. 2).

Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента РФ от 12.05.2008 N 724, Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432).

В соответствии со ст. 85 указанного Федерального закона оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1). Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (часть 2).

Аналогичные положения содержатся в пункте 26 Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (утвержденного. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 и действовавшего на дату проведения торгов), и определяют, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Согласно пункта 8 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника.

Таким образом, действующим законодательством для реализации недвижимого имущества должника с торгов в ходе исполнительного производства предусмотрена обязательная оценка имущества специалистом-оценщиком и наличие актуального отчета об оценке с неистекшим шестимесячным сроком действия оценки на дату объявления организатором торгов публичной оферты (извещения о торгах). Указанные требования законодательства позволяют предотвратить реализацию имущества должника по цене, не соответствующей его реальной действительной стоимости.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств дела, судом сделан верный вывод о том, что срок действия оценки спорного имущества по отчету оценщика ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп"

N от 15.09.2014 года истек к моменту передачи его на торги, в связи с чем имущество не могло быть реализовано за указанную в нем цену. Тем не менее, ТУ Росимущества в Рязанской области выставило имущество на торги и реализовало его Ючиной Н.Н. за

"

...

"руб. в отсутствие обязательной оценки.

Кроме того, в момент подготовки документов для передачи имущества на торги, судебный пристав-исполнитель являлся лицом, участвующим в гражданском деле, по иску Панова Е.В. к ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп" об оспаривании результатов оценки от 15.09.2014 года. Вышеуказанным решением суда указанная в отчете об оценке

N от 15.09.2014 года ООО "Рязанский центр экспертизы и оценки "Олимп" была признана недостоверной.

При таких обстоятельствах заложенное имущество фактически было передано на торги в отсутствие сведений о его реальной действительной стоимости. В связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что допущенные нарушения являлись существенными и повлекли неправильное определение цены продажи, в частности, ее занижение. Реализация имущества с торгов по заниженной цене нарушает права истца Панова Е.В., как взыскателя по исполнительному производству, на удовлетворение своих требований к должнику за счет его имущества. Согласно материалам исполнительного производства задолженность Оглы А.П. перед Пановым Е.В. после реализации имущества осталась непогашенной ввиду недостаточности вырученных денежных средств.

С учетом изложенного, суд верно указал, что допущенные нарушения при проведении торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, являются основанием для признания торгов недействительным, а также договора купли-продажи, заключенного между ТУ Росимущества в Рязанской области и Ючиной Н.Н. по результатам торгов.

Доводы апелляционных жалоб ТУ Росимущества в Рязанской области и Ючиной Н.Н. о том, что процедура торгов была соблюдена, а несогласие взыскателя с суммой оценки заложенного имущества не свидетельствует о возможности признания торгов недействительными, не влекут за собой отмену решения суда, как основанные на неверном толковании норм материального права.

В данном случае имеет место не только несогласие взыскателя Панова Е.В. с оценкой заложенного имущества, а нарушение требований действующего законодательства о соблюдении сроков действительности отчета об оценке и передача на торги имущества по цене, которая признана недостоверной решением суда до заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

Таким образом, решение районного суда является законным и обоснованным, так как судом верно установлены обстоятельства по делу, выводы суда не противоречат требованиям действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г.Рязани от 09 ноября 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее ТУ Росимущества в Рязанской области),

Ючиной Н.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи -