Решение Самарского областного суда от 15 апреля 2016 г. по делу N 3а-214/2016

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Черноярове А.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело N3а-214/2016 по административному исковому заявлению ООО "Логистический холодильный комплекс" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца Щедриной Н.В.,

У с т а н о в и л :

ООО "Логистический холодильный комплекс" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости в размере 2 373 500 руб ... кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости в размере 11 350 500 руб..

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области,

Администрация г.о.Самары не обеспечили участием в судебном заседании своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области представили отзывы на заявленные требования.

С учетом надлежащего извещения сторон о дате рассмотрения суда суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает требования ООО "Логистический холодильный комплекс" подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "Логистический холодильный комплекс" на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

земельный участок с кадастровым номером: "данные изъяты" /основание: акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденный протоколом Общего внеочередного собрания учредителей ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ г../;

земельный участок с кадастровым номером: "данные изъяты" /основание: акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденный протоколом Общего внеочередного собрания учредителей ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ

Земельный участок с кадастровым номером: N поставлен на государственный кадастровый учет 08.08.2011 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена приложением N1 к Постановлению Правительства Самарской области N610 от 13.11.2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов" в размере 6 540 941,40 руб.

Земельный участок с кадастровым номером: N поставлен на государственный кадастровый учет 05.06.2012 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена приложением N1 к Постановлению Правительства Самарской области N610 от 13.11.2013 года в размере 30 297 943,62 руб.

ООО "Логистический холодильный комплекс"" не согласилось с кадастровой стоимостью земельных участков и обратилось в ООО " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости спорных земельных участков.

Отчетом об оценке N, выполненным оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 373 500 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 11 350 500 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение N, выполненное Саморегулируемой "данные изъяты"", членом которого является оценщик ФИО1., которым подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Решением Комиссии N заявление ООО "Логистический холодильный комплекс" было отклонено.

Отклоняя заявление, Комиссия сослалась на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: отсутствует наполнение раздела N7.1 и 7.1/нет описания характеристик земельного участка, влияющих на стоимость, из-за этого неясно, каким образом проводился анализ рынка и определялись факторы стоимости/; анализ НЭИ проведен не в соответствии с ФСО-7, так как отсутствует описание улучшений, расположенных на земельном участке; в отчете отсутствует указание на осмотр объекта оценки, отказ от него также не обоснован; в приложениях отсутствуют документы на объект оценки и его части; задание на оценку выполнено под готовый отчет, не содержит информацию в соответствии с федеральными стандартами оценки.

Полагая свои права нарушенными, ООО "Логистический холодильный комплекс" обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

В ходе рассмотрения дела представителем административного истца и представителем Администрации г.о.Самары были заявлены ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Ходатайство было удовлетворено, определением суда от 14.03.2016 года по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы: 1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", по состоянию на 01.01.2013 года?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", по состоянию на 01.01.2013 года? Проведение экспертизы было поручено ООО " "данные изъяты"".

По результатам проведенной экспертизы судом получено заключение эксперта N в котором по первому вопросу содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", по состоянию на 01.01.2013 года составляет 5 506 000 руб.

Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", по состоянию на 01.01.2013 года составляет 21 667 000 руб.

Административный истец не согласился с заключением судебной экспертизы и просил назначить повторную судебную экспертизу, ссылаясь на то, что эксперт необоснованно ввел корректировку по ценообразующему фактору "наличие коммуникаций" в размере 31% для земельного участка с кадастровым номером : N и в размере 16% для земельного участка с кадастровым номером: N, хотя земельный участок должен рассматриваться как незастроенный и имеющиеся на нем коммуникации не должны учитываться в оценке. Полагает, что нарушение экспертом требований ФСО N7 привело к завышению реальной рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт ФИО3. в ходе судебного заседания, пояснил, что наличие коммуникаций положительно влияет на стоимость земельных участков. На земельном участке с кадастровым номером: N имеются подключенные коммуникации: электричество и вода, поэтому при расчете стоимости указанного земельного участка применена повышающая корректировка в размере 31%. На земельном участке с кадастровым номером: N имеется электроснабжение, поэтому при расчете его стоимости применена повышающая корректировка в размере 16%.

Ссылка представителя административного истца о нарушении экспертом ФСО N7, не основана на законе.

Согласно пункту 20 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Вышеупомянутый пункт ФСО N7 подразумевает, что незастроенным является земельный участок, свободный от объектов капитального строительства.

Коммуникации не относятся к объектам капитального строительства, в связи с этим применение корректировок на фактор "наличие коммуникаций" не может расцениваться как нарушение экспертом пункта 20 ФСО N7.

Одним из доводов о необоснованности заключения эксперта административный истец указал на несоответствие заключения эксперта положениям статьи 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", выразившееся в том, что расчетная часть исследования является приложением к заключению.

Суд не может согласиться с приведенным административным истцом доводом в силу следующего.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N73-ФЗ от 31.05.2001 на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения.

В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы;

основания производства судебной экспертизы;

сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;

сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы;

предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы;

сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;

содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Проанализировав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно не противоречит вышеуказанной норме закона.

Заключение экспертизы содержит вводную часть, подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

В экспертном заключении приведена расчетная часть исследования, которая является приложением N1 к заключению эксперта, что не противоречит требованиям закона.

В расчетной части исследования содержится описание объектов экспертизы, анализ рынка, выбор объектов-аналогов, необходимость применения корректировок.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза проведена на основании материалов дела.

Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, экспертиза назначена в судебном заседании, эксперт предупрежден об ответственности по ст.307 УК РФ.

Оснований для назначения повторной экспертизы судом не усмотрено.

Оценив заключение эксперта, суд соглашается с его результатами, и приходит к выводу о том, что величины рыночной стоимости, определенные экспертным заключением, признаются достоверными. Кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

В связи с вышеизложенным требование ООО "Логистический холодильный комплекс"" об установлении кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением эксперта и составляющим 5 506 000 руб., требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением эксперта и составляющим 21 667 000руб.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N28 от 30.06.2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения ООО "Логистический холодильный комплекс" с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ООО "Логистический холодильный комплекс" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 506 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 21 667 000 руб.

В остальной части административного иска отказать.

Датой обращения ООО "Логистический холодильный комплекс" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.