Решение Свердловского областного суда от 26 апреля 2016 г. по делу N 3а-39/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шумкова Е.С.

при секретаре ( / / ),

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-39/2016 по заявлению индивидуального предпринимателя Амельченко Н.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель Амельченко Н.А. (далее также административный истец) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:45:0100264:1 (равнозначен кадастровому номеру 66:45:0100264:0001), площадью 3000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объект общественно-деловых целей (открытая автостоянка), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Прокопьева. Арендная плата за пользование земельным участком начисляется и подлежит уплате по правилам, установленным Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 года N 1855-ПП, а именно в процентном отношении от кадастровой стоимости участка (л.д. 8-21).

Кадастровая стоимость земельного участка была утверждена Постановлением Правительства Свердловской области от 07 июня 2011 года N 695-ПП по состоянию на 01 января 2010 года в размере 13062210 рублей (л.д. 125).

Административный истец обратилась в суд с заявлением об оспаривании вышеуказанных результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование указала, что кадастровая стоимость участка значительно завышена по отношению к его рыночной стоимости, что нарушает ее права. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года в сумме 1933713 рублей (л.д. 4-5, 123-124).

В настоящем судебном заседании представитель административного истца Елькина Е.Г. требования поддержала. Суду пояснила, что имеющееся в деле заключение эксперта не может быть положено в основу решения суда, так как оно не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Так, по ее мнению, эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода. В рамках этого подхода мог быть применен метод прямой капитализации, для его применения имеется вся необходимая информация. Эксперт неправильно определилсегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, отнеся его к сегменту рынка под общественно-деловую застройку. Однако фактически земельный участок предоставлен в аренду для размещения автостоянки. Эксперт не провел осмотр объекта оценки, не указав причин этому. Обзор рынка объектов недвижимости экспертом представлен не в полном объеме. Полагает, что эксперт необоснованно отказался от использования некоторых объектов-аналогов, как необоснованно и использовал при оценке объекты в качестве аналогов.

Представители административных ответчиков Правительства Свердловской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в настоящее судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. О причине неявки ничего не сообщили.

Суд, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие представителей административных ответчиков.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта К., исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Статьей 66 названного Кодекса определено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки, в том числе и земель, урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статья 24.18 вышеназванного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или в комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец, являясь арендатором земельного участка, обязан вносить плату за его пользование, размер которой, как указано выше, определяется в процентном отношении от величины кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка затрагивают права Амельченко Н.А., поскольку влияют на величину уплачиваемой арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, установление судом в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установления кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиком, а результаты деятельности оценщика по установлению рыночной стоимости земельного участка отражаются в отчете об оценке.

В силу статьи 12 названного Федерального закона итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается достоверной, если в порядке, установленной законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных требований, административным истцом представлен отчет оценщика ООО "Центр независимой оценки "Бизнес - эксперт" N 7302 от 04 сентября 2015 года. По мнению оценщика, рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составляет 1933713 рублей (л.д. 22-99).

Изучив данный отчет, суд, приходит к выводу, что этот отчет не может быть признан допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку не в полной мере соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки (далее - ФСО).

Так, оценщик отказался от применения сравнительного подхода при оценке, указав, что при анализе рынка им не было выявлено объектов-аналогов (л.д. 58). Вместе с тем, данный вывод, в нарушение абзаца 3 пункта 4 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, оценщик никакой информацией не подтвердил и не обосновал.

Проводя оценку земельного участка в рамках доходного подхода, оценщик использовал информацию, полученную от административного истца, а также от ИП К., ИП П, Однако эта информация, в нарушение пункта 11 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, надлежащим образом не подписана и не заверена (л.д. 90, 93,95), то есть не может считаться достоверной.

При допросе оценщика вышеуказанные недостатки отчета не были устранены. Не было суду представлено и доказательств, устраняющих данные недостатки.

Установив такие недостатки отчета оценщика, суд назначил судебную экспертизу на предмет установления рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "ОценКинг" от 04 апреля 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:45:0100264:1 по состоянию на 01 января 2010 года составляет 6267000 рублей (л.д. 197-259).

Часть 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации устанавливает требования, которым должно соответствовать экспертное заключение. В нем, в частности, должны содержаться: дата, время и место проведения экспертизы; основания ее проведения; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя и отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; сведения о предупреждении эксперта об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объекты исследований и материалы административного дела, предоставленные эксперту для проведения экспертизы; описание и результаты исследований с указанием примененных методов; выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов.

Суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта, допросив эксперта, сопоставив содержание заключения эксперта с материалами дела, приходит к выводу, что экспертное заключение соответствует вышеперечисленным требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости и допустимости.

Действительно, как и указывает представитель административного истца, эксперт не осматривал объект оценки при проведении экспертизы.

Однако в силу части 6 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы. В определении о назначении экспертизы эксперту не давалось указаний на осмотр земельного участка.

При таких обстоятельствах отсутствие осмотра земельного участка при проведении экспертизы, которое экспертом при допросе обосновано именно вышеназванными положениями Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не может указывать на порочность экспертного заключения.

В ходе экспертного исследования, оцениваемый земельный участок отнесен к сегменту рынка земельных участков под общественно-деловую застройку. Мотивы отнесения его к этому сегменту рынка подробно изложены в заключении (л.д. 216-218). Названный сегмент рынка согласуется с видом разрешенного использования земельного участка - под объект общественно-деловых целей.

При проведении экспертизы эксперт самостоятелен в определении используемых им подходов и методов оценки. Делая свои выводы, эксперт применил сравнительный подход, обосновав при этом отказ от использования затратного и доходного подходов, включая и отказ от методов, которые могут быть использованы при оценке с использованием доходного подхода (л.д.221-223). Оценивая земельный участок сравнительным подходом, эксперт выявил объекты аналоги, обосновав их использование в своем заключении, в том числе порядок отбора и отказа от использования некоторых объектов в качестве аналогов. Свои обоснования этому эксперт привел также в ходе допроса в судебном заседании. В дальнейшем эксперт провел сравнение объектов-аналогов и объекта оценки, скорректировал выявленные различия, установилрыночную стоимость участка (л.д. 223-238).

Лицами, участвующими в деле, в том числе представителем административного истца, не представлено каких-либо доказательств опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение. Возражения представителя административного истца относительно выводов эксперта основаны на предположениях, которые допустимыми и относимыми доказательствами не подтверждены.

При отсутствии указанных доказательств и с учетом вышеприведенных обстоятельств производства экспертизы, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что лицами, участвующими в деле не представлено допустимых, относимых и не вызывающих сомнений доказательств иной величины рыночной стоимости вышеназванного земельного участка, чем указана в заключении эксперта, суд находит доказанным, что по состоянию на 01 января 2010 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:45:0100264:1 составляет 6267000 рублей.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца с заявлением в суд - 15 октября 2015 года (т.1, л.д. 4).

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей уплаты арендной платы с 01 января 2015 года и до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Поскольку, обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, то настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца и взысканию с административных ответчиков они не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования Амельченко Н.А. удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2015 года и до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:45:0100264:1, площадью 3000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объект общественно-деловых целей (открытая автостоянка), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Прокопьева, в размере 6267000 рублей, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 15 октября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Свердловского областного суда.

Судья Шумков Е.С.