Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 18 февраля 2016 г. по делу N 33-543/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Селищева В.В.,

судей Колотовкиной Л.И., Быковой Н.В.,

при секретаре Тепляковой К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) на решение Центрального районного суда города Тулы от 28 сентября 2015 года по делу по иску Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технопром", Куприяновой Л.И., Кабанову Г.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

Заслушав доклад судьи Колотовкиной Л.И., судебная коллегия

установила:

АКБ "Банк Москвы" (ОАО) обратилось в суд с иском к ООО ПК "Технопром", Куприяновой Л.И., Кабанкову Г.А. о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору, обращении взыскания, на заложенное имущество, с реализацией имущества путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости " ... " копеек.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между Акционерным коммерческим банком "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) (далее -ОАО "Банк Москвы") и обществом с ограниченной ответственностью Производственная компания "ТЕХНОПРОМ" (далее ООО ПК "ТЕХНОПРОМ") заключен кредитный договор (кредитная линия) N от ДД.ММ.ГГГГ. на следующих условиях:

кредитор открывает заемщику в порядке и на условиях, предусмотренных кредитным договором кредитную линию с установлением общего максимального размере единовременной задолженности заемщика (далее - лимит задолженности) в размере " ... " ( " ... ") рублей 00 копеек на цели указанные в п. 1.1. договора сроком окончательного возврата кредита ДД.ММ.ГГГГ.

Под кредитной линией понимается неоднократная выдача кредитором на условиях договора заемщику денежных средств, при условии соблюдения заемщиком лимита задолженности на дату действия договора. Выдача кредита производится частями (далее - "транш"), под которым понимается сумма каждой выдачи по кредиту, производимой на основании заявления заемщика в течение срока выдачи в соответствии с условиями кредитного договора.

Процентная ставка за пользование кредитом на дату заключения кредитного договора (п. 1.2. договора) была установлена в размере 13,5 (тринадцать целых пять десятых) процентов годовых.

Между ОАО "Банк Москвы" и ООО ПК "ТЕХНОПРОМ" заключен особый вид кредитного договора, предусматривающий открытие кредитной линии, по условиям которого заемщику предоставлялась особая возможность использования установленного договором лимита, возможность экономии процентов за пользование кредитом.

По условиям кредитного договора (п.п. 5.1., 5.2., 5.3., 5.4. кредитного договора) кредитор предоставил заемщику денежные средства (кредит), факт предоставления кредита (траншей) и зачисления на счет ООО ПК "ТЕХНОПРОМ" подтвержден выпиской по расчетному счету заемщика, открытому в ОАО "Банк Москвы".

В соответствии с условиями договора ОАО "Банк Москвы" предоставил заемщику денежные средства (транши кредита) на основании поданных заявлений на получение кредита, а именно:

- по траншу N 1, выданному ДД.ММ.ГГГГ в размере " ... " коп., процентная ставка устанавливается в размере 13,5 % годовых, что подтверждается заявлением, распоряжением на выдачу кредита (копии прилагаются);

- по траншу N 2, выданному ДД.ММ.ГГГГ. в размере " ... " коп., процентная ставка устанавливается в размере 13,5 % годовых, что подтверждается заявлением, распоряжением на выдачу кредита (копии прилагаются);

- по траншу N 3, выданному ДД.ММ.ГГГГ. в размере " ... " руб. 00 коп., процентная ставка устанавливается в размере 13,5 % годовых, что подтверждается заявлением, распоряжением на выдачу кредита (копии прилагаются);

- по траншу N 4, выданному ДД.ММ.ГГГГ. в размере " ... " коп., процентная ставка устанавливается в размере 13,5 % годовых, что подтверждается заявлением, распоряжением на выдачу кредита (копии прилагаются);

- по траншу N 5, выданному ДД.ММ.ГГГГ. в размере " ... " коп., процентная ставка устанавливается в размере 13,5 % годовых, что подтверждается заявлением, распоряжением на выдачу кредита (копии прилагаются).

Согласно п. 2.1. кредитного договора, заемщик обязуется уплачивать кредитору за пользование кредитом проценты в размере, установленном договором, начисляемые начиная со дня, следующего за днем получения кредита, по день фактического возврата кредита включительно.

В соответствии с п. 3.1 кредитного договора, заемщик обязался возвратить в порядке и сроки, установленные договором, полученные денежные средства в полном объеме, уплатить комиссии по кредиту и проценты за весь фактический период пользования кредитом.

Согласно п.6.1. кредитного договора, возврат кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется в соответствии с графиком погашения, указанного в Приложении N 2 к договору.

В случае нарушения сроков возврата суммы выданного кредита и/или процентов за пользование кредитом и/или несвоевременной уплаты комиссий заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пени в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) процента от суммы просроченной задолженности по кредиту и/или начисленных и неуплаченных процентов и/или неуплаченной комиссии, за каждый день просрочки, но не менее 50 (пятидесяти) рублей. Неустойка начисляется за период, начиная с даты, следующей за датой, в которую обязательство по возврату кредита и/или процентов за пользование кредитом и/или уплаты комиссии должно было быть исполнено, по дату окончательного погашения заемщиком просроченной задолженности включительно (п.8.2. кредитного договора).

В обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору были заключены следующие договоры:

-договор поручительства (с физическим лицом) N от ДД.ММ.ГГГГ года с гражданкой Куприяновой Л.И. (далее поручитель-1);

-договор поручительства (с физическим лицом) N от ДД.ММ.ГГГГ. с Кабанковым Геннадием Андреевичем (далее поручитель-2).

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) N от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО ПК "ТЕХНОПРОМ" согласно которому в залог были переданы:

-нежилое здание (склад), назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных гаражей 0), общая площадь " ... " кв.м., инв. N, лит. И, адрес (местонахождение) объекта: "адрес". Кадастровый (или условный) номер N

- нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных гаражей 0), общая площадь " ... " кв.м., инв. N, лит. У, у1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес". Кадастровый (или условный) номер N

-нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь " ... " кв.м., инвентарный номер N, лит. И1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес". Кадастровый (или условный) N;

- земельный участок, общей площадью " ... " кв.м., находящийся по адресу: "адрес", кадастровый номер " ... ", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования эксплуатация складских баз стройматериалов.

Предмет ипотеки оценивается сторонами, по взаимному согласию в сумме " ... " ( " ... ") рубля, в том числе: здания оцениваются в сумме " ... " ( " ... ") рубля; земельный участок оценивается в сумме " ... " ( " ... ") рублей.

С ДД.ММ.ГГГГ заемщиком прекращены платежи по погашению задолженности.

Ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита банку, в соответствии со ст. ст. 811, 819 ГК РФ и п. п. 7.1., 7.2., 7.3. кредитного договора явилось основанием для истребования банком досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающими процентами.

Банком направлены ответчикам требования о досрочном возврате всей суммы кредита с причитающимися процентами по кредитному договору и необходимости досрочного возврата кредита, уплаты причитающихся на него процентов и неустойки (копия прилагается). Указанное требование банка оставлено ответчиками без удовлетворения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., согласно расчету сумма задолженности по ООО Производственная компания "ТЕХНОПРОМ" по кредитному договору (кредитная линия) N от ДД.ММ.ГГГГ года, перед банком составляет " ... "., из которых:

- сумма просроченного основного долга - " ... " 00 копеек;

- сумма просроченных процентов - " ... " копейка;

- сумма процентов на просроченный основной долг - " ... " копеек;

- сумма пени на просроченные проценты - " ... " копейки.

Просили суд взыскать солидарно с общества с ООО Производственный комбинат "ТЕХНОПРОМ", Кабанкова Г.А., Куприяновой Л.И. в пользу АКБ "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) сумму задолженности по кредитному договору (кредитная линия) N от ДД.ММ.ГГГГ в размере " ... " коп.

В порядке ст. 39 ГПК РФ в ходе рассмотрения дела истец АКБ "Банк Москвы" (ОАО) уточнил искровые требования и просил суд:

Взыскать солидарно с ООО Производственный комбинат "ТЕХНОПРОМ", Кабанкова Г.А., Куприяновой Л.И. в пользу АКБ "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) сумму задолженности по кредитному договору (кредитная линия) N от ДД.ММ.ГГГГ в размере " ... " копейки, из которых:

- сумма просроченного основного долга - " ... " копеек;

- сумма просроченных процентов - " ... " копеек;

- сумма процентов на просроченный основной долг - " ... " копеек;

- сумма пени на просроченные проценты - " ... " копейка.

Взыскать в пользу Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (ОАО) с ООО ПК "ТЕХНОПРОМ", Кабанкова Г.А., Куприяновой Л.И. уплаченную государственную пошлину по " ... " коп. с каждого, а так же расходы по оплате госпошлины с залогодателя ООО ПК "ТЕХНОПРОМ" в размере " ... " коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

нежилое здание (склад), назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных гаражей 0), общая площадь " ... " кв.м., инв. N лит. И, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер N;

нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных гаражей 0), общая площадь " ... " кв.м., инв. N, лит. У, у1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер N

нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь " ... " кв.м., инвентарный номер N, лит. И1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер N;

земельный участок, общей площадью " ... " кв.м., находящийся по адресу: "адрес", кадастровый номер N категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования эксплуатация складских баз стройматериалов; с реализацией вышеназванного имущества, принадлежащего на праве собственности ООО ПК "ТЕХНОПРОМ", путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости " ... " ( " ... " рубля.

Представитель истца АКБ "Банк Москвы" (ОАО) по доверенности Рогожин О.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО ПК "Технопром" по доверенности Крупий В.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Ответчики Куприянова Л.И., Кабанков Г.А. в судебное заседание по делу не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в представленных суду письменных отзывах поддержали позицию представителя ООО ПК "Технопром" по доверенности Крупия В.М.

Решением Центрального районного суда города Тулы от 28 сентября 2015 года исковые требования акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технопром", Куприяновой Л.И., Кабанкову Г.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены частично.

Взысканы с Общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технопром", Куприяновой Л.И., Кабанкова Г.А., солидарно в пользу Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) задолженность по кредитному договору N от " ДД.ММ.ГГГГ в размере " ... " ( " ... " копейки, из которых:

сумма просроченного основного долга - " ... " копеек;

сумма просроченных процентов - " ... " рублей 06 копеек;

сумма процентов на просроченный основной долг - " ... " копеек;

сумма пени на просроченные проценты " ... " рублей 00 копеек.

Обращено взыскание на заложенное имущество:

нежилое здание (склад), назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных гаражей 0), общая площадь " ... " кв.м., инв. N лит. И, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер N;

нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь " ... " кв.м., инвентарный номер N, лит. И1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" кадастровый (или условный) номер N;

земельный участок, общей площадью " ... " кв.м., находящийся по адресу "адрес", кадастровый номер N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования эксплуатация складских баз стройматериалов; с реализацией вышеназванного имущества, принадлежащего на праве собственности ООО ПК "ТЕХНОПРОМ", путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости: нежилое здание общей площадью " ... " кв.м. - " ... " руб., нежилое здание общей площадью " ... " кв.м. - " ... " руб., земельный участок общей площадью " ... " кв.м. - " ... " руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований АКБ "Банк Москвы" отказано.

Взыскана с ООО ПК "Технопром" в пользу Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" государственная пошлина в сумме " ... " руб.

Взыскана с Кабанкова Геннадия Андреевича в пользу Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" государственная пошлина в сумме " ... " руб.

Взыскана с Куприяновой Ларисы Ивановны в пользу Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" государственная пошлина в сумме " ... " руб.

Определением Центрального районного суда г. Тулы от 21 декабря 2015 года устранены описки, допущенные в мотивировочной и резолютивной частях решения Центрального районного суда г. Тулы от 28 сентября 2015 года, в соответствии с которыми заменены на стр. 30 решения суда суммы " " ... " руб." на " " ... " руб.", сумма " ... " руб." на " " ... " руб.", сумма " " ... " руб." на " ... " руб.". Изложен абзац 3 резолютивной части решения суда следующим образом: Обратить взыскание на заложенное имущество:

нежилое здание (склад), назначение: нежилое, 1-этажное (подземных гаражей 0), общая площадь " ... " кв.м., инв. N, лит.И, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер N;

нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь " ... " кв.м., инвентарный номер N лит И1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", Кадастровый (или условный) номер " ... ";

земельный участок, общей площадью " ... " кв.м., находящийся по адресу: "адрес", кадастровый номер N категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования эксплуатация складских баз стройматериалов; с реализацией вышеназванного имущества, принадлежащего на праве собственности ООО ПК "ТЕХНОПРОМ", путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости: нежилое здание общей площадью " ... " кв.м.- " ... " руб., нежилое здание общей площадью " ... " кв.м.- " ... " руб., земельный участок общей площадью " ... " кв.м " ... " руб.

В апелляционной жалобе Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) просил отменить решение суда в части отказа в обращении взыскания на недвижимое имущество, определить способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации равной 80% рыночной стоимости такого имущества.

Проверив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика ООО ПК "Технопром" по доверенности Крупий В.М., судебная коллегия приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между АКБ "Банк Москвы" (ОАО) и ООО ПК "Технопром" был заключен кредитный договор N, согласно которому банк выдал обществу кредит в сумме " ... " рублей за плату 13,5 % годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ

В обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору были заключены следующие договоры поручительства:

договор поручительства (с физическим лицом) N от ДД.ММ.ГГГГ с гражданкой Куприяновой Л.И.;

договор поручительства (с физическим лицом) N от ДД.ММ.ГГГГ. с Кабанковым Г.А.

Судом установлено, что в обеспечение обязательств по названному кредитному договору между АКБ "Банк Москвы" (ОАО) (залогодержатель) и ООО ПК "Технопром" (залогодатель) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N N

В соответствии с п. 1.2. указанного договора в залог истцу было передано принадлежащее ООО ПК "Технопром" на праве собственности недвижимое имущество:

нежилое помещение (склад) назначение: нежилое, 1-этажный (подземных гаражей 0), площадью " ... " кв.м., инв.N N лит. И, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер N;

нежилое помещение (гараж) назначение: нежилое, 1-этажный (подземных гаражей 0), площадью " ... " кв.м., инв. N, лит.У,yl, адрес (местонахождение) объекта: г "адрес", кадастровый (или условный) номер N;

нежилое помещение (гараж) назначение: нежилое, 1-этажный, площадью " ... " кв.м., инв. N, лит. И1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" кадастровый (или условный) номер N;

земельный участок с кадастровым номером " ... " общей площадью " ... " кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация складских баз стройматериалов, расположенный по адресу: "адрес"

Удовлетворяя основной иск, суд исходил из того, что в соответствии с требованиями ст.ст. 309,310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиками были нарушены условия кредитного договора, и они должны быть обязаны к исполнению.

Соответчиками по делу выступали поручители по договорам поручительства, которые в силу ст. 363 ГК РФ отвечают перед кредитором солидарно с должником и в том же объеме.

Решение в части взыскания задолженности по кредитному договору с ответчиков ООО "Производственная компания "Технопром", Куприяновой Л.И., Кабанову Г.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, не оспаривалось АКБ "Банк Москвы".

Поскольку обязательство было обеспечено залогом недвижимого имущества, в силу требований ст.ст.334,348 ГК РФ, истец вправе требовать обращения взыскания на предмет залога.

Разрешая заявленные исковые требования, судом первой инстанции было отказано АКБ "Банк Москвы" (ОАО) в обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество - нежилое здание (гараж), назначение: нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный (подземных гаражей 0), инв N, лит.У,у1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (условный) номер N в связи с увеличением общей площади гаража.

Судом в решении сделан вывод, что требование к ООО ПК "Технопром" об обращении взыскания на вышеназванное заложенное имущество ООО ПК "Технопром" является необоснованным в связи с тем, что при определении предмета залога стороны не определили условие, позволяющее достоверно установить какое конкретно имущество являлось предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество). Нежилое здание (гараж) лит.У,у1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" кадастровый (условный) номер N, фактически отсутствовало на земельном участке и не может быть идентифицировано по уникальным характеристикам, которые указаны в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) N от ДД.ММ.ГГГГ., поэтому указанное в договоре залога имущество не может быть предметом залога и быть реализовано в случае обращения на него взыскания.

Между тем, данный вывод суда первой инстанции произведен без учета законодательства п.1 статьи 5 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", п.2 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке",а также без исследования и должной оценки доказательств, находящихся в деле.

Согласно положениям п.1 ст.5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ), каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Аналогичные положения содержались в п.1 ст.5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", действовавшем на момент заключения договора ипотеки.

Из смысла указанной нормы следует, что под одним кадастровым номером не может существовать несколько объектов недвижимого имущества.

В силу п.2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

С учетом указанных положений, исходя из существа залогового обязательства, содержащегося в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется обязательного указания в отношении объекта недвижимого имущества фактической технической характеристики при наличии кадастрового номера.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Серия N, регистрационная запись Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N, нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь " ... " кв.м., инв N, лит. У, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер " ... ", принадлежит на праве собственности обществу ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технопром" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно было указания в нем кадастрового/условного номера объекта недвижимости, поэтому иные характеристики недвижимого имущества могут быть использованы для его индивидуализации лишь при отсутствии кадастрового/условного номера.

Кроме того, давая оценку техническим характеристикам нежилого здания (гараж), лит. У,у1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер N, суд первой инстанции не учел положения статьи 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом применяется буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

По договору об ипотеке (залоге недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ. в целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ ООО ПК "ТЕХНОПРОМ" передал в ипотеку АКБ "Банк Москвы" (ОАО) недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки:

нежилое помещение (склад) назначение: нежилое, 1-этажный (подземных гаражей 0), площадью " ... " кв.м., инв. N, лит. И, адрес (местонахождение) объекта: г. "адрес", кадастровый (или условный) номер N;

нежилое помещение (гараж) назначение: нежилое, 1-этажный (подземных гаражей 0), площадью " ... " кв.м., инв. N.У,yl, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер N;

нежилое помещение (гараж) назначение: нежилое, 1-этажный, площадью " ... " кв.м., инв. N, лит. И1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер N;

земельный участок с кадастровым номером N общей площадью " ... " кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация складских баз стройматериалов, расположенный по адресу: г "адрес"

Исходя из буквального содержания договора ипотеки, все объекты перечислены в договоре как самостоятельные объекты недвижимости, в числе которых указан земельный участок, принадлежащие на праве собственности ООО ПК "ТЕХНОПРОМ" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с главой 2 договора об ипотеке (залоге недвижимости) N от ДД.ММ.ГГГГ. залогодатель обязан:

не отчуждать предмет ипотеки, не сдавать предмет ипотеки в аренду, не передавать в безвозмездное пользование, иным образом не обременять предмет ипотеки и не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя;

не осуществлять реконструкцию (переустройство, перепланировку, переоборудование и т.п.) предмета ипотеки без предварительного письменного согласия залогодержателя.

В п.1.8. договора об ипотеке говорится, что ипотека по настоящему договору возникает у залогодержателя с момента ее государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека по настоящему договору распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки (п.п.1.9. договора).

В соответствии с договором об ипотеке залогодатель настоящим гарантирует, что на момент подписания настоящего договора:

технические характеристики предмета ипотеки (каждой из составных частей предмета ипотеки), отраженные в представленных залогодателем документах государственного кадастра недвижимости (документах технической инвентаризации), ссылки на которые имеются по тексту настоящего договора, соответствуют текущим реальным характеристикам предмета ипотеки (каждой из составных частей предмета ипотеки), в указанных в договоре об ипотеке документах, не имеется неотраженных изменений технического состояния предмета ипотеки (каждой из составных частей предмета ипотеки), отсутствуют несогласованные в установленном действующим законодательством РФ порядке переоборудование/перепланировка/переустройство/ реконструкция предмета ипотеки;

залогодатель обладает полным и неограниченным правом распоряжаться предметом ипотеки (включая все его составные части), в том числе правом передавать его в ипотеку по настоящему договору, при этом получения каких-либо предварительных разрешений (согласований) со стороны каких-либо государственных органов (органов местного самоуправления), должностных лиц либо иных третьих лиц для заключения настоящего договора не требуется;

здание, составляющее предмет ипотеки, не является аварийным, отсутствуют какие-либо решения уполномоченных административных органов о сносе здания; реконструкция/капитальный ремонт здания не проводятся, работы по созданию иных неотделимых улучшений здания не проводятся;

на земельном участке отсутствуют какие-либо здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства (как зарегистрированные, так и не зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), за исключением объектов, составляющих предмет ипотеки по настоящему договору.

Договором ипотеки предусмотрено, что ипотека также распространяется на все здания или сооружения залогодателя, которые будут построены на земельном участке.

Залогодатель в нарушение вышеизложенных пунктов договора об ипотеке не проинформировал банк (залогодержателя) о наличии несогласованных в установленном действующем законодательством РФ порядке о переоборудовании/перепланировке/ переустройстве/реконструкции предмета ипотеки. В соответствии с данными технического паспорта на объект незавершенного строительства по адресу: "адрес", составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, выданного Городским отделением Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-федеральное БТИ" на земельном участке с кадастровым номером N площадью " ... ".м. расположены: лит.У - объект незавершенного строительства, площадью " ... ".м.; лит.У1 - объект незавершенного строительства, площадью " ... " кв.м.; лит.С - объект незавершенного строительства, площадью " ... " кв.м.

По смыслу пп.3 п.1ст. 352 ГК РФ не влечет прекращение залога изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке, поскольку это не означает физической или юридической гибели предмета залога.

В соответствии со ст.5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку в материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности за ООО ПК "ТЕХНОПРОМ" на недвижимое имущество, судебная коллегия считает, что на момент заключения договора ипотеки имелся предмет ипотеки в наличии в гражданском обороте.

Изменение же предмета ипотеки-объекта недвижимости в связи с реконструкцией здания не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки или его прекращения.

В соответствии с п.4 статьи 340 ГК РФ (действовавшей на момент заключения договора) при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В силу п.1 статьи 64 ФЗ (в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции, действующей на момент заключения договора об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Поскольку договор ипотеки не содержал условие о том, что какие-либо находящиеся или строящиеся на спорном земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения не являются предметом залога, то на указанные объекты распространяется право залога.

В соответствии с ч.1,2 статьи 341 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

Согласно положениям п.п.1,2 ст.10 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежат государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Судом установлен и подтвержден факт регистрации договора ипотеки. В материалах дела отсутствуют сведения об оспаривании действий регистрирующего органа по регистрации договора ипотеки, принятия мер по внесению изменений в условия данного договора, а также каких-либо встречных требованиях о признании договора ипотеки незаключенным (частично незаключенным).

С учетом изложенного судебная коллегия считает обоснованными требования АКБ "Банк Москвы" (ОАО) к ООО ПК "Технопром" об обращении взыскания на заложенное имущество.

Статьей 350 ГК РФ предусмотрена реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно пп.4 п.2 ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что в соответствии с договором ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ предмет залога оценивается сторонами в " ... " руб., здания оцениваются в сумме " ... " рубля, земельный участок - " ... " руб.

Для определения начальной цены заложенного имущества, способа его реализации проведена в рамках рассмотрения данного дела судом первой инстанции экспертиза.

Согласно заключению эксперта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ., исполненного ООО " ... " (т.2 л.д. 122-195) рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

нежилое здание (склад), назначение: нежилое,1-этажное (подземных гаражей 0), общая площадь " ... " кв.м., инв N, лит.И, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", Кадастровый (или условный) номер N- " ... " руб.;

нежилого здания (гараж) назначение: нежило, 2-этажного (подземных гаражей0), общая площадь " ... ".м., инв. N, лит,У,у1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный номер " ... " составляет " ... " рублей (т.2 л.д. 153).

нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь " ... " кв.м., инвентарный номер N, лит И1, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" Кадастровый (или условный) номер N- " ... " руб.

земельный участок, общей площадью " ... " кв.м., находящийся по адресу: "адрес" кадастровый номер N категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования эксплуатация складских баз стройматериалов- " ... "

Таким образом, в случае если рыночная цена заложенного имущества установлена заключением эксперта в рамках судебной оценочной экспертизы, суд применительно к пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ, ст. 340 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) устанавливает начальную продажную цену имущества с торгов в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Исследовав и оценив доказательства, приняв во внимание приближенность оценки недвижимого имущества на дату расчета задолженности по кредитному договору, судебная коллегия относительно определения начальной цены заложенного имущества считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с договором об ипотеке (о залоге недвижимости) N от ДД.ММ.ГГГГ, являющееся предметом залога - нежилое здание (гараж), принадлежащее на праве собственности обществу ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технопром", расположенное по адресу: "адрес"лит.У, инвентаризационный N, кадастровый (или условный) номер N), а также объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, кадастровый (или условный) номер N, находящемся по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости " ... " коп.

Таким образом, суд необоснованно и незаконно отказал в удовлетворении требований в части обращения взыскания на заложенное имущество нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь " ... " кв.м., инв. N, лит. У, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" кадастровый (или условный) номер N, и объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности обществу ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технопром" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на основании Свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Серия N, регистрационная запись Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N. В данной части решение подлежит отмене с вынесением нового решения.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г.Тулы от 28 сентября 2015г. отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь " ... " кв.м., инв. N, лит. У, адрес (местонахождение) объекта: "адрес" Кадастровый (или условный) номер N, принадлежащее на праве собственности обществу ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технопром" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на основании Свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Серия N, регистрационная запись Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с N. Вынести в данной части новое решение.

Обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с договором об ипотеке (о залоге недвижимости) N от ДД.ММ.ГГГГ, являющееся предметом залога, нежилое здание (гараж), принадлежащее на праве собственности обществу ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технопром", расположенное по адресу: "адрес" (лит.У, инвентаризационный N, кадастровый (или условный) номер N), а также объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, кадастровый (или условный) номер N, находящемся по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости " ... " коп.

Решение Центрального районного суда г.Тулы от 28 сентября 2015г. изменить в части размера взысканной государственной пошлины. Взыскать с Кабанова Г.А., Куприяновой Л.И. в пользу акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" государственную пошлину в размере " ... " коп. с каждого.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Технопром" в пользу акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" государственную пошлину в размере " ... " коп.

В остальной части решение Центрального районного суда г.Тулы от 28 сентября 2015г оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи