Решение Белгородского областного суда от 08 апреля 2016 г. по делу N 3а-11/2016

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело N 3а-11/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 08 апреля 2016 г.

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова

при секретаре В.А. Лавровой

с участием представителя административного истца Уколова А.М., представителя заинтересованного лица Мосиенко Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сажиной Н.И. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" по Белгородской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости его рыночную стоимость,

установил:

Сажина Н.И. (далее - административный истец, Сажина Н.И.) обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель: "данные изъяты", в размере его рыночной стоимости "данные изъяты" руб., обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" по Белгородской области внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что использует данный земельный участок по договору аренды. Кадастровая стоимость земельного участка, на основании которой рассчитывается размер арендной платы, значительно превышает размер его рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы. Кроме того, Сажина Н.И., являясь собственником расположенного на арендуемом земельном участке строения, намерена реализовать свое право выкупа земельного участка без проведения торгов. Оспариваемая кадастровая стоимость влечет увеличение выкупной цены земельного участка, которая равна его рыночной стоимости.

Согласно акту определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ утвержденного филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Белгородской области, кадастровая стоимость участка определена в размере "данные изъяты" коп.

В то же время согласно отчету N 983-11-01 от 19 ноября 2015 г., подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Агро Плюс", рыночная стоимость названного участка, на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" руб. На отчет получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, членом которой является оценщик.

К участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Белгорода.

В судебном заседании представитель Сажиной Н.И. требования поддержал. Не согласившись с выводами, сделанными экспертом по результатам судебной экспертизы и считая, что имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, ходатайствовал о назначении по административному делу повторной экспертизы.

Административный ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" по Белгородской области, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Имеется отзыв по существу административного иска, согласно которому учреждение при разрешении спора полагается на усмотрение суда и просит рассмотреть дело без участия своего представителя.

Представитель заинтересованного лица - администрации города Белгорода указал, что административный истец в силу закона вправе потребовать определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, однако отчет об определении рыночной стоимости N 983-11-01 от 19 ноября 2015 г., представленный административным истцом, не может служить подтверждением таковой, поскольку имеет ряд нарушений федеральных стандартов оценки. Согласился с приведенными представителем Сажиной Н.И. доводами относительно экспертного заключения.

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании был допрошен эксперт Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1., которым даны пояснения по проведенной судебной экспертизе и подготовленному экспертному заключению.

Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Как видно из представленных в материалы административного дела доказательств, между "данные изъяты" (арендодатель) и "данные изъяты" (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка N.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора аренды при участии Сажиной Н.И. внесли в него изменение, согласно которому в преамбуле договора "данные изъяты" заменили на Сажину Н.И.

По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N в аренду передан земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м, расположенный по адресу: "адрес".

Земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м был образован путем раздела исходного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, датой установления рыночной стоимости вновь образованного объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. В данном случае такой датой в отношении земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м является ДД.ММ.ГГГГ

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", определена в соответствии с Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" (пункт 2.1.17) и составила "данные изъяты" руб.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки (часть 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральный стандарт оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19 ноября 2015 г. N 983-11-01, составленному по заказу Сажиной Н.В. оценщиком общества "Фирма "Агро Плюс", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты".

Исходя из экспертного заключения от 02 декабря 2015 г. N 6320/2015, подготовленного экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Учитывая, что вопрос о размере рыночной цены упомянутого земельного участка, исходя из характера заявленных административных требований, является одним из юридически значимых для данного административного дела, специальными знаниями в указанной области суд не обладает, имелись значительные расхождения между рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом и кадастровой стоимостью, сомнениями в отсутствии нарушений оценщиком общества "Фирма "Агро Плюс" требований законодательства об оценочной деятельности, с учетом имеющихся возражений по административному иску, судом были удовлетворены ходатайства представителей административного истца и заинтересованного лица о назначении по административному делу судебной экспертизы. Ее проведение было поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: какова по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: "адрес" и соответствует ли отчет об оценке N 983-11-01 от 19 ноября 2015 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером N, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Агро Плюс" требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки и Своду стандартов оценки 2010 общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (ССО-РОО 2010).

По результатам экспертизы составлено заключение от 17 марта 2016 г. N 067.04.0179, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере "данные изъяты". Отчет об оценке N 983-11-01 от 19 ноября 2015 г. не в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки и Своду стандартов оценки 2010 общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (ССО-РОО 2010).

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов административного дела и публичной информации о рынке коммерческой земли.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Эксперт пришел к выводу, обоснованному им в своем заключении о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку земельных участков - земли населенных пунктов для индустриальных объектов (в части коммерческих участков для размещения сервисных объектов).

На основании анализа рынка недвижимости эксперт ФИО1. установила, что для рынка земельных участков города Белгорода коммерческого назначения, характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м земельного участка коммерческого назначения для размещения сервисных объектов, расположенных в "адрес" может варьироваться от "данные изъяты" руб. до "данные изъяты" руб. В восточном районе города от "данные изъяты" руб./ кв. м до "данные изъяты" руб./ кв. м. Средняя цена "данные изъяты" руб. /кв. м. Участки с наименьшей стоимостью расположены в промышленных зонах "адрес" с неразвитой инфраструктурой, полностью или частично не имеют коммуникаций, имеют обременения, находятся в аренде. Наибольшую стоимость имеют земельные участки под строительство коммерческих объектов, с коммуникациями, подъездными путями, имеющие выгодное с коммерческой точки зрения местоположение, в районах с развитой инфраструктурой.

Рынок земельных участков коммерческого назначения в городе не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных факторов, влияющих на стоимость ожидания продажи.

В рамках исследования экспертом были выбраны предложения о продаже земельных участков коммерческого назначения с указанием цены предложения, расположенных на территории "данные изъяты". Для анализа выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости для размещения сервисных объектов без учета нетипичных (максимальных и минимальных коммерческих предложений).

Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в публичном издании - газете "Моя Реклама. Белгород" от ДД.ММ.ГГГГ г. и ДД.ММ.ГГГГ г. и архива объявлений "Авито".

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы и применены корректировки на торг, местоположение и окружение, площадь участка.По результатам проверки отчета об оценке экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты установлено, что выбор оценщиком использованного подхода к оценке и методам в рамках данного подхода обоснован. Однако использование выбранного метода в исследуемом отчете производится с некоторыми нарушениями требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, а также принципов, понятий и определений, указанных в действующем законодательстве об оценке.

Пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Экспертом установлено, что в разделе отчета 2.2, оценщик делает вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения (под сервисными объектами) с категорией земли населенных пунктов, расположенных в промышленной зоне "данные изъяты". В разделе 2.3 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен содержится информация о том, что данные о продаже земельных участков в "адрес" за 3 квартал были собраны на основании предложений по продаже земельных участков, предназначенных для промышленно-производственной застройки.

Произведенная оценщиком выборка предложений за "данные изъяты" не позволяет объективно оценить объем и динамику рынка земельных участков.

В отчете указано, что объект оценки принадлежит на праве собственности ФИО2

Проверяемый отчет содержит информацию о том, что на дату оценки промышленная недвижимость, крупные объекты практически не продавались, и если и переходили в другие руки, то как правило, за долги. Как правило, крупные объекты дробили на части (если существовала возможность), это позволяло сократить срок продаж. Если возможности не имелось, срок экспозиции на рынке мог растянуться до нескольких лет.

Указанная характеристика, по мнению эксперта, описывает рынок в состоянии застоя. В случае если данные положения относятся также к рынку земельных участков коммерческого назначения (под сервисными объектами), то классификация рынка, к которому относится объект оценки как активного, противоречит высказанным ранее утверждениям.

Кроме того, при оценке земельного участка оценщиком в качестве объектов-аналогов были выбраны объекты-аналоги, расположенные за чертой "данные изъяты" (аналог N 2 (местоположение: "данные изъяты"; аналог N 3 (местоположение: трасса "данные изъяты") в то время как объект оценки расположен в городской черте ( "данные изъяты").

В непосредственной близости от объекта оценки проходит автомобильная дорога с высокой степенью загруженности. Участок расположен в зоне с высокой степенью развитости инфраструктуры. Для земельных участков, расположенных за чертой "данные изъяты" характерны явные отличительные особенности: степень населенности/ настроенности, степень развитости инфраструктуры, возможность подключения коммуникаций.

Экспертом также указано, что по имеющейся у него информации предложение о продаже земельного участка (аналог N 1 в отчете) за номером N было впервые опубликовано на сайте avito.ru ДД.ММ.ГГГГ, то есть после даты оценки, что подтверждается копией с Интернет-сайта (приложение к экспертному заключению, стр. 110).

Пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 предусмотрено, что дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что указанные недостатки повлекли за собой некорректный подбор объектов-аналогов для оценки и как следствие искаженную стоимость.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 пояснила, что лишь один выявленный недостаток не мог повлиять на стоимость оцениваемого участка - это описка оценщика в указании собственника ФИО2 вместо Сажиной.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. составляет "данные изъяты" руб. согласно указанному заключению эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы.

Напротив, как установлено судом отчет об оценке содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки влияющих на определение действительной рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, ввиду чего он не может быть принят судом в качестве доказательства такой стоимости.

По мнению представителя Сажиной Н.И., экспертное заключение выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности и заключаются в следующем. В нарушение требований Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (пункт 23) эксперт необоснованно отказался от применения метода выделения, не обосновал отказ от использования в расчетах основной массы доступных ему данных об аналогах объекта оценки приведенных в экспертном заключении. Экспертом указано, что оцениваемый объект, как и основная масса аналога, находится далеко не в центральной части города. Выбранные им объекты-аналоги под номерами 2, 3 и 4 не соответствуют по назначению разрешенного использования оцениваемого участка. Аналог N 2 предназначен для "коммерческого использования", что влечет за собой весьма широкие толкования возможного использования. По аналогу N 3 не указан вид разрешенного использования. Аналог N 4 предназначен "под любой вид деятельности".

Представитель также указывал на безосновательный отказ эксперта от применения объектов-аналогов, имеющихся в проверяемом отчете N 983-11-01 от 19 ноября 2015 г.

Вышеприведенные доводы судом, с учетом данных экспертом ФИО1. объяснений, отвергаются как несостоятельные.

Пункт 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 описывает положения, которые оценщик учитывает при применении доходного подхода к оценке, при этом названный пункт не содержит требований об обязательном применении оценщиком "метода выделения", который относится к методам, используемым при сравнительном подходе к оценке.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Метод выделения и распределения используются для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Указанный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод дает объективные результаты в том случае если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующий сегмент рынка недвижимости.

Пункт 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Учитывая изложенное, эксперт обосновано отказался от расчет стоимости земельного участка с применением метода выделения в рамках сравнительного подхода.

Как видно из экспертного заключения и следует из объяснений эксперта ФИО1., в таблице на страницах 34-36 заключения приведены не аналоги, как ошибочно указывает представитель административного истца, а объекты для целей анализа рынка. В результате анализа предложений экспертом выбран ряд предложений земельных участков, которые можно отнести к сегменту рынка коммерческих участков, за исключением участков, предназначенных только для размещения производственных объектов и торговли.

Из указанных предложений были выбраны четыре предложения о продаже земельных участков наиболее соответствующие объекту оценки по факторам оказывающих существенное влияние на стоимость (передаваемые права, дата предложения (сделки), возможность торга, местоположение, категория земель, вид разрешенного использования, общая площадь и пр.). Объекты с минимальным и максимальным значением по стоимости не вошли в выборку объектов, сделанных в результате анализа рынка.

Выбирая объекты-аналоги, эксперт обоснованно принял во внимание, что в соответствии с постановлением администрации города Белгорода N 236 от 27 ноября 2014 г. земельные участки для эксплуатации СТО отнесены к пятому виду разрешенного использования: "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания".

При этом возражения представителя административного истца, сводящиеся к тому, что вид разрешенного использования определен постановлением администрации для целей кадастровой, а не рыночной оценки само по себе не имеет правового значения, поскольку государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и связана с рыночной стоимостью земельных участков. Как следует из Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, - рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3). Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, лишь в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

В судебном заседании эксперт подтвердил обоснованность невозможности использования им того, либо иного предложения, которые вызывали вопросы у представителя Сажиной Н.И. К таковым относились: отсутствие в объявлении номера телефона продавца, отсутствие возможности подтвердить информацию "Prin Screen" приложений (снимок экрана с текущим изображением (скриншот) или иных копий, отсутствие сведений о местоположения участка (его ориентире) при том, что указанная в предложении о продаже улица, имеет значительную протяженность, не соответствие сегмента рынка, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта.

По взятым аналогам с сайта объявлений в сети Интернет экспертом пояснено, что специфика сайта объявлений "Авито" такова, что земельные участки классифицирует на три вида - "ИЖС", "Сельхозназначения (СНТ, ДНП)" и "Промназначения". Этим обусловлено указание на "промышленный", хотя фактически относящийся к сегменту рынка, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта.

Действующее законодательство в области оценочной деятельности не обязывает эксперта, которому поручено проведение судебной экспертизы, применять уже выбранные ранее объекты-аналоги оценщиком, составленным отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости и который проверяется экспертом на его соответствие законодательству об оценочной деятельности.

Утверждения о том, что аналог N 2 предназначен для "коммерческого использования", а N 4 - "под любой вид деятельности", что в свою очередь влечет за собой весьма широкие толкования возможного использования, не опровергают правильности выводов эксперта и приведены без учета того, что в силу специфики рассматриваемого спора оценка объекта недвижимости производится на ретроспективную дату. Указанное обстоятельство вызывает объективную сложность в поиске и подборе объектов-аналогов.

Указание на нахождение объекта в центральной части города, как указал эксперт ФИО1., и видно из содержания экспертного заключения, является лишь технической ошибкой.

Таким образом утверждения представителя административного истца о незаконности заключения эксперта сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости участка, направлены на выявление формальных недостатков, которые не влияют на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Протокольным определением от 08 апреля 2016 г. судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя Сажиной Н.И. о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Повторная судебная экспертиза назначается судом лишь при наличии к тому оснований предусмотренных процессуальным законом. Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий, в том числе с учетом объяснений данных экспертом в судебном заседании.

Ввиду отказа в проведении повторной судебной экспертизы представитель административного истца просил об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете N 983-11-01 от 19 ноября 2015 г.

Суд не находит оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в указанном истцом размере, поскольку как указывалось выше, данный отчет составлен с нарушениями влияющими на определение величины рыночной стоимости земельного участка, что установлено заключением эксперта и нашло свое подтверждение.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Требование Сажиной Н.И. об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость удовлетворению не подлежит, поскольку в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности такая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.

Кроме того, решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Определением суда от 04 февраля 2016 г. оплата экспертизы была возложена на административного истца и заинтересованное лицо в равных частях по "данные изъяты" руб.

Платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ г. администрация города Белгорода на лицевой счет Белгородского областного суда внесла "данные изъяты" руб., подлежащих выплате эксперту.

Определением от 08 апреля 2016 г. суд обязал бухгалтерию суда перечислить с лицевого счета Белгородского областного суда на расчетный счет Белгородской торгово-промышленной палаты "данные изъяты" руб., внесенных администрацией города Белгорода.

В судебном заседании установлены объективные препятствия к своевременному внесению Сажиной Н.И. на лицевой счет суда денежных средств, предназначенных для выплаты эксперту.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Исходя из изложенного и с учетом того, что административным истцом реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, по ходатайствам представителей административного истца и заинтересованного лица была назначена судебная экспертиза, по результатам которой установлена отличная от первоначально заявленной в сторону увеличения стоимость земельного участка, с административного истца в счет возмещения судебных расходов подлежит взысканию "данные изъяты" руб. в пользу администрации города Белгорода (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела"), а также 15 000 руб. в пользу Белгородской торгово-промышленной палаты, в счет оплаты проведенной экспертизы.

В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, понесенные административным истцом судебные расходы в виде уплаченной чек-ордером от 08 декабря 2015 г. государственной пошлины, остаются на нем и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Сажиной Н.И. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" по Белгородской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости участка его рыночную стоимость удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель: "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", в размере, равной его рыночной стоимости, в сумме "данные изъяты" руб.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка с кадастровым номером N определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ

Датой подачи заявления Сажиной Н.И. о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении остальной части административного иска Сажной Н.И. отказать.

Взыскать с Сажиной Н.И. в пользу администрации города Белгорода "данные изъяты" руб. в счет возмещения расходов на экспертизу.

Взыскать с Сажиной Н.И. в пользу Белгородской торгово-промышленной палаты "данные изъяты" руб. в счет расходов за проведенную судебную экспертизу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 13.04.2016