Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 12 апреля 2016 г. по делу N 33-4415/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе

председательствующего: Жуленко Н.Л.,

судей: Фатьяновой И.П., Рыжониной Т.Н.,

при секретаре Мельничук В.Е.,

заслушав в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Жуленко Н.Л. гражданское дело по апелляционной жалобе Светличной Т.В. на решение Беловского городского суда Кемеровской области от 21 января 2016 года

по иску Светличной Т.В. к Светличному А.ю., Гиноян М.Б., Агеевой М.Л., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО РФ о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, по встречному иску Гиноян М.Б. к Светличной Т.В., Светличному А.Ю. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании суммы неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛА:

Светличная Т.В. обратилась в суд с иском к Светличному А.Ю., в котором просила истребовать у ответчика документы купли-продажи недвижимого имущества по адресу: "адрес", "адрес", "адрес" " "адрес" взыскать со Светличного А.Ю. половину суммы, вырученной от продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", "адрес" "адрес" "данные изъяты"

Требования мотивировала тем, что на ДД.ММ.ГГГГ площадь спорного нежилого помещения по "адрес" составляла "данные изъяты" После приобретения данного здания Светличные произвели ремонт и перепланировку, в результате чего помещение N стало иметь площадь "данные изъяты"., а помещение N, "данные изъяты" то есть всего общая площадь составляет 602,1 кв.м. В договоре купли-продажи здания площадь проданного Светличным А.Ю. нежилого здания по "адрес" "адрес" составляет 541,4 кв.м., которая указана и в свидетельстве о праве собственности. Полагает, что на момент продажи помещение площадью 541 кв.м. не существовало. Следовательно, Светличные без соответствующих разрешений и согласований произвели перепланировку, а Росреестр произвел регистрацию такой сделки, чем нарушил положения абз. 3 п. 1 ст. 20 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, полагает, что 1/2 доли данного помещения принадлежит истице на основании ст. 39 СК РФ. Здание продано за "данные изъяты", в тот момент, как стоимость здания составляет "данные изъяты"., полагает, что Светличный при совершении сделки по продаже нежилого помещения злоупотребил правом, причинил вред истице, продав здание по заниженной цене, лишив истицу доли в общем имуществе. Указанные действия Светличного нарушают запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, в связи с чем, сделка может быть признана недействительной по п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ. Истица никогда не отказывалась от раздела имущества, между истцом и ответчиком не было достигнуто соглашение об оценке спорного помещения в 5 030 000 рублей. О злоупотреблении правом свидетельствует и включение в п. 1.4 договора условия о передаче всего имущества и оборудования, находящегося к моменту заключения договора в нежилом помещении, включенного в стоимость нежилого помещения. Ответчик знал о намерении истицы выделить свою долю в общем имуществе.

С учетом уточенных исковых требований просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Светличным А.Ю. в лице представителя Агеевой М.Л., действующей на основании доверенности от 11.02.2015 года, и ФИО2 на нежилое здание общей площадью 541,4 кв.м., этаж первый, расположенное по адресу: "адрес", "адрес" применить последствия недействительности сделки путем признания недействительной записи о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N (л.д. 129).

Определением Беловского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ принято встречное исковое заявление Гиноян М.Б. к Светличной Т.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскании суммы неосновательного обогащения, согласно которому Гиноян М.Б. просит суд обязать Светличную Т.В. освободить часть нежилого здания, общей площадью 541,4 кв.м., расположенного в "адрес", "адрес" "адрес" взыскать с нее в пользу истца сумму неосновательного обогащения в размере "данные изъяты"., судебные расходы в сумме "данные изъяты"

Встречные исковые требования Гиноян М.Б. мотивирует тем, что Гиноян М.Б. является собственником спорного нежилого помещения с 06.03.2015 года, которое приобретено прежним собственником в период брака со Светличной Т.В., давшей нотариальное согласие Светличному А.Ю. на продажу нежилого здания по "адрес"А "адрес" "адрес". При этом Светличная знала, что должна заключить с Гиноян М.Б. договор аренды части здания с выкупом, в котором находится ее кафе. Однако, никаких письменных обязательств между ними не возникло. Плата за фактическое пользование частью здания, занятого под кафе, ответчиком не производится, ею единственный раз была внесена сумма в размере "данные изъяты". ДД.ММ.ГГГГ в адрес Светличной была направлена претензия с требованием освободить часть занимаемого ею помещения, однако до настоящего времени требования не удовлетворены. В связи с чем, Гиноян полагает, что с ответчицы подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде стоимости аренды помещения в размере "данные изъяты". за квадратный метр за 6 месяцев, что в общей сумме составляет "данные изъяты". ( "данные изъяты" * 224,2 кв.м. * 6 мес.) (л.д. 136-138).

Представитель Управления Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по КО - Мельникова Е.В., возражала против удовлетворения иска Светличной Т.В., разрешение встречного иска оставила на усмотрение суда.

Решением Беловского городского суда Кемеровской области от 21 января 2016 года постановлено:

В удовлетворении исковых требований Светличной Т.В. к Светличному А.Ю. Гиноян М.Б., Агеевой М.Л., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО РФ о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности и встречных исковых требований Гиноян М.Б. к Светличной Т.В., Светличному А.Ю. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании суммы неосновательного обогащения - отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе Светличная Т.В. просит решение суда отменить. Указывает, что на момент регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью "данные изъяты" в Управлении Росреестра по Кемеровской области предмет договора купли-продажи фактически уже не существовал в том виде, как он описан в договоре и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с проведенной реконструкцией помещения.

Какие-либо доказательства, подтверждающие, что на момент подписания договора купли-продажи Светличный А.Ю. и Гиноян М.Б. договорились относительно предмета договора, который претерпел изменения в результате реконструкции, суду стороной ответчика не были представлены, и данное обстоятельство не было установлено судом.

Вместе с тем, доводы Светличной Т.В. о том, что помещение площадью "данные изъяты" не существовало в связи с проведенной реконструкцией, подтверждаются представленными суду техническими паспортами.

Из технического паспорта 2010 г. видно, что помещение 2 площадью 541,4 кв.м. внутри было разделено на 22 внутренних помещения.

Из технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ заложены дверные проемы, ведущие из внутренних помещений 19 и 9 во внутренние помещения 20 и 21. В результате чего из внутренних помещений 20 (площадью 27,8 кв.м.), 21 (площадью 289,4 кв.м.), 22 (площадью 1,5 кв.м.) образовано самостоятельное отдельное помещение 3 площадью 318,7 кв.м. (27,8+289,4+1,5). В оставшейся части помещения 2 площадью 222,7 кв.м. (541,4-318,7 кв.м.) осуществлена перепланировка внутреннего пространства, оборудован второй уровень, в результате чего площадь помещения стала составлять 283,4 кв.м.

Таким образом, в составе объекта капитального строительства, каковым является здание по "адрес", стали существовать три самостоятельные его части, в том числе нежилые помещения - помещение 2 площадью 283,4 кв.м. и помещение 3 площадью 318,7 кв.м., общая площадь 602,1 - кв.м. "адрес"ю 541,4 кв.м., как самостоятельная часть объекта капитального строительства, перестала существовать.

Отсутствие внешних изменений здания, на что ссылается суд, само по себе не свидетельствует о сохранении прежнего помещения 2 площадью 541,4 кв.м. А отсутствие регистрации внутренних изменений подтверждает самовольность реконструкции и отсутствие права Светличного А.Ю. на вновь образованные помещение 3 и помещение 2.

Гиноян М.Б. и его представитель не опровергают и фактически признают, что существующие помещение 3 и помещение 2 не являются единым обособленным объектом. Помещение 3 используется как гараж, а помещение 2 с 2011 года использовалось профильно Светличной Т.В. под предприятие общепита "Частный клуб В ГОСТЯХ У СКАЗКИ" по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Материалами дела подтверждено и стороной ответчика не опровергнуто, что на момент заключения спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение 2, находящееся по "адрес" "адрес" было реконструировано, а соответствующее разрешение на его реконструкцию Светличным А.Ю. получено не было.

При таком положении имеющиеся в настоящее время самостоятельные помещение 3 площадью 318,7 кв.м. и помещение 2 площадью 283,4 кв.м. обладают признаками самовольной постройки, и право собственности у Светличного А.Ю. на указанные нежилые помещения не могло возникнуть в силу прямого указания закона - п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Поскольку нежилые помещения реконструированы с нарушением закона, сделка по их реализации в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной.

Заключенный договор купли-продажи посягает на права и охраняемые законом интересы Светличной Т.В., так как помещение 2 площадью 541,4 кв.м. было приобретено на имя Светличного А.Ю. в период брака, в силу ст. 34 СК РФ является общим имуществом супругов, его реконструкция также осуществлена в период брака.

Кроме того, Светличная Т.В. не давала согласия на продажу двух помещений 2 и 3 общей площадью 602,1 кв.м.

Светличная Т.В. не отказывалась от раздела имущества и получения своей доли и доли малолетних детей в общем имуществе.

Относительно апелляционной жалобы Геноян М.Б. и Агеевой М.Л. поданы возражения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ - в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителя Светличной Т.В. - Козейникова Я.С., поддержавшего доводы жалобы и просившего отменить решение в обжалованной части, а также Агееву М.Л., Гиноян М.Б., возражавших против доводов жалобы и просивших оставить решение суда в обжалованной части без изменения, изучив и оценив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно правовой позиции, закрепленной в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Поскольку постановленное по делу решение обжалуется только в части исковых требований Светличной Т.В. к Светличному А.Ю., Гиноян М.Б. Агеевой М.Л., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО РФ о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, судебная коллегия, применяя положения приведенных правовых норм, проверяет правильность решения суда только в указанной части, не выходя за пределы доводов апелляционной жалобы.В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (части 1 и 2 статьи 223 ГК РФ).

Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (к которым согласно статье 130 ГК РФ относятся строения, здания и земельные участки), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пункт 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Судом первой инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Светличный А.Ю., в лице представителя Агеевой М.Л., продал Гиноян М.Б. нежилое помещение, общей площадью 541,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: "адрес", "адрес", "адрес"А пом. 2 - стоимостью "данные изъяты" (п. 1.1 - л.д. 36-37 т. 1).

Согласно п. 1.3, 1.4 договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, договор является одновременно актом приема-передачи имущества, указанного в п. 1.1, с передачей которого одновременно передается в собственность покупателя от продавца все имущество и оборудование, находящееся к моменту заключения договора в нежилом помещении, которое включается в стоимость нежилого помещения (л.д. 36 т. 1). Расчеты между сторонами произведены в полном объеме.

Право собственности Гиноян М.Б. на спорное нежилое помещение - общей площадью 541,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: "адрес", "адрес", "адрес", на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО (л.д. 37, 153 т. 1).

При продаже нежилого помещения после расторжения брака Светличный А.Ю., как собственник имущества, приобретенного в период брака с истицей Светличной Т.В., не производя раздела совместно нажитого имущества, получил от ФИО1 нотариальное согласие продать за цену и на условиях по своему усмотрению согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ нежилое помещение, общей площадью 541,14 кв.м., находящееся по адресу: "адрес", "адрес", "адрес"А пом. 2 (л.д. 94 т. 1).

Разрешая спор по существу, и отказывая в удовлетворении исковых требований Светличной Т.В., суд исходил из того, что договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключен с ведома истицы и при наличии её нотариально удостоверенного согласия на продажу недвижимого имущества.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, Светличной Т.В. суду не представлено доказательств того, что сделка купли-продажи спорного нежилого помещения была совершена в отсутствие ее согласия.

Наличие вышеназванного нотариального согласия на отчуждение спорного имущества, подтверждает совместную и направленную волю супругов на отчуждение помещения одним из супругов после его приобретения в собственность.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что все существенные условия в договоре сторонами согласованы, при этом в договоре указаны индивидуально-определенные признаки нежилого помещения, а именно точный адрес и общая площадь, позволяющие определенно установить недвижимое имущество.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

Из положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Стороны согласовали все существенные условия договора, а именно указали предмет, цену недвижимого имущества, в подтверждение чего поставили свои подписи в договоре.

Сам по себе факт того, помещение фактически было разделено на два самостоятельных помещения: помещение N, "данные изъяты", не может служить основанием для признания договора недействительным.

Светличный А.Ю. являлся собственником нежилого помещения, общей площадью 541,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: "адрес", "адрес" и именно им распорядился, продав с согласия истца ответчику Гиноян М.Б.

Собственником недвижимого имущества с иными характеристиками, которые указывает истец, Светличный А.Ю. не являлся, потому право распоряжения им не имел.

Заявитель апелляционной жалобы обращает внимание суда на то, что цена, указанная в договоре, не соответствует реальной рыночной стоимости нежилого помещения.

В силу положений ст. ст. 421, 424 ГК РФ цена договора определяется соглашением сторон.

Доказательств явного несоответствия цены договора рыночным ценам, на что указано в жалобе, в материалах дела не имеется.

Кроме того, истец дала нотариальное согласие на продажу нежилого помещения за цену по усмотрению Светличного А.Ю.; указанная в договоре цена была согласована сторонами сделки.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует всем требованиям гражданского законодательства, данный договор заключен в письменной форме, подписан сторонами. Возникшее на его основании право собственности на недвижимое имущество было зарегистрировано за Гиноян М.Б. в соответствии с требованиями законодательства.

Таким образом, каких-либо предусмотренных законом оснований для признания договора купли-продажи спорного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не имелось.

Все обстоятельства, которыми аргументирована апелляционная жалоба, являлись предметом обсуждения в суде первой инстанции при рассмотрении дела. Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, апелляционная жалоба не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции правильно руководствовался вышеуказанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Семейного кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Юридически значимые обстоятельства по данному делу судом установлены правильно, обжалуемое судебное постановление вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Беловского городского суда Кемеровской области от 21 января 2016 года в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу Светличной Т.В. - без удовлетворения.

Председательствующий Жуленко Н.Л.

Судьи Фатьянова И.П.

Рыжонина Т.Н.