Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2016 г. по делу N 33-7614/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Турумтаевой Г.Я.,

судей Гареевой Д.Р.,

Куловой Г.Р.,

при секретаре Валетдиновой Р.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "ТрестN3-Недвижимость" на решение Калининского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от ... , которым постановлено:

отказать в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Трест N3 - Недвижимость" к Макаровой Н.С., Обществу с ограниченной ответственностью ПромТрансБанк:

о расторжении договора купли-продажи б/н от ... квартиры по адресу: ... , кадастровый номер N ... , заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Трест N3 - Недвижимость" и Макаровой Н.С.,

о возврате квартиры в собственность Общества с ограниченной ответственностью "Трест N3 - Недвижимость",

об обязании Общества с ограниченной ответственностью ПромТрансБанк и Макаровой Н.С. обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию, с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силу закона) на квартиру по адресу: ... , кадастровый номер N ... , по кредитному договору N ... от ... ,

о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия

установила:

ООО "Трест N3 - Недвижимость" после уточнения исковых требований обратилось в суд с иском к Макаровой Н.С., ООО ПромТрансБанк о расторжении договора купли-продажи квартиры от ...

В обоснование иска указано, что ... между продавцом ООО "Трест N3 - Недвижимость" и покупателем Макаровой Н.С. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ... Стоимость квартиры составила ... рублей.

Согласно пункту 3.1.2. договора окончательный расчет с продавцом производится после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на квартиру.

Право собственности на квартиру было зарегистрировано за ответчиком ... , однако, стоимость квартиры оплачена в размере ... рублей. Долг по договору купли-продажи квартиры от ... составил ... рублей.

Истец неоднократно пытался связаться с ответчиком Макаровой Н.С. для урегулирования ситуации, но предпринимаемые меры были ею проигнорированы.

Претензией от ... истцом было предложено заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи от ... в срок до ... , претензия была проигнорирована ответчиком.

Не оплата ответчиком Макаровой Н.С. стоимости квартиры в размере ... рублей является существенным нарушением условий договора ответчиком.

Часть денежных средств на приобретение квартиры Макарова Н.С. должна была оплатить за счет кредитных средств по кредитному договору N ... от ... , заключенному между заемщиком Макаровой Н.С. и кредитором ООО ПромТрансБанк.

Справкой от ... ООО ПромТрансБанк подтвердило отсутствие задолженности Макаровой Н.С. по данному кредитному договору, в связи с чем, Макарова Н.С. обратилась в ООО ПромТрансБанк с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силу закона) на квартиру по адресу: ... Однако, ООО ПромТрансБанк бездействует в снятии обременения на квартиру. Наличие обременения создает препятствия в осуществлении прав на квартиру законным владельцам.

Истец просил расторгнуть договор купли-продажи б/н от ... квартиры по адресу: ... , кадастровый номер N ... , заключенного между ООО "Трест N3 - Недвижимость" и Макаровой Н.С., возвратить в собственность ООО "Трест N3 - Недвижимость" указанную квартиру, обязать ОООО ПромТрансБанк и Макарову Н.С. обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию, с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силу закона) на квартиру по адресу: ... , кадастровый номер N ... , по кредитному договору N ... от ... , взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО "ТрестN3-Недвижимость" просит решение отменить, считает его незаконным, указав, что отсутствие в договоре условий предусматривающих возможность его расторжения, не является основанием для неприменения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как право требовать возврата неоплаченных товаров предусмотрено пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации; судом не принято во внимание признание ответчиком иска; квартира продана в рассрочку, в связи с чем к данным правоотношениям применяются положения статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации; между сторонами было подписано мировое соглашение, которое не было утверждено судом.

В дополнении к апелляционной жалобе ООО "ТрестN3-Недвижимость" просит решение отменить, указывая, что право собственности на квартиру за Макаровой Н.С. зарегистрировано ... , в связи с чем она до ... обязана была оплатить сумму в размере ... рублей и до ... оплатить оставшуюся сумму - ... рублей. Таким образом, квартира ответчику продана в рассрочку. Однако при принятии решения об отказе в удовлетворении требований истца, судом не была учтена сложившаяся судебная практика по аналогичным спорам.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "ТрестN3-Недвижимость" М.И.М., поддержавшего жалобу, возражения Макаровой Н.С., представителей ООО "Промтрансбанк" А.Р.Л., ГУ УПФ в Октябрьском районе г.Уфы РБ В.Г.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, ... между ООО "Трест N3 - Недвижимость" (продавцом) и Макаровой Н.С. (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатель за счет собственных средств в размере ... рублей и кредитных средств в размере ... рублей, предоставленных ООО ПромТрансБанк по кредитному договору N ... от ... , покупает у продавца в собственность, а продавец продает квартиру, находящуюся по адресу: ... Стоимость квартиры составляет ... рублей. Указанная квартира переходит в собственность покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом на основании статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, квартира в обеспечение обязательств по кредитному договору находится в залоге у ООО ПромТрансБанк. Обязательства покупателя в части ипотеки квартиры в силу закона действуют до даты исполнения Макаровой Н.С. обеспеченных ипотекой в силу закона обязательств, возникающих из кредитного договора. Стороны договорились, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у продавца на указанную квартиру не возникает. В соответствии с порядком расчетов между сторонами, предусмотренным договором купли-продажи, аванс в размере ... рублей будет уплачен покупателем наличными денежными средствами в течении трех рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности. Окончательный расчет с продавцом производится после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на квартиру, за счет кредитных средств в течении пяти банковских дней с даты фактического получения кредита, путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца или передачи наличных денежных средств продавцу. В день подписания настоящего договора продавец обязался передать покупателю квартиру с подписанием акта приема-передачи согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Покупатель обязался принять от продавца приобретаемую квартиру по акту приема-передачи в день подписания настоящего договора и оплатить по цене в соответствии с условиями договора.

Согласно акта приема-передачи от ... продавец ООО "Трест N3 - Недвижимость" передал, а покупатель Макарова Н.С. приняла в собственность квартиру по адресу: ...

В соответствии с кредитным договором, заключенным ... между ООО ПромТрансБанк и заемщиком Макаровой Н.С., последней для приобретения квартиры по адресу: ... , ... был выдан кредит в размере ... рублей.

Право собственности Макаровой Н.С. на квартиру по адресу: ... , на основании договора купли-продажи от ... зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... , ипотека в силу закона - ...

Как усматривается из материалов дела, Макарова Н.С. полностью исполнила свои обязательства по кредитному договору N ... от ... перед ООО ПромТрансБанк путем распоряжениями средствами материнского капитала, которые по ее заявлению были перечислены УПФ в Октябрьском районе г.Уфы Республики Башкортостан на счет в ООО ПромТрансБанк.

В соответствии с постановлением о признании потерпевшим от ... следователя по ОВЧ СЧ по РОПД ГСУ МВД по Республике Башкортостан Г.Д.В. Макарова Н.С. признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному в отношении М.Е.Б.

Согласно данному постановлению риелтор М.Е.Б. похитила денежные средства Макаровой Н.С. в размере ... рублей, полученные от продажи принадлежащей Макаровой Н.С. квартиры по адресу: ... , и переданные М.Е.Б. для оплаты квартиры, приобретаемой для Макаровой Н.С.

Сторонами не оспаривается, что во исполнение своих обязательств по договору купли-продажи от ... Макаровой Н.С. частично оплачена сумма в размере ... рублей.

... ООО "Трест N3 - Недвижимость" обратилось к Макаровой Н.С. с претензией о расторжении договора купли-продажи квартиры от ... в связи с неоплатой.

Претензия Макаровой Н.С. удовлетворена не была.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной), или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение условий договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом, данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, ?7 "Продажа недвижимости", статьи 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Согласно пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как усматривается из материалов дела, спорная квартира была передана ответчику Макаровой истцом по акту приема-передачи от ... , согласно которому продавец ООО "Трест N3 - Недвижимость" передал, а покупатель Макарова Н.С. приняла в собственность квартиру по адресу: ... Переход права собственности на квартиру к ответчику Макаровой Н.С. был зарегистрирован в ЕГРПН.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что в договоре купли-продажи спорной квартиры, заключенном между истцом и ответчиком, также отсутствуют условия, предусматривающие возможность расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору в случае, если покупатель своевременно не произведет оплату переданного ему имущества, суд пришел к обоснованному выводу, что защита прав истца не может быть осуществлена путем предъявления иска о расторжении договора купли-продажи.

Кроме того, из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в собственность истца. Поскольку какие-либо права на спорную квартиру у истца отсутствуют, следовательно, не нарушаются они и сохранением ипотеки в силу закона на спорную квартиру. Таким образом, не подлежат удовлетворению требования об обязании ООО ПромТрансБанк и Макаровой Н.С. обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию, с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силу закона).

Довод апелляционной жалобы относительно непринятия и неутверждения мирового соглашения судебная коллегия считает необоснованным, поскольку оно было предъявлено суду при подготовке дела к судебному разбирательству, на предварительном судебном заседании было представлено уточненное исковое заявление с привлечением второго ответчика ООО ПромТрансБанк, который не указан стороной мирового соглашения, также не заявлял о согласии с его условиями. По содержанию условия мирового соглашения содержат лишь желание истца вернуть в натуре спорную квартиру.

Доводы жалобы со ссылкой на пункт 3 статьи 488, пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку из анализа условий оспариваемого договора купли-продажи следует, что он не содержит условия о его расторжении в случае неуплаты покупателем части выкупной цены по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору истцу.

Довод жалобы о том, что жилое помещение приобретено в рассрочку, основан на неверном толковании норм права, поскольку жилое помещение приобретено в соответствии с ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с использованием средств материнского капитала, а не в рассрочку у самого продавца без участия кредитной организации.

Сам по себе факт неуплаты денежных средств за квартиру ответчиком, по мнению судебной коллегии, не может повлечь расторжение договора и удовлетворение иска, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

При таких обстоятельствах, постановленное решение суда является законным и обоснованным, и отмене по доводам жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от ... оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Трест N 3-Недвижимость" - без удовлетворения.

Председательствующий Г.Я. Турумтаева

Судьи Д.Р. Гареева

Г.Р. Кулова

Справка: судья ...