Решение Тамбовского областного суда от 30 марта 2016 г. по делу N 3а-113/2016

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Дубровиной Ю.В.

с участием представителя административного истца Удалова Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищная инициатива-5" к Администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Жилищная инициатива-5" (далее - Общество) обратилось в Тамбовский областной суд 30 декабря 2015 года с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, расположенных по адресу: ***, в размере, равном их рыночной стоимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб.;

- земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб.;

- земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

- земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 11 февраля 2014 года в размере *** руб..

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете оценщика Ч.О.Н. N *** от 25 июня 2015 года, что затрагивает права и обязанности Общества, поскольку ведет к увеличению его налоговых обязательств.

В судебном заседании представитель административного истца настаивал на удовлетворении административного иска по приведенным в нем основаниям.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

В связи с этим, с учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своих письменных отзывах административные ответчики Управление Росреестра по Тамбовской области и филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный независимым оценщиком размер рыночной стоимости земельных участков, указали о том, что считают себя ненадлежащими ответчиками по делу и возражают против предъявленных к ним требованиям по процессуальным основаниям.

Администрация Тамбовской области в своем отзыве считает предъявленные Обществом требования неподлежащими удовлетворению, поскольку указанные в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02.12.2015 года недостатки отчета оценщика, послужившие основанием для признания его несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, не устранены. Тем самым, административным истцом представлены ненадлежащие доказательства по делу.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля - оценщика Чернышовой О.Н., исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что Обществу на праве собственности принадлежат земельные участки, категория земель - земли населенных пунктов, расположенные по адресу: ***, а именно:

- земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности;

- земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности;

- земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, вид разрешенного использования - под железную дорогу;

- земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, необходимых для функционирования зоны.

Являясь налогоплательщиком земельного налога, Общество вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. (статья 24.15 вышеназванного Закона).

Земельные участки с кадастровыми номерами: ***; ***; *** вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена Постановлением Администрации Тамбовской области от 28.11.2014 года N 1498 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тамбовской области" по состоянию на 01.01.2014 года.

Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается кадастровыми справками от 21 и 23 декабря 2015 года, согласно которым кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2014 года определена в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб.; земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб.; земельного участка с кадастровым номером *** - *** руб..

Требования об оспаривании кадастровой стоимости указанных выше земельных участков, определенной по состоянию на 01.01.2014 года, обоснованно предъявлены административным истцом к Управлению Росреестра по Тамбовской области, филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области наряду с Администрацией Тамбовской области с учетом положений ч.4 ст.38, ч.2 ст.247 КАС РФ и ст.24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; п. 1 и п. 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; п. 1, п. 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; п.1, п.12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подп.11 п.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названные государственные органы осуществляют функции по государственной кадастровой оценке.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные же настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Таким образом, при рассмотрении требований административного истца об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, определенной в размере ***. по состоянию на 11 февраля 2014 года, надлежащим административным ответчиком является только филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, которым определена кадастровая стоимость этого земельного участка в соответствии с п.2.1.3, п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года N 222.

Поскольку администрация Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области не являются органами, утвердившими результаты определения кадастровой стоимости либо осуществившими функции по государственной кадастровой оценке земельного участка с кадастровым номером *** в смысле вышеприведенной статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то требования к данным административным ответчикам в этой части предъявлены необоснованно.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец 3 ноября 2015 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия), представив выполненный оценщиком ИП Ч.О.Н. отчет об оценке N *** от 22 июня 2015 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков административного истца по состоянию на 01 января 2014 года составила:

с кадастровым номером *** - *** руб.,

с кадастровым номером *** - *** руб.;

с кадастровым номером *** - *** руб.;

и земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 11 февраля 2014 года - *** руб..

Решением Комиссии N *** от 2 декабря 2015 года отклонено заявление административного истца по причине отличия рыночной стоимости от кадастровой стоимости более чем на 30% и несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (неправильно указана дата выдачи свидетельства о регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0205001:602; не приложен диплом о высшем образовании оценщика; в нарушение ст.7 Земельного кодекса РФ указана неправильно категория земель - вместо земель населенных пунктов указано земли поселений; необоснован отказ от корректировки вида разрешенного использования участка, предоставленного под железную дорогу).

Несмотря на решение Комиссии, которое к тому же в силу ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не может являться предметом рассмотрения при рассмотрении требований административного истца по настоящему делу, суд, оценив представленный отчет оценщика в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, находит его соответствующим требованиям действующего законодательства.

Так, оценка объектов недвижимости осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет об оценке объектов оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в г.Тамбове и в целом Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относятся объекты оценки.

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет" с указанием контактных номеров телефона их авторов, наименования Интернет-ресурса, даты ее подготовки, а также сведений, представленных агентством недвижимости и собранных в результате интервью с авторами предложений.

Тем самым требования п.11 Федерального стандарта оценки N3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N299, оценщиком выполнены.

Достоверность изложенных оценщиком в отчетах сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Оценщиком были подобраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам сопоставимы с объектами оценки, поскольку все они попадают в нормальный срок экспозиции, принадлежат продавцам на праве собственности, расположены в г.Тамбове, одной категории земель - земли населенных пунктов и вида использования и (или) зонирования - производственного назначения (под индустриальную застройку), возможностью подключения к коммуникациям, идентичными физическими свойствами и экономическими характеристиками.

При этом оценщиком обоснованно и последовательно были проведены корректировки цен с применением соответствующих им коэффициентов, по следующим элементам сравнения:

- на условия сделки (скидка на торг - 9%) в сторону уменьшения, исходя из потенциального снижения цены выставленных на продажу земельных участков в процессе будущей реализации;

- на дату сделки, с учетом среднего значения годового темпа прироста цен - 10%;

- на местоположение, исходя из района города, в котором находится объект-аналог;

- на транспортную доступность в зависимости от расположения объекта-аналога N1 в непосредственной близости от крупной автодороги в отличие от других объектов-аналогов и объекта оценки;

- на наличие у объектов оценки железной ветки - 14% в сторону увеличения их стоимости;

- на площадь исходя из диапазона площадей, к которому относятся объекты оценки и объекты-аналоги.

В отчётах приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, в том числе обоснован отказ от применения корректировочных коэффициентов по таким ценообразующим факторам, как имущественные права; условия финансирования и продажи; вид использования и (или) зонирование; наличие движимого имущества; расходы, производимые сразу после покупки; экономические характеристики; наличие улучшений на участке; состояние объектов капитального строительства; свойства участка; конфигурация; инженерное обеспечение участка.

Отказ от корректировки на вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного под железную дорогу обоснован на странице 53 и 87 отчета и обусловлен тем, что земельный участок под железную дорогу используется по производственному назначению, поскольку его окружение характеризуется производственной застройкой (базой) Общества. Кроме того, указанный участок согласно действующему Генеральному плану г.Тамбова расположен внутри функциональной зоны производственного назначения. Кроме того, конфигурация участка, его площадь и транспортная доступность делает этот объект малопривлекательным для стороннего инвестора. Коммерческая привлекательность у такого объекта возникает только в купе с недвижимостью, окружающей оцениваемый участок и составляющей производственную базу Общества. Следовательно, потенциал подобного объекта связан производственным характером использования участка.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Ч.О.Н., составившая отчет, подтвердила достоверность изложенных в нем сведений и приведенные выше выводы.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Мотивы отказа от использования при оценке земельных участков доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административный ответчик и (или) заинтересованное лицо должны были подтвердить факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Между тем, таких доказательств не представлено.

Отчет об оценке объектов недвижимости прошел экспертную проверку и на него получено положительное экспертное заключение N ***, составленное 29 октября 2015 года экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент" в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возражений относительно которого участвующие в деле лица не заявляли.

Согласно выводам эксперта по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, отчет об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке N *** подтверждена.

Не согласиться с выводами оценщика и эксперта, у суда оснований не имеется. Не приведено таковых, по сути, и административными ответчиками и заинтересованными лицами по делу в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае, доказательств иной рыночной стоимости земельных участков, наличия обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на их итоговую величину рыночной стоимости, в ходе рассмотрения дела суду не представлено. Не являются таковыми явно и обстоятельства, приведенные в решении Комиссии.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены вышеприведенными доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, эти требования административного истца подлежат удовлетворению.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Однако, учитывая то обстоятельство, что разрешение настоящего дела представляет собой форму реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое по существу не оспаривается административными ответчиками, судебные расходы относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Жилищная инициатива-5", поданное в Тамбовский областной суд 30 декабря 2015 года после обращения 3 ноября 2015 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под железную дорогу, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, необходимых для функционирования зоны, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11 февраля 2014 года в размере *** руб..

В удовлетворении требований, предъявленных к Администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной рыночной стоимости по состоянию на 11 февраля 2014 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение составлено 6 апреля 2016 года.

Судья Ледовских И.В.