Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 20 апреля 2016 г. по делу N 33-2328/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего: Киселёвой Л.В.

судей: Шаламовой И.А., Пятанова А.Н.

при секретаре: Самороковой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Центрального районного суда г. Тюмени от 18 января 2016 года, которым постановлено:

"Исковые требования Ерамасова Н.М. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области удовлетворить.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу Ерамасова Н.М. соответствии с договором аренды N " ... " земельного участка от 28.12.2012 года сумму излишне уплаченной арендной платы в размере " ... " рублей за период с 05.12.2013 года по 09.01.2014 года, расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " рублей".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Киселёвой Л.В., объяснение представителя Ерамасова Н.М. - Сафиуллина Р.Р., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Ерамасов Н.М. обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о взыскании в соответствии с договором аренды N " ... " земельного участка от 28.12.2012 г. суммы арендной платы в размере " ... " рублей за период с 05.12.2013 г. по 09.01.2014 г., расходов по уплате государственной пошлины в размере " ... " рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 28 декабря 2012 года по результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключён договор аренды N " ... " земельного участка сроком с 28.12.2012 г. по 27.12.2015 г., который был зарегистрирован 16 января 2013 года в Управлении Росреестра по Тюменской области. Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок площадью 1 305 кв.м. с кадастровым номером " ... ", относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: " ... " Согласно условиям договора арендатор обязан оплатить годовой размер арендной платы в размере " ... " рублей единовременным платежом в течение 10 дней со дня заключения договора аренды. 09.01.2013 г. истцом была оплачена сумма арендной платы в размере " ... " рублей, исключая " ... " рублей, внесённых в качестве задатка. В соответствии с п. 3.1.5 договора аренды арендатор имеет право оформить земельный участок в собственность за плату после государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект при условии предоставления правоустанавливающих документов. На данном земельном участке истец обязан осуществить строительство жилого дома и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке (п. 3.2.17 договора), Свою обязанность истец выполнил надлежащим образом, получив на основании договора аренды земельного участка от 28.12.2012 г. свидетельство о праве собственности на жилой дом (кадастровый номер " ... ") по адресу: " ... " о чём в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02 сентября 2013 года сделана запись регистрации N " ... ". 05 декабря 2013 года был заключён договор купли-продажи N " ... " земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество (вышеуказанный жилой дом), с ГКУ Тюменской области "Фонд имущества Тюменской области", зарегистрировано право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка, площадь 1 305 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: " ... ", о чём в ЕГРП 05 декабря 2013 года сделана запись регистрации N " ... ". 09 сентября 2015 года истец обратился для возмещения излишне уплаченной арендной платы, так как право собственности на земельный участок было оформлено ранее, чем истёк срок договора аренды, однако ответчик не удовлетворил его просьбу. Действиями ответчика нарушены законные интересы истца на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком в связи с необоснованным взиманием арендной платы в период, когда земельный участок стал собственностью истца.

Истец Ерамасов Н.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещён надлежащим образом.

Представитель истца - Сафиуллин P.P. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области - Ковалева Н.А. в судебном заседании исковые требования не признала.

Суд постановилуказанное выше решение, с которым не согласен ответчик Департамента имущественных отношений Тюменской области.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда и принять по делу новое об отказе в удовлетворении требований.

Указывает, что цена за право на заключение договора аренды от 28.12.2012 г., определённая по результатам торгов, является нерегулируемой. Считает необоснованной ссылку на п.16 Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, утв. 09.07.2007 г. N 148-П, поскольку данный пункт регламентирует возврат излишне уплаченной регулируемой арендной платы, а не возврат излишне уплаченной цены за право на заключение договора, которого не может быть в силу того, что данная цена определяется самим победителем и уплачивается им единовременным платежом. Федеральным законодательством установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путём определения на торгах стоимости данного права. При этом, в законодательстве нормы о возврате арендодателем цены за право на заключение договора, добровольно предложенной победителем торгов, не предусмотрено. Полагает, что требование, по сути, направлено на изменение условий договора аренды, установленных по результатам торгов. Согласно заявке Ерамасова Н.М. на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, он, подписав её, выразил своё согласие с возложением на него в последующем соответствующих обязательств. Поскольку истец был признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по цене сложившейся по результатам аукциона, и договором аренды определено, что она подлежит оплате в течение 10 дней со дня заключения договора (п.2.5 договора), изменение данных условий в одностороннем порядке недопустимо. Подписывая договор аренды, стороны в соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ добровольно определили условия оплаты пользования земельным участком. Оснований считать, что положения договора противоречат нормам гражданского законодательства, не имеется. Договором от 28.12.2012 г. возможность возвращения размера платы за право на заключение договора аренды, полученного по результатам аукциона, не предусмотрена. Истец в заявлении о расторжении не ставит вопрос о возврате ему суммы излишне уплаченной арендной платы. Такое условие отсутствует и в договоре купли-продажи земельного участка. Истец произвёл перечисление ответчику арендной платы в рамках существующего обязательства, вытекающего из договора аренды и особых условий к нему.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как правильно установлено судом, на основании протокола о результатах аукциона " ... " между Ерамасовым Н.М. и Департаментом имущественных отношений Тюменской области 10.01.2014 года был заключен договор аренды земельного участка N " ... ". В соответствии с договором аренды земельного участка Ерамасову Н.М. был передан земельный участок с кадастровым номером " ... " относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: " ... ", с разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды установлен с 28.12.2012 по 27.12.2015 года. Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком составил " ... " рублей. На основании решения департамента имущественных отношений Тюменской области от 01.10.2013 года N2643-3 между истцом и Государственным казенным учреждением Тюменской области "Фонд имущества Тюменской области" заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка от 14.11.2013 N " ... ".

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи N " ... " земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 05.12.2013 года.

Ерамасову Н.М. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером " ... ", относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. " ... ", с разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.12.2013 года сделана запись N " ... ".

Факт уплаты истцом годовой арендной платы за земельный участок в полном объеме подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком. Также материалами дела подтверждается факт нахождения земельного участка в аренде у истца лишь в период с 28.12.2012 г. и по 05.12.2013 г. - момента заключения договора купли-продажи земельного участка.

Разрешая заявленные требования суд пришел к правильному выводу, что отказ в выплате излишне уплаченной арендной платы по договору от 28.12.2012 года является незаконным и противоречит действующему законодательству.

Так, в соответствии с п. 5 ст. 38 Земельного кодекса РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

В силу п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка, в качестве которого выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанные в статье 29 настоящего Кодекса, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании п. п. 5 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы).

Согласно п. 23 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.

Разрешая спор, суд обоснованно сослался на приведенные нормы права и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Ерамасова Н.М. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о взыскании арендной платы.

При этом, правильно суд указал, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Действующее законодательство устанавливает в качестве признака победителя на торгах увеличение размера периодических арендных платежей.

Кроме того, правовая природа оплаченных истцом денежных средств определена договором аренды земельного участка от 28.12.2012 года, в соответствии с которым они определены как "арендная плата", а в соответствии с п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Довод жалобы ответчика о том, что внесенные истцом денежные средства являлись оплатой за право на заключение аренды земельного участка являлся предметом обсуждения в суде первой инстанции, ему дана надлежащая оценка в решении, с которой судебная коллегия согласна. Отклоняя данный довод, суд обоснованно исходил из того, что указанный довод не соответствует требованиям закона.

Как правильно указал суд, при проведении такого аукциона следует определять начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, свидетельствуют и Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808. Федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Действующее законодательство устанавливает в качестве признака победителя на торгах увеличение размера периодических арендных платежей.

Данная позиция также подтверждается и письмом Минэкономразвития РФ N Д23-4025 от 22 сентября 2011 года, которым также разъяснено, что в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Следовательно, доводы ответчика о том, что внесенные истцом денежные средства являлись оплатой за право на заключение земельного участка, и возврату в случае досрочного расторжения договора аренды не подлежат, противоречат нормам действующего законодательства.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Центрального районного суда г. Тюмени от 18.01.2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: