Решение Самарского областного суда от 19 апреля 2016 г. по делу N 3а-310/2016

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело N3а-310/2016 по административному исковому заявлению ОАО "КуйбышевАзот" об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителей ОАО "КуйбышевАзот" Бабич А.А. и Кирсанова А.А.,

установил:

ОАО "КуйбышевАзот" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области N и устранить допущенное нарушение путем принятия решения об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО "данные изъяты"".

В судебном заседании представители административного истца поддержали заявленные исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Управление Росреестра по Самарской области, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не обеспечили участие в судебном заседании своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Управление Росреестра по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти представили отзывы на заявленные требования.

С учетом надлежащего извещения сторон дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Установлено, что ОАО "КуйбышевАзот" является собственником земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты" /основание: договор купли-продажи N /.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 17.06.2013 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в соответствии с приложением N2 Постановления Правительства Самарской области N610 от 13.11.2013 года в размере 9 356 459,58 руб.

Датой определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка является 25.11.2013 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью, ОАО "КуйбышевАзот" обратилось в ООО "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости земельных участков.

Отчетом N, выполненным оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 25.11.2013 года в размере 3 085 272,10 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение N, выполненное Некоммерческим "данные изъяты"", в котором содержатся выводы о том, что отчет соответствует требованиям закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, расчет стоимости объекта оценки проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.

Считая кадастровую стоимость завышенной и нарушающей его права, ДД.ММ.ГГГГ года ОАО "КуйбышевАзот" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Решением комиссии N заявление ОАО "КуйбышевАзот" было отклонено.

Не согласившись с решением Комиссии, ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N263, предусмотрено, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Установлено, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области создана на основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года N П/48 в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года N П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним - 4 человека.

Законом предусмотрено, что заседание Комиссии правомочно, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

На заседании Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года присутствовали 4 члена Комиссии, что свидетельствует о правомочности заседания Комиссии и о соблюдении процедуры проведения заседания Комиссии.

Пункт 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирует порядок принятия Комиссией решений и указывает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов. Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отклоняя заявление ОАО "КуйбышевАзот", Комиссия указала, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: оценщиком не рассматривались факторы стоимости, положительно влияющие на коммерческую привлекательность объекта/наличие коммуникаций, соответствие фактического использования разрешенному, расположение в сложившейся производственной зоне/; в анализе рынка сегмент рынка определен как земельные участки под производственную застройку в г. "адрес", а аналоги выбраны по "адрес"; описание диапазона значений факторов стоимости содержат в составе диапазона значений наименования значений, не описанных оценщиком /состав передаваемых прав- владение и бессрочное пользование/; фактор "категория земель" описан излишне; неясны критерии отбора аналогов /фактор "местоположение" оценивает всю территорию города, а аналоги выбраны только по району/; диапазон значений фактора стоимости в таблице 10.8 не совпадает с их описание /значение фактора применяется к городу, а его описание - к "адрес"/; фактор "степень освоенности" определен, диапазоны значений не установлены, сравнение по нему не проводилось; значения факторов стоимости "ближайшее окружение и "транспортная доступность" частично пересекаются, тем самым оценщик подтверждает использование одних и тех же характеристик объектов для введения двух корректировок; неясно, какое влияние на производственную деятельность оказывает фактор "ближайшее окружение"; отказ от корректировок по аналогу N9 необоснован, так как оценщик имел возможность для уточнения информации.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Во вводной части отчета указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению рыночной стоимости, описание проведенных работ, допущения и ограничительные условия, использованные при определении кадастровой стоимости.

В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Исследование проводилось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

На странице 26 отчета оценщик указал, что текущее использование земельного участка соответствует разрешенному использованию. Объект оценки расположен в промышленном квартале "адрес", на закрытой территории ОАО "КуйбашевАзот", транспортная доступность значительно затрудненная, локальное окружение составляют здания производственных и складских корпусов ОАО "КуйбышевАзот".

На странице 30 отчета оценщик обосновал сделанные выводы о низкой коммерческой привлекательности объекта оценки.

Фактор "наличие коммуникаций" описан оценщиком на страницах 55-56 отчета. Оценщик указал, что указанный фактор имеет только два значения: возможность подключения к коммуникациям и невозможность подключения к ним. В связи с тем, что все аналоги, как и объект оценки, находятся в городской черте либо в пригородной зоне, оценщик пришел к выводу о том, что рассматриваемые аналоги либо обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями, поэтому оценщик не усмотрел оснований для применения корректировок.

Оценщик исследовал фактор "фактическое использование земельного участка" и пришел к выводу о том, что фактическое использование объекта оценки соответствует его разрешенному использованию, все объекты-аналоги предназначены для размещения промышленно-складских объектов, поэтому корректировка на фактор "назначение земельного участка" не применялась /страницы 49-50 отчета/.

На страницах 66-67 оценщик описал правила отбора аналогов, руководствуясь принципом максимального приближения значений ценообразующих факторов объекта аналога к значениям ценообразующих факторов объекта исследования.

Оценщиком подбирались аналоги, максимально сопоставимые с объектом оценки. Сужение рынка для выбора аналогов не является нарушением законодательства об оценочной деятельности. В связи с тем, что имелось достаточное количество аналогов, расположенных вблизи объекта оценки, оценщик принял решение не расширять территорию исследования. Характеристики отобранных в результате вторичной выборки объектов-аналогов приведены в таблице 12.2 на странице 68 отчета.

На странице 48 оценщик привел расчет корректировки по фактору "состав передаваемых прав", позволяющей сопоставить объект оценки и объекты-аналоги по данному фактору, поскольку объект оценки и объекты-аналоги N1-9 находятся в собственности, объекта-аналог N10- в аренде.

На страницах 29-30, 50 оценщик указал значения фактора "местоположение" для "адрес" в целом, поскольку все районы города Тольятти обособлены, разделены лесными массивами и имеют свой центр, периферийную зону.

Корректировка на "степень освоенности" оценщиком не вводилась в связи с тем, что в источниках информации не содержится сведений о нуждаемости земельных участков в улучшениях для дальнейшего целевого использования.

Замечание Комиссии о пересечении значений факторов стоимости "ближайшее окружение" и "транспортная доступность" и применении оценщиком двух корректировок, является необоснованным в связи с тем, что корректировка на ближайшее окружение оценщиком не вводилась, поскольку ближайшее окружение одинаково для всех аналогов. Оценщик применил понижающие корректировки на транспортную доступность применена для аналогов N3,4,7,9 -15%, для аналога N5 -20%, обосновав их применение на странице 71 отчета.

Наличие у объекта-аналога N9 фундамента и забора не свидетельствует об улучшениях данного земельного участка, поскольку у оценщика отсутствуют характеристики о фундаменте и заборе.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что замечания Комиссии к отчету об оценке являются необоснованными.

Отчет об оценке является достоверным доказательством, его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением.

Доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка сторонами не представлено.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что у Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не имелось оснований для отклонения заявления ОАО "КуйбышевАзот"".

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного суд считает, что Комиссией нарушены права административного истца, в связи с этим требования административного истца о признании несоответствующим нормативным правовым актам решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ и обязании Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской федерации", ст.ст.227-228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ОАО "КуйбышевАзот" удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ОАО "КуйбышевАзот" от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.