Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 03 марта 2016 г. по делу N 11-3588/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

Председательствующего: Давыдовой В.Е.

судей Родиной Л.К., Шалиевой И.П.

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Калинина О.Ю. на решение Ленинского районного суда г.Челябинска от 29 сентября 2015 года, по иску Кокшарова Е.М. к Калинину О.Ю. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и возврате денежных средств, встречный иск Калинина О.Ю. к Кокшарову Е.М. о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Баер О.С, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Барабошиной М.А., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кокшаров Е.М. обратился в суд с иском к Калинину О.К), о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и возврате денежных средств, указав в обоснование следующее.

13 мая 2015 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ***, и части жилого дома общей площадью 109,9 кв.м., расположенного по адресу: ***, пом. 1. В обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от 13 мая 2015 года истец передал ответчику в качестве задатка *** руб. Ответчик скрыл факт, что строительство планируемого к приобретению жилого дома велось незаконно - без разрешения на строительство, и не смотря на то что право собственности на часть этого жилого дома зарегистрировано Управлением Росреестра, в настоящее время правовое управление администрации г. Челябинска готовит иск о сносе указанного жилого дома. Ответчик неоднократно привлекался к административной ответственности за строительство и эксплуатацию данного дома без получения соответствующего разрешения. После того, как истцу стало известно о данных обстоятельствах, он сообщил ответчику о невозможности заключения договора купли-продажи и возвращении *** руб., но тот возвращать денежные средства отказался. Просил признать предварительный договор купли-продажи от 13 мая 2015 года недействительным, признать денежную сумму, переданную по соглашению о задатке и полученную ответчиком по предварительному договору купли-продажи от 13 мая 2015 года, авансом, взыскав ее с ответчика.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 13 мая 2015 года, признать денежную сумму, переданную но соглашению о задатке и полученную ответчиком но предварительному договору купли-продажи от 13 мая 2015 года в размере *** руб., авансом, и взыскать его с ответчика, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб., расходы на представителя в размере *** руб., расходы на отправку телеграмм и писем в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 13 мая 2015 года по 14 сентября 2015 года в размере *** руб.

Калинин О.Ю. предъявил встречный иск к Кокшарову Е.М. о понуждении к заключению договора купли - продажи, так как по предварительному договору купли-продажи от 13 мая 2015г. он свои обязательства выполнил, 09 июля 2015 года отправил Кокшарову Е.М. телеграмму с готовностью заключить основной договор купли-продажи , но покупатель стал уклоняться от заключения основного договора. В связи с чем, просил суд обязать Кокшарова Е.М. заключить с ним договор купли-продажи земельного участка и части жилого дома, расположенных по адрес)': ***

Истец Кокшаров Е.М. в суд первой инстанции не явился.

Его представитель Барабошина Л.А. в суде первой инстанции уточненное исковое заявление поддержал , встречные исковые требования не признал.

Ответчик Калинин 0.10. в суд первой инстанции не явился. Представитель ответчика Баер О.С. в суде первой инстанции исковые требования Кокшарова Е.М. не признал, поддержав встречный иск.

Суд первой инстанции исковые требования Кокшарова Е.М. к Калинину 0.10. удовлетворил частично.

Взыскал с Калинина О.Ю. в пользу Кокшарова Е.М. денежные средства в сумме *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере *** руб., судебные расходы по направлению телеграмм и писем в размере *** руб., судебные расходы на представителя в размере *** руб., всего взыскать *** руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Кокшарова Е.М и в удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Взыскал с Калинина О.Ю. в счет уплаты государственной пошлины в доход местного бюджета *** руб.

В апелляционной жалобе Калинин О.Ю. просит отменить решение суда в части возврата задатка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и принять по делу новое решение.

Указывает на то, что Калинин О.Ю. выполнил все условия по предварительному договору купли-продажи, то есть исполнил обязательства надлежащим образом в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Односторонний отказ последовал от покупателя, то есть от Кокшарова Е.М. Следовательно, согласно условиям соглашения о задатке, задаток остается у продавца.

Кокшаров Е.М., Калинин О.Ю. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены (л.д.231,233,235), об отложении дела слушанием не просили, в связи, с чем судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в пределах доводов апелляционной жалобы.

'Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Баер О.С, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Барабошиной М.А., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, изучив представленные доказательства судебная коллегия , не находит оснований для удовлетворения апелляциониой жалобы.

Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.

Калинин О.Ю, является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ***, и части жилого дома общей площадью 109,9 кв.м., расположенного по адресу: ***, пом. 1 .

13 мая 2015 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:*** и части жилого дома по тому же адресу - пом. 1.

8 обеспечение исполнения обязательств по предварительном}' договору купли-продажи от 13 мая 2015 года Кокшаров Г.М. передал Калинину О.Ю. в качестве задатка *** руб., что подтверждается соглашением о задатке от 13 мая 2015 года и распиской от 13 мая 2015 года па сумму *** руб. и не оспаривается.

Согласно п. 1.2. предварительного договора купли- продажи от 13 мая 2015 года договор действует до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, то есть до 13 июля 2015 года.

Истец 2.07.2015г. и 12.07.2015г. направил ответчику уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи и о возврате денежных средств в размере *** руб., переданных в качестве задатка, ссылаясь на то. что строительство указанного в предварительном договоре купли-продажи жилого дома велось незаконно - без разрешения па строительство, и не смотря на регистрацию право собственности на часть жилого дома и выдачу свидетельства о государственной регистрации нрава правовое управление Администрации г.Челябинска готовит иск о сносе указанного жилого дома как самовольной постройки, а ответчик неоднократно привлекался к административной ответственности за строительство и эксплуатацию объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения. Уведомление от 02.07.2015г. вручено 04.07.2015г. (л.д. 12-17).

09 июля 2015 года Калинин О.Ю. отправил Кокшарову Г.М. телеграмму о готовности заключить основной договор купли-продажи.

Калинин 0.10. 20 июня 2013 года, 23 января 2014 года, 05 марта 2015 года привлекался к административной ответственности но ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство).

При этом Калинин 0.10. указывал в объяснениях, что разрешение на ведение строительства на земельных участках по адресу: ***, он не получал.

Из письма ГУЛиГ следует, что разрешение на строительство дома, в котором истец был намерен приобрести помещение, Администрацией Челябинска Калинину 0.10. не выдавалось.

Правовое управление администрации г. Челябинска в ответ на запрос суда сообщило о том, что в настоящее время ведется работа по подготовке иска о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства по адресу: ***

Калинин О.Ю. ранее являлся арендатором участка по адресу: ***площадью 2230 кв.м. на основании договора аренды с администрацией Курчатовского района г. Челябинска от 24 октября 2012 года.

С 31 июля 2014 года па основании договора купли-продажи участка от 05 декабря 2013 года Калинин О.Ю. является собственником участка по тому же адресу площадью 220 кв.м.

Суд первой инстанции , принимая указанное выше решение, руководствовался требованиями ст.ст.421, 429,454, 445, 432, 434, 549, 554, 1102, 1107, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации , ч.1,2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и исходил из следующего.

Предварительный договор купли-продажи от 13 мая 2015г. отвечает требованиям закона , предъявляемым к предварительному договору (ст.ст. 421, 429, п.2 ст. 434, ст. 554 ГК РФ), и является заключенным (ст. 432 ГК РФ).

В установленный срок - до 13.07.2015г. - основной договор не был заключен.

Учитывая, что Калинин О.Ю. направил предложение Кокшарову P.M. о заключении основного договора только 09.07.2015г. - за три дня до истечения срока, причем 11 и 12 июля - выходные дни, а с 04.07.но 15.07.20151. Кокшаров P.M. находился за пределами Российской Федерации; 04.07.2015г. ответчик получил уведомление истца о расторжении предварительного договора , суд пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные в предварительном договоре, прекратились, в связи с чем, оснований для удержания Калининым О.Ю. *** руб., переданных ему в качестве задатка , не имеется, данная сумма является для ответчика неосновательным обогащением и подлежит возврату с процентами, которые суд насчитал с 13.07.2015г. - с момента истечения срока для заключения основного договора (ст.ст. 395, 1102, 1107 ГК РФ).

Суд не нашел правовых оснований для расторжения предварительного договора, так как исковые требования Кокшаровым Е.М. предъявлены уже после истечения срока для его исполнения.

Оснований для компенсации морального вреда суд не нашел в связи с тем, что правоотношения между сторонами носят имущественный характер ,

а нарушение ответчиком личных неимущественных прав истца не установлено.

Оснований для обязания Кокшарова Е.М. заключить основной договор купли-продажи суд не нашел, посчитав невозможным применение п. 4 ст. 445 ГК РФ , придя к выводу, что Кокшаров Е.М. не уклоняется от заключения основного договора, учитывая неоднократное привлечение Калинина 0.10. к административной ответственности за ведение строительства в отсутствие оформленного разрешения, информацию о намерении Администрации г. Челябинска предъявить исковые требования о сносе самовольно возведенного в отсутствие разрешения на строительство жилого дома N***но ул. ***Судебные расходы суд распределил в соответствии с требованиями ст.ст. 88,94,98,100 ГПК РФ .

Судебная коллегия считает решение суда о взыскании с ответчика в пользу истца ***руб., процентов за пользование чужими денежными средствами , судебных расходов, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований правильным, основанным на фактических обстоятельствах дела и верной оценке представленных суду доказательств.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент заключения предварительного договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1); в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (и.4); в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса(п.5); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент заключения предварительного договора) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Рели за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

(в редакции на момент заключения соглашения о задатке).

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, песет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при тон степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. (п.п. 1,2 ст. 401 ГК РФ)

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной б". те: доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Учитывая, что Калинин 0.10. на земельном участке с кадастровым номером ***(и; которого впоследствии образовано несколько земельных участков, в 'том числе, с кадастровым номером *** , являющийся предметом предварительного договора купли-продажи и имеющий назначения для эксплуатации индивидуального жилого дома) , расположенном но адресу : *** площадью 2230 кв.м. , предоставленном ему для эксплуатации индивидуального жилого дома ; для эксплуатации жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 57-72), возвел объект капитального строительства - здания, сблокированного, двухэтажного, состоящего из нескольких секций , часть которого является предметом вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, судебная коллегия считает, что в действиях Кокшарова Г.М. , отказавшегося от заключения основного договора купли-продажи отсутствует вина и потому суд обоснованно взыскал в его пользу с ответчика *** руб. ., уплаченные по соглашению о задатке.

При этом судебная коллегия исходит из того, что возведенный ответчиком объект недвижимое!и имеет признаки самовольной постройкой, несмотря на то, что на пего зарегистрировано право собственности Калинина 0.1С, так как возведен на земельном участке , предоставленном для иных целей, и без получения необходимого разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно н. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать

строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

(Деловое назначение земельного участка, на котором расположен построенный ответчиком объект капитального строительства, помещение N"1 в котором (часть жилого дома) является предметом предварительного договора купли-продажи, - для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Между тем Калининым O.K.). возведен иной объект недвижимости.

Сведений о том, что ответчик обращался за разрешением на изменение вида использования земельного участка, в материалах дела не имеется.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. (и.п. 1,2 -- в редакции па момент заключения предварительною договора).

Согласно разъяснений, данных в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой нрава собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

При указанных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены решения суда, так как основной договор не был заключен не по вине истца.

Дело судом рассмотрено в пределах заявленных исковых требований.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается представителями истца и ответчика, что решение по делу судом принято 29 сентября 2015г., в тексте решения в дате допущена описка - указано 28 сентября 2015г. вместо 29 сентября 2015г.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 29 сентября 2015 года, которым частично удовлетворены исковые требования Кокшарова Е.М. к Калинину О.Ю. и отказано в удовлетворении встречных исковых требований Калинина О.Ю., оставить без изменения, а апелляционную жалобу Калинина О.Ю. без удовлетворения.

...