Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 09 марта 2016 г. по делу N 33-1995/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

Председательствующего Давыдовой О.Ф.,

судей Жилкиной Е.М. и Апхановой С.С.,

при секретаре Кауровой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО Слюдянский район к Филоненко А.А. о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителей Филоненко А.А. по доверенности Мишина А.Ю., Погребняка Ю.А. на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 23 октября 2015 года по данному делу,

УСТАНОВИЛА:

администрация МО Слюдянский район обратилась с иском к Филоненко А.А. о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности на земельный участок.

В обоснование требований истец указал, что 10.10.2014 г. Филоненко А.А. обратился в администрацию МО Слюдянский район с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по (адрес изъят).

В порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации администрация предоставила ответчику земельный участок с кадастровым (номер изъят), площадью (данные изъяты) кв. м., разрешенное использование индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками.

На основании постановления администрации (номер изъят) от 28.10.2014 г. между МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район" и Филоненко А.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.11.2014 г. (номер изъят). Земельный участок передан Филоненко А.А. по акту приема-передачи от 17.11.2014 г. В этот же день по чек-ордеру ответчик перечислил денежные средства в размере (данные изъяты) рублей.

01.04.2015 г. в администрацию МО Слюдянский район обратился Дроздецкий Н.Н. с заявлением о том, что является фактическим пользователем земельного участка, на котором расположен его жилой дом площадью (данные изъяты) кв.м. В связи с чем, нарушено его право на земельный участок, как собственника объекта недвижимости.

Между тем, Филоненко А.А. в заявлении от 10.10.2014 г. не сообщал о том, что на испрашиваемом земельном участке находится чужой жилой дом.

Истец ссылался на то, что продажа ответчику земельного участка нарушает запрет, установленный ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Администрация МО Слюдянский район просила суд признать недействительной сделку, а именно: договор (номер изъят) купли-продажи земельного участка от 17.11.2014 г. с кадастровым (номер изъят), площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по (адрес изъят); применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата спорного земельного участка администрации МО Слюдянский район и возврата гражданину Филоненко А.А. денежных средств в сумме (данные изъяты) рублей, уплаченных по договору купли продажи; прекратить право собственности на земельный участок с кадастровым (номер изъят), площадью (данные изъяты) кв.м., расположенный по (адрес изъят).

Решением Слюдянского районного суда Иркутской области от 23.10.2015 г. исковые требования администрации МО Слюдянский район удовлетворены. Суд постановилпризнать недействительной сделку - договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым (номер изъят), площадью (данные изъяты) кв. м., расположенного по (адрес изъят), разрешенное использование - индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, заключенный на основании постановления администрации МО Слюдянский район (номер изъят) от 28.10.2014 г. МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО Слюдянский район с Филоненко А.А.; применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым (номер изъят), площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по указанному адресу, администрации МО Слюдянский район и возврата гражданину Филоненко А.А. денежных средств в сумме (данные изъяты) рублей, уплаченных по договору купли-продажи, прекратить право собственности Филоненко А.А. на указанный земельный участок; взыскать с Филоненко А.А. государственную пошлину в доход местного бюджета МО Слюдянский район в размере 300 рублей.

Не согласившись с решением суда, представители Филоненко А.А. по доверенности Мишин А.Ю., Погребняк Ю.А., обратились с апелляционной жалобой, в которой просят судебное постановление отменить, отказать администрации МО Слюдянский район в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывают, что вывод суда о наличии на момент совершения сделки на спорном земельном участке дома, принадлежащего третьему лицу, не подтверждается материалами дела. В обоснование данного вывода, суд принял не относимые и недопустимые доказательства, а именно: технический паспорт от 23.12.2014 г., который не позволяет установить ни земельный участок, на котором расположено описываемое здание, ни его правообладателя. Данный документ составлен после совершения сделки и не содержит указания на кадастровый номер объекта; материалы аэрофотосъемки от 2006 года, представленные ответчиком, которые не позволяют идентифицировать объекты на снимках; из представленных ответчиком фотографий невозможно установить где, когда и какие объекты недвижимости были сфотографированы и существовали ли они на момент совершения сделки. Таким образом, установить относимость перечисленных доказательств к спорному земельному участку не представляется возможным.

Кроме того, вывод суда о наличии на спорном земельном участке дома третьего лица, опровергается кадастровым паспортом от 30.05.2014 г. (номер изъят), содержащим сведения о здании с кадастровым (номер изъят). Судом указанному кадастровому паспорту оценка не дана. Земельный участок ответчика с кадастровым (номер изъят) находится в другом кадастровом квартале. Между тем, объекты недвижимости, расположенные в разных кадастровых кварталах, объективно не могут совпадать по месту нахождения. Следовательно, жилой дом, на возведение которого ссылается третье лицо, не находится на спорном земельном участке. О том, что указанный дом и земельный участок ответчика территориально не совпадают, также подтверждено документами, составленными сотрудниками БТИ: техническим паспортом от 23.12.2014 г. и заключением об обследовании земельного участка от 24.12.2014 г.

Заявитель жалобы также считает, что судом было допущено существенное нарушение п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дроздецкий Н.Н. утверждает, что дом на спорном земельном участке он возвел в 1998-1999 г.г. Между тем, в силу прямого указания п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г., действовавшего на тот период времени, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент совершения сделки, как и на дату вынесения обжалуемого решения, не содержал сведений о каких-либо вещных правах на спорный земельный участок. Также в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Кроме того, в соответствии со ст. 25 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Однако, такие документы в материалах настоящего дела также отсутствуют.

На основании изложенного, заявители жалобы полагают, что у третьего лица отсутствовала возможность приватизировать земельный участок, поскольку ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданами, у которых на данных участках имеется недвижимость на праве собственности, безвозмездного пользования, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Судом не исследовано определение Слюдянского районного суда Иркутской области от 30.12.2014 г. о возврате Дроздецкому Н.Н. искового заявления с требованием о признании незаконным постановления администрации о выделе ответчику земельного участка, в то время как в указанном определении судом дана оценка документам, представленным позднее в материалы настоящего гражданского дела, и суд пришел к выводу об отсутствии нарушений прав Дроздецкого Н.Н. приватизацией спорного земельного участка.

Вывод суда о том, что у ОАО " Б." имелось право разрешить Дроздецкому Н.Н. строительство дома на спорном участке, поскольку он принадлежал данному обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, является несостоятельным.

В дополнениях к апелляционной жалобе представители ответчика указали, что вывод суда о принадлежности спорного земельного участка ОАО " Б." сделан при отсутствии надлежащих доказательств с нарушением норм права, предусмотренных п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 7 ст. 67, ст. 186 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд не учел, что в отношении спорного земельного участка не было зарегистрировано каких-либо вещных прав до момента совершения сделки между истцом и ответчиком. Более того, не имеется достоверных доказательств, подтверждающих сам факт предоставления земельного участка ОАО " Б." третьему лицу. Судом не принято во внимание заявление ответчика о подложности (фальсификации) приказа ОАО " Б." "О выделении земельного участка" от 22.06.1998г. По мнению заявителей жалобы, данный приказ не мог быть изготовлен ранее 20.12.2005 г., поскольку сведения указанные в нем, стали известны лишь через 7 лет после указанной в данном приказе даты.

В силу положений п. 3 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации какие-либо права на спорный земельный участок не могли быть законным образом переданы ОАО " Б." Дроздецкому Н.Н., у которого в свою очередь, не могло возникнуть в отношении данного имущества каких-либо охраняемых законом прав.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы представитель Дроздецкого Н.Н. по доверенности Мамедова С.В. считает, что при принятии обжалуемого решения, суд правильно применил материальное право, подлежащее применению к возникшим правоотношениям между сторонами, подробно мотивируя свое решение. Просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО Слюдянский район" полагает, что судом исследованы все доказательства, представленные сторонами спора, и принято законное и обоснованное решение. При этом, правильно применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим правоотношениям. Просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В своих письменных возражениях относительно апелляционной жалобы администрация МО Слюдянский район считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Жилкиной Е.М., объяснения представителя Филоненко А.А. Погребняк Ю.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя администрация МО Слюдянский район Суворовой А.Ю., представителей Дроздецкого Н.Н. Мамедовой С.В., полагавших решение суда не подлежащим отмене, судебная коллегия приходит к следующим выводам:

Как установлено в судебном заседании, 26.06.1995 на основании договора купли-продажи АО " Б." приобрело жилой дом площадью (данные изъяты) кв. метра по (адрес изъят), расположенный на земельном участке размером (данные изъяты). Жилой дом принадлежал К. на основании свидетельства о праве на наследство от 20.03.1995 года ( л.д. (данные изъяты)).

В соответствии с соглашение об отступном, заключенным между АО " Б." и Калабиным А.Г., последнему в качестве отступного было передано имущество в виде жилого дома площадью 34, 3 кв. метра по (адрес изъят). Право собственности Калабина А.Г. на указанное жилое помещение было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В соответствии с договором купли-продажи от 05.05.2014 года, заключенным между А. и Филоненко А.А., последний приобрел старый одноэтажный жилой дом площадью (данные изъяты) кв. м., по (адрес изъят), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.05.2014, договором купли-продажи от 05.05.2014, дополнительным соглашением к договору.

17.11.2014 года на основании постановления администрации муниципального образования Слюдянский район (номер изъят) от 28.10.2014 года " О предоставлении Филоненко А.А. земельного участка в собственность за плату" ( л.д. (данные изъяты)) земельный участок передан в собственность Филоненко А.А. на основании договора купли-продажи (номер изъят) от 17.11.2014 года., согласно п. 4.1. которого продавец продал земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец не мог знать.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права (номер изъят) от 05.12.2014 года Филоненко А.А. является собственником земельного участка площадью (данные изъяты) кв. м.

Из содержания искового заявления следует, пояснений истца, представителей Дроздецкого Н.Н., озвученных в судебном заседании следует, что на спорном земельном участке в 1999 году с разрешения АО " Б." Дроздецким Н.Н. был возведен двухэтажный брусчатый жилой дом площадью (данные изъяты) кв. м.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, администрация МЛ Слюяднский район, исходя из содержания искового заявления, пояснений, озвученных в судебных заседаниях, фактически исходила их того, что при передаче спорного земельного участка в собственность были нарушены права Дроздецкого Н.Н., имеющего на спорном участке жилой дом, в связи с чем передача в собственность спорного участка Филоненко А.А. нарушает права Дроздецкого Н.Н., в связи с чем просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 17.11.2014, заключенного истцом с Филоненко А.А., применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата спорного земельного участка администрации МО Слюдянский район и возврата гражданину Филоненко А.А. денежных средств в сумме (данные изъяты) рублей, уплаченных по договору купли продажи; прекратить право собственности Филоненко А.А. на земельный участок.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ОАО " Б.", приобретшего жилой дом по (адрес изъят) по договору купли-продажи от 29. 06. 1995, имелось право постоянного бессрочного пользования на спорный земельный участок, на котором Дроздецкий Н.Н., с разрешения ОАО " Б.", возвел своими силами и средствами жилой дом, фактическое законное использование земельного участка является обременением этого имущества, а продажа спорного земельного участка с имуществом Дроздецкого Н.Н. нарушает вещные права Дроздецкого Н.Н. и влечет для администрации негативные последствия, поскольку незаконными действиями администрации гражданину причинен вред, в связи с чем пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка, заключенного между администрацией МО Слюдянский район и Филоненко А.А. является недействительным, применил последствия недействительности сделки в виде возврата спорного участка администрации МО Слюдянский район и возврата уплаченных денежных средств в виде стоимости участка Филоненко А.А., прекратив право собственности Филоненко А.А. на спорный участок.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, исходя из следующего:

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском администрация МО Слюдянский район ссылалась на нахождение в границах спорного земельного участка, переданного в собственность ответчику, возведенного Дроздецким Н.Н. жилого дома.

Таким образом, юридически значимым и подлежащим доказыванию, исходя из предмета и основания заявленных требований являлись факты нахождения в границах спорного участка иных строений, помимо принадлежащего ответчику, нарушение оспариваемым договором прав истца и восстановление нарушенных прав истца при удовлетворении заявленных требований.

Как следует из содержания оспариваемого акта, а также пояснений администрации МО Слюдянский район в суде апелляционной инстанции, доказательствами нахождения в границах спорного земельного участка строения, возведенного Дроздецким Н.Н., пояснения сторон, технический паспорт жилого дома Дроздецкого Н.Н. ( л.д. (данные изъяты) т. (данные изъяты) ),, фотографии ( л.д. (данные изъяты) т. (данные изъяты)), материалы аэросъемки ( л.д. (данные изъяты) т. (данные изъяты)), акт обследования земельного участка от 10. 04. 2015 (номер изъят) ( л.д. (данные изъяты) т. (данные изъяты)).

Суд первой инстанции, исследовав и оценив указанные доказательства также посчитал доказанным нахождение строения, возведенного Дроздецким Н.Н., на спорном земельном участке.

Вместе с тем, исходя из содержания вышеназванного акта обследования земельного участка от 10.04. 2015 (номер изъят), согласно которого комиссия (данные изъяты) пришли к выводу о том, что на спорном участке фактически находятся объекты недвижимости, указанный акт не содержит информации о проведенных исследованиях и примененных методах, выводы сделаны по результатам внешнего осмотра, без необходимой аргументации, доказательства, подтверждающие наличие у лиц, составивших акт обследования, квалификации в соответствующей области, сведения о нормативных документах и технических средствах, используемых для проведения исследования, отсутствуют.

С учетом изложенного, указанный акт, а равно иные доказательства в виде пояснения сторон, технического паспорта жилого дома Дроздецкого Н.Н., фотографий, материалов аэросъемки, проведенной по сотсоянию на 2006 год, акта обследования земельного участка от 10.04.2015 (номер изъят) требованиям допустимости доказательств не отвечают, в связи с чем указанные доказательства не подтверждают нахождение строения, возведенного Дроздецким Н.Н., в пределах спорного земельного участка и не могли быть приняты судом в качестве таковых.

Иных доказательств, подтверждающих наличие на спорном земельном участке каких-либо объектов, помимо жилого дома ответчика, в материалах дела не имеется, в связи с чем выводы суда первой инстанции о нахождении на спорном земельном участке жилого дома, возведенного Дроздецким Н.Н., противоречат имеющимся в деле доказательствам., а доводы апелляционной жалобы в соответствующей части являются обоснованными.

Далее, в силу ст. 2 ГПК РФ, одной из задач гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, которые, в силу ст. 3 ГПК РФ, вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст. 166 ГПК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Исходя из буквального толкования положений ст. 166 ГК РФ, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, права и интересы которого непосредственно затрагиваются оспариваемой сделкой и восстанавливаются в результате признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Реализация заинтересованным лицом прав на обращение в суд с требованием о признании недействительной сделки должна повлечь восстановление нарушенных прав истца.

Вместе с тем, исходя из пояснений, озвученных в судебном заседании в суде апелляционной инстанции, оспариваемой сделкой затрагиваются права Дроздецкого Н.Н., возведшего жилой дом, и имеющего, по мнению истца, права на приобретение в собственность земельного участка под данным жилым домом, в связи с чем передача спорного участка в собственность ответчика, нарушает права третьего лица, а не администрации МО Слюдянский район, при этом полномочия действовать в интересах третьего лица у истца отсутствуют.

Более того, судом первой инстанции не учтено, что судебной защите подлежат лишь нарушенные или оспоренные гражданские права, тогда как право на строение, возведенное Дроздецким Н.Н., не было им зарегистрировано в установленном законом порядке, соответственно, не возникло, следовательно, не может подлежать защите.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что относимых и допустимых доказательств, подтверждающих нахождение на спорном участке, иных строений, помимо жилого дома Филоненко А.А., истцом в материалы дела не представлено, субъективное право на обращение в требованиями о признании недействительным договора купли-продажи по мотиву нарушения прав Дроздецкого НН., у администрации МО Слюдянский район отсутствует, права Дроздецкого Н.Н. на возведенное им строение в установленном порядке не зарегистрированы, решение суда об удовлетворении заявленных требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований администрации МО Слюдянский район к Филоненко А.А. о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности на земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь статьями п. 1-4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителей Филоненко А.А. по доверенности Мишина А.Ю., Погребняка Ю.А. на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 23 октября 2015 года по данному делу удовлетворить.

Решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 23 октября 2015 года по данному делу отменить.

Вынести по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований администрация МО Слюдянский район о признании недействительной сделки - договора (номер изъят) купли-продажи земельного участка от 17.11.2014 с кадастровым (номер изъят), площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по (адрес изъят); применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата спорного земельного участка администрации МО Слюдянский район и возврата гражданину Филоненко А.А. денежных средств в сумме (данные изъяты) рублей, уплаченных по договору купли продажи; прекращении права собственности Филоненко А.А. на земельный участок с кадастровым (номер изъят), площадью (данные изъяты) кв.м., расположенный по "адрес изъят" отказать.

Председательствующий:

О.Ф. Давыдова

Судьи:

С.С. Апханова

Е.М. Жилкина