Решение Хабаровского краевого суда от 18 февраля 2016 г. по делу N 3а-9/2016

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 18 февраля 2016 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Козаченко Е.А., с участием представителя административного истца Осадчей Ю.А., представителей административных ответчиков Правительства Хабаровского края -Знаменской Т.И., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - Усова А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бабина С.Т. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Бабин С.Т., зарегистрированный с 03 сентября 1997 года в качестве индивидуального предпринимателя, обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 992 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.01.2014г. в размере "данные изъяты"

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что с 04.03.2014г. является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 16.01.2014г. в размере "данные изъяты". на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "Профи оценка", подтвержденным экспертным заключением Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16.01.2014г. определена в размере "данные изъяты".

В соответствии с частью 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ), вступившего в силу с 15.09.2015, настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающим из административных и иных публичных правоотношений и подлежит рассмотрению в порядке главы 25 КАС РФ.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие административного истца Бабина С.Т., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца Осадчая Ю.А. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Знаменская Т.И. заявленные требования не признала по тем основаниям, что представленный Отчет об оценке не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 16.01.2014г. При оценке были использованы утратившие силу на момент составления Отчета федеральные стандарты оценки. Оценщиком не проведен сравнительный анализ объектов-аналогов и объекта оценки, не выявлено различия объектов, которые повлияли на цену. В Отчете не содержится информация об объектах-аналогах по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим и влияющим на их стоимость. Документы, содержащие сведения, подтверждающие индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения, в отчете отсутствуют.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Усов А.М. пояснил, что возражений против удовлетворения заявленных требований не имеет. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. В полномочия Учреждения не входит организация государственной кадастровой оценки земель. Вступившее в законную силу решение суда будет обязательным для исполнения органом кадастрового учета.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление заявленные требования не признает, считая себя ненадлежащим ответчиком по делу. Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка определена путем умножения площади земельного участка на удельный показатель вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета, которым на территории Хабаровского края является филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Хабаровскому краю, такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Возражений по размеру рыночной стоимости земельного участка, определенной административным истцом, отзыв не содержит.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив оценщика ООО "Профи оценка" ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 6 992 кв.м, расположенный по "адрес", принадлежит административному истцу на праве собственности с 04.03.2014 года. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: объект складского назначения.

На кадастровый учет земельный участок поставлен 16.01.2014г.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 13.02.2015г., составляет "данные изъяты"., определена по состоянию на 16.01.2014г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке земельного участка N, составленный 03.11.2015г. оценщиком ООО "Профи оценка" ФИО2 на основании договора на оценку земельного участка N от 27.08.2015 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16.01.2014 г. составляет "данные изъяты".

В судебном заседании допрошена второй оценщик ООО "Профи оценка" ФИО1, из показаний которой следует, что при проведении оценки были применены федеральные стандарты оценки, действующие на момент заключения договора оценки и составления задания на оценку. Были выявлены ценообразующие факторы, по которым проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов. Информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов получена из приведенных в Отчете источников, а также Публичной кадастровой карты.

Из Отчета следует, что при проведении оценки земельного участка были использованы следующие стандарты: Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. N 254; Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. N 255; Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведения оценки (ФСО N 1), утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. N 256; Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. N 611.

На соответствие указанным стандартам Отчет проверен экспертом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков.

Указанные федеральные стандарты ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 утратили силу с 29.09.2015г. на основании приказа Министерства экономического развития РФ от 10.07.2015г. N 467. С 29.05.2015г. вступили в силу федеральные стандарты, утвержденные приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. N 297 (ФСО N 1), N 298 (ФСО N 2), N 299 (ФСО N 3).

Доводы представителя Правительства Хабаровского края о необходимости применения при составлении Отчета об оценке федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) вступивших в силу с 29.09.2015г., суд считает не обоснованными.

Как следует из материалов дела, Договор на оценку земельного участка N заключен 27.08.2015 года.

В соответствии с пунктом 16 ФСО N 1, утв. приказом Минэкономразвития от 20.07.2007г. N 256, проведение оценки включает в себя, в том числе, заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Аналогичная норма содержится в пункте 23 ФСО N 1, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. N 297.

В соответствии со статьей 10 Закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки должен содержать, в том числе, указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.

На момент заключения Договора на проведение оценки федеральные стандарты оценки, вступившие в силу с 29.09.2015 года, не действовали и не могли быть указаны Оценщиком, как подлежащие применению при оценке земельного участка, которая проводится в соответствии с заданием на оценку.

Из изложенного следует, что применение оценщиком федеральных стандартов оценки, действующих на момент заключения договора оценки, является правомерным. Судом проверка Отчета также проведена на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и указанным федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).

Оценив в порядке статьи 84 КАС РФ отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 16.01.2014г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продажи, и доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Приведен обоснованный вывод об отказе от использования затратного подхода.

При оценке земельного участка доходным подходом методом капитализации земельной ренты в качестве источника информации об объектах-аналогах использован официальный сайт Правительства Хабаровского края (http://old.gov.khabkrai.ru). В качестве аналогов объекта оценки использованы 3 объекта со сходным функциональным назначением и сходными локальными характеристиками местоположения. Использованы данные о предложениях к сдаче в аренду по состоянию на февраль, сентябрь, октябрь 2013 года.

Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку все предложения по объектам -аналогам сделаны в 2013 году, изменение ставок по арендной плате происходит раз в год.

Корректировка на условия продажи не применялась, поскольку все объекты-аналоги являются состоявшимися аукционами, где понижение/повышение стоимости не предусмотрено.

Поправка на объем передаваемых прав не применялась, поскольку по всем объектам-аналогам передается право аренды.

Применены корректировка на местоположение, корректировка на масштаб. Описание корректировок приведено в Отчете.

После согласования результатов оценки, стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках доходного подхода составила "данные изъяты".

При оценке земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж в качестве источника информации об объектах аналогах использовано информационно-справочное издание "Вся недвижимость Хабаровска". В расчете использовано 4 объекта аналога со сходным видом разрешенного использования, как у объекта оценки (ВРИ-9), определенного оценщиком в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", которым все земельные участки поселений были разделены на 17 видов разрешенного использования. Предложения к продаже объектов-аналогов - декабрь 2013 года. За единицу сравнения принята стоимость 1 кв. метра.

Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку между датой оценки и датой предложения объектов-аналогов не более месяца.

Применена корректировка на условие продажи в виде корректировки на торг в размере 13,75 %. Описание корректировки приведено в Отчете.

Поправка на объем передаваемых прав применена для объектов-аналогов 1, 2 в размере 1,16, поскольку они представлены к продаже на праве пользования. Описание корректировки приведено в Отчете.

Проведена корректировка на местоположение, описание приведено в Отчете.

Проведена корректировка на масштаб, описание приведено в Отчете.

Поправка на наличие/отсутствие электрических сетей не применялась, на том основании, что застроенный земельный участок подлежит оценке, как незастроенный, а также ввиду ретроспективной даты оценки.

Стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила "данные изъяты".

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в процессе анализа и оценки. По итогам анализа достоинств и преимуществ примененных методов, а также достоверности и полноты использованной информации, весовые коэффициенты были распределены: сравнительный подход - 0,6; доходный подход - 0,4. В результате согласования рыночная стоимость объекта оценки составила "данные изъяты".

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

Обстоятельства, на которые ссылается представитель Правительства Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Судом были разъяснены лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, в том числе право представить доказательства относительно рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной Бабиным С.Т. рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку иного размера рыночной стоимости земельного участка в судебном заседании не установлено, определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка судом признается достоверной.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 25 декабря 2015 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 13 февраля 2015г., установленная судом кадастровая стоимость действует с 13.02.2015г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Бабина С.Т. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6992 кв.м, расположенного по "адрес", в размере его рыночной стоимости, равном "данные изъяты". по состоянию на 16 января 2014 года на период 13 февраля 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2016 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз