Решение Липецкого областного суда от 29 апреля 2016 г. по делу N 3а-83/2016

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего

Михалевой О.В.

при секретаре

Елисеевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью " Медико-производственная компания "Елец" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Медико-производственная компания "Елец" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу : г "адрес" равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей. Свои требования истец мотивировал тем, что является собственником вышеназванного земельного участка. Решением Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ года N N на 08.06.2012 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. Однако согласно отчету о рыночной стоимости названного земельного участка ИП Сидельник И.В. N N от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет по состоянию на 08.06.2012 г. "данные изъяты" рублей.

Определением суда от 22.03.2016 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Баранец Р.С. иск поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей, согласно отчету о рыночной стоимости названного земельного участка ИП Сидельник И.В. N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Попова О.А., представитель заинтересованного лица ФГБУ ФКП Управления Росреестра по Липецкой области Юрина М.А. полагали подлежащей установлению кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ г.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассотрения дела извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению равной рыночной.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности общество с ограниченной ответственностью "Медико-производственная компания "Елец" является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу : "адрес".(л.д.14).

Решением Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ года N N на 08.06.2012 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. (л.д.7).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ г. N 1 ООО "Медико-производственная компания "Елец"" отказано в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного участка.(л.д. 47-50)

Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной истец обосновывает отчетом о рыночной стоимости названного земельного участка ИП Сидельник И.В. N N от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет по состоянию на 08.06.2012 г. "данные изъяты" рублей. (л.д.26-46). На отчет имеется положительное экспертное заключение некомерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки "Кадастр оценка" от N года N N( л.д.15-25).

Однако суд не считает возможным принять в качестве доказательства вышеуказанный отчет по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

На основании п.11 Федерального стандарта оценки N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно п.5 Федерального стандарта оценки N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п.10 Федерального стандарта оценки N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с п.8 подп. ж,з Федерального стандарта оценки N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

При анализе отчета об оценке ИП Сидельник И.В. N N от ДД.ММ.ГГГГ года на соответствие приведенным положениям Федеральных стандартов оценки. С учетом исследованных судом доказательств по делу, установлено следующее.

В отчете об оценке ИП Сидельник И.В. N N от ДД.ММ.ГГГГ года при анализе цен на земельные участки Липецкой области использованы объекты N 20-25, предназначенные под жилищную застройку, что подтвреждается при обрващении к источникам, в которых содержатся указанные оценщиком объявления. При этом объект N 20 используется в качестве аналога в расчете, т.е. также в качестве аналога используется объект из другого сегмента рынка. Примененная поправка на торг не соответствует указанной в статье "Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости", авторы Л.А.Лефер,М.Д.Гришина (ПЦФКО), февраль 2010г.,указание на которую содержится в отчете. Расчет корректировки на местоположение был произведен на основании сравнения цен на жилую недвижимость, т.е. на основании анализа другого сегмента рынка, поскольку оценке подлежит земельный участок индустриального назначения, что приводит к искажению результата оценки.

Учитывая изложенные несоответствие вышеизложенным требованиям ФСО, суд приходит к выводу, что отчет о рыночной стоимости земельного участка ИП Сидельник И.В. N N от ДД.ММ.ГГГГ года не позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объектов оценки.

На основании определения суда ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" (эксперт З. А.В.) проведена судебная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет "данные изъяты" руб.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности их площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объекте экспертизы на дату оценки. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Экспертом выбрано несколько предложений о продаже земельных участков категории земель населенных пунктов- под производственную застройку за период май 2011 г.- май 2012 г., сопоставимых по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, иных открытых источников информации, архива эксперта, проанализирована экспертом, характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Расчеты произведены экспертом с учетом цен предложений, площадей земельных участков, их месторасположения и транспортной доступности, скидки на торг, показателя инфляции, корректировки на местоположение, на наличие инжереных коммуникаций.

Ссылка истца на недостаточное изучение экспертом рынка земельных участков промышленного назначения г.Липецка, небольшое количество возможных аналогов не свидетельствует о порочности выводов эксперта, поскольку объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. N568-р.

Доводы истца о том, что объявления в отношении земельных участков, приведенных в анализе рынка, невозможно проверить, ссылки на интернет сайты, являются не рабочими, также не свидетельствуют о порочности экспертного заключения.

Как пояснил в судебном заседании эксперт З. А.В., к экспертному заключению приложены объявления в отношении объектов-аналогов, указан источник, из которого получены сведения. Все сведения на момент их получения были проверены и соответствовали действительности. Сохранность этих сведений в сети Интернет на день проведения экспертизы не проверял, сами объявления были им распечатаны ранее на дату их публикации и хранятся в архиве экспертного учреждения.

Закон не запрещает экспертам или оценщикам формировать свой архив для последующего использования в оценочной или экспертной деятельности, тем более в целях проведения ретроспективной оценки объектов недвижимости. Методика формирования такого архива отсутствует. Оценщики, эксперты по сложившейся практике получают и используют информацию об объектах-аналогах из средств массовой информации, интернета, иных возможных и доступных для них источников, следовательно, архивная база также может формироваться их этих источников.

Утверждение истца о том, что эксперт руководствовался "Справочником оценщика недвижимости" третье издание, которое отсутствует в открытом доступе, не состоятельно, поскольку названный справочник доступен для открытого использования неограниченному кругу лиц. Примененная экспертом скидка на торг, корректировка на местоположение,на площадь, соответствуют упомянутому справочнику.

Доводы истца о необоснованном применении экспертом корректировки на наличие инженерных коммуникаций не могут быть приняты, поскольку оцениваемый земельный участок имеет электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение,теплоснабжение от котельной, что является ценообразующим фактором. Поскольку объекты-аналоги N 1 и 3 имеют коммуникации, расположенные по границе, экспертом правильно применена корректировка на их наличие.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), "объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Не может быть принята во внимание ссылка истца на то, что при выборе аналогов эксперт не учел расположение объектов оценки, на значительную разницу в стоимости 1 кв.м земельных участков-аналогов, правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки по результатам судебной экспертизы не опровергает.

Из показаний эксперта З. А.В. в судебном заседании следует, что рынок земельных участков под промышленную застройку в г.Ельце и других районах Липецкой области не развит, подбор объектов-аналогов затруднителен, в связи с чем были использованы имеющиеся сведения об объектах г. Липецка с примененением соответствующих корректировок. По результатам анализа рынка выбрал аналоги с усредненным диапазоном цен в целях получения наиболее объективного результата.

Позиция эксперта и экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ года, не противоречат и согласуются с положениями ФСО N 3 и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд считает, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет высшее техническое образование, степень магистра техники и технологии по направлению "строительство", соответствующую квалификацию по экспертной специальности:16.1-"исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними", стаж экспертной работы с 2007г., образование по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертиза проведена на основании определения суда.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 8 июня 2012 г. составляет "данные изъяты" руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу : "адрес" по состоянию на 08.06.2012 года равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" "данные изъяты" ) рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ

Решение является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись О.В.Михалева

Решение в окончательной

форме принято 5.05.2016 г.

Копия верна:

Судья Секретарь