Решение Ростовского областного суда от 18 февраля 2016 г. по делу N 3а-20/2016

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО "Рассвет" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Таганрога, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области,

с участием представителя административного истца - Палагиной С.А.,

представителя административного ответчика - Матиевской М.В.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рассвет" обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка площадью с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.метров, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы. Определение размера земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, она определена в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности. Обязательный внесудебный порядок разрешения спора соблюден.

Представитель административного истца - Палагина С.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, уточнила предмет административного иска и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области - Матиевская М.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, не оспаривала право на оспаривание результата определения кадастровой стоимости, а также размеры рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключениях обоих экспертов, возражая против первоначальной редакции административного иска.

Представители заинтересованных лиц в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.метров, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для уплаты земельного налога, истец как собственник имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление собственника участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10.08.2015 года (л.д.66-68 том 1). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика от 16.06.2015 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Оценщик допрошен в судебном заседании в качестве свидетеля в судебном заседании 27.10.2015 года.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (экспертиза на подтверждение стоимости).

В решении комиссии указано, что разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 69,7 %. В отчете оценщика в разделе "Анализ рынка" отсутствует описание диапазонов указанных факторов (пункт 8ж ФСО 3).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пунктам 11-13,26 ФСО 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

В соответствии с пунктами 5,11 ФСО 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно пунктам 10,22, ФСО N3 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Возражая против иска и отчета, Правительство Ростовской области поддержало мотивы отклонения отчета решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с точки зрения обоснованности подбора объектов-аналогов и соответствия их ФСО.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение от 30.11.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). В заключении рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д.77-132 том 2). Эксперт использовал данные об аналогах из выборки схожих объектов, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и населенных пунктах Ростовской области - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и другие (таблица 3). В расчете стоимости использовано 4 аналога из сегмента участков производственного назначения ( ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА). Экспертом применены корректировки на торг, местоположение (3-4 аналоги).

С заключением эксперта не согласился административный истец, представив возражения. Рассмотрев возражения, суд по доводам административного истца назначил повторную экспертизу по тому же вопросу.

Повторная экспертиза проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (эксперт ФИО5).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте (таблица 26, всего выбрано 13 объявлений о продаже участков до 01.01.2014 года в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), анализ таблицы показал, что средняя цена продажи 1 кв.м составил ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, интервал значений от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей за кв.м.

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (таблица 27), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Расчет стоимости приведен в таблице N29, расчетная стоимость 1 квадратного метра составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Применение конкретных корректировок экспертом объяснено (приведены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение, на площадь).

Объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания второго заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении повторной экспертизы, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов - аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости объектов оценки.

Доводов о несогласии с повторным заключением экспертизы никем не представлено. Заключение эксперта от 01.02.2016 года отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд принимает за основу заключение повторной экспертизы, исходя из того, что стороны с выводами эксперта согласны, конкретных мотивов в опровержение заключения не приводится, а эксперт в расчетах использовал сведения о продаже участков, расположенных исключительно в г.Таганроге в рассматриваемом сегменте рынка земель производственного назначения.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, с чем в конечном итоге согласился правообладатель, уточнив требования. Установление кадастровой стоимости участка в размере равной рыночной стоимости в данном случае является способом реализации прав собственника, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-11 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года. С учетом вынесения судом определений о перечислении денежных средств с депозитного счета экспертным учреждениям с административного истца подлежит взысканию ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА В данном случае не имеет значения установление рыночной стоимости по второму заключению, поскольку эта стоимость установлена не на основании отчета, а с первым заключением был не согласен административный истец.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.метров, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 15 июля 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ЗАО "Рассвет" ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов