Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 25 января 2016 г. по делу N 33-469/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Старовойт Р.К.,Р

судей Соловьевой О.В., Бичуковой И.Б.

при секретаре Сылко Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шинкаренко И.Г. к Вершинину С.В. о взыскании задолженности по арендной плате, выселении по апелляционным жалобам истца и ответчика на решение Советского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 октября 2015 года, которым исковые требования о взыскании арендной платы удовлетворены, в иске о выселении отказано.

Заслушав доклад судьи Старовойт Р.К., объяснения представителей истца Кецман Б.О., Михайловского А.В., ответчика Вершинина С.В., представителя ответчика Бородина Л.И., заключение прокурора Маториной О.А., судебная коллегия

установила:

Шинкаренко И.Г. обратилась в суд с иском к Вершинину С.В. о взыскании задолженности по арендной плате, выселении. Указала, что она является собственником жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", на основании договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между предыдущим собственником дома - ООО "Косандра" и Вершининым С.В. был заключен договор аренды жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрена арендная плата в размере N рублей в месяц, включая расходы по оплате коммунальных и иных услуг. По истечении срока аренды ответчик жилое помещение не освободил, задолженность по арендной плате за период с декабря 2014 года составляет N рублей. Просила взыскать указанную задолженность, пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере N рублей, расходы по оплате госпошлины в размере N рублей.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Косандра", ДД.ММ.ГГГГ произведена замена третьего лица в связи с изменением наименования ООО "Косандра" на ООО "Эмеральд".

В ходе судебного разбирательства истица увеличила размер исковых требований. Просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей, пени в размере N рублей, расходы по оплате госпошлины в размере N рублей, выселить ответчика из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".

В суде первой инстанции истица Шинкаренко И.Г. не участвовала. Её представители Кецмен Б.О. и Михайловский А.В. иск поддержали с учетом уточнений.

Ответчик иск не признал, представил письменный отзыв. Пояснил, что в размер арендной платы включались, в том числе и расходы по оплате коммунальных и иных платежей. Данные платежи он производил, но платежные документы утеряны. Кроме того, платежи, вносимые за аренду дома, шли в оплату покупки этого дома в соответствии с предварительным договором купли-продажи, заключенным с ООО "Косандра". Указал на то, что спорный дом является единственным местом жительства для него и его семьи.

Представитель ответчика Бородина Л.И. с иском не согласилась. Пояснила, что договор аренды считается продленным на тот же срок, поскольку по истечении срока аренды от арендодателя возражений не поступало. Полагала, что отношения, возникшие по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, не прекращены, основания для выселения ответчика отсутствуют.

Представитель третьего лица ООО "Эмеральд" - Садовникова А.В. с иском согласилась. Пояснила, что за всё время действия договора аренды, арендные платежи ответчиком не вносились.

Прокурор в заключении полагал, что требования о выселении ответчика из спорного жилого помещения удовлетворению не подлежат, поскольку арендодатель с требованиями об освобождении жилого помещения к Вершинину С.В. не обращался.

Судом постановлено решение, которым исковые требования Шинкаренко И.Г. удовлетворены частично. С Вершинина С.В. в пользу Шинкаренко И.Г. взыскана задолженность по арендной плате в размере N рублей, пени в размере N рублей, расходы по госпошлине N рублей. Требования о выселении Вершинина С.В. оставлены без удовлетворения.

Суд принял решение, с которым не согласились истец и ответчик, ими поданы апелляционные жалобы.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на неприменение судом подлежащих применению норм материального права, в частности норм Главы 35 ГК РФ, просит решение в части отказа в иске о выселении ответчика отменить, в части взысканной судом пени решение изменить, полагая, что судом размер пени необоснованно снижен.

Ответчик в апелляционной жалобе полагал, что судом необоснованно взыскана задолженность по арендной плате, поскольку в счет задолженности следовало учесть платежи внесенные ответчиком в оплату коммунальных услуг, расходы по улучшению жилого дома.

В суде апелляционной инстанции представители истца поддержали апелляционную жалобу, пояснив, что ввиду заключения договора найма жилого дома на срок менее одного года, в силу требований ч.2 ст. 683 ГК РФ, положения ст. 684 ГК РФ, в том числе о продлении договора на тех же условиях, при разрешении спора не применимы. Указали, что вступившим в законную силу решением суда Вершинину С.В. отказано в иске о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома на условиях предварительного договора. Просили отменить решение в части, выселить ответчика из жилого дома, в части взысканной судом пени решение изменить, взыскать пени в заявленном истцом размере.

Ответчик Вершинин С.В., его представитель в судебном заседании от апелляционной жалобы на решение суда отказались, просили апелляционное производство по делу по апелляционной жалобе ответчика прекратить. В удовлетворении апелляционной жалобы истца просили отказать.

Прокурор в заключении полагал решение подлежащим отмене в части отказа в иске о выселении.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и возражений по ним, объяснение лиц участвующих в деле, заключение прокурора, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции отменить в части отказа в иске о выселении Вершинина С.В. с принятием нового об удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с п. 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела при отказе в иске о выселении ответчика.

В судебном заседании при рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Косандра" и Вершининым С.В. заключен договор аренды жилого "адрес" в "адрес". В соответствии с п. 1.2 договора установлена арендная плата в размере N рублей в месяц. ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Косандра" и Шинкаренко И.Г. заключен договор купли-продажи указанного жилого дома, право собственности Шинкаренко И.Г. зарегистрировано Управлением Росреестра по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования Шинкаренко И.Г. в части выселения ответчика из жилого дома, суд, руководствуясь требованиями ст. 610, ст. 621 ГК РФ, пришел к выводу, что между сторонами заключен договор аренды, и ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя по истечении срока его действия ( ДД.ММ.ГГГГ) договор продлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Между тем указанный вывод суда первой инстанции принят с нарушением норм материального права, в связи с чем судебная коллегия согласиться с ним не может.

В силу п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу ч.2 ст. 30 ЖК РФ ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

По правилам п.2 ст. 671 ГК РФ на условиях аренды жилое помещение может быть предоставлено в пользование только юридическому лицу.

По смыслу приведенных положений закона аренда жилого помещения допускается только в случае передачи его в пользование юридическому лицу, в случае передачи жилого помещения в пользование физическому лицу правоотношения регулируются договором найма.

Из представленного в материалы дела договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО "Косандра" передало Вершинину С.В. в аренду жилой дом для проживания.

Таким образом, правоотношения, в которые вступили стороны по использованию жилого помещения, по своей природе являются правоотношениями по коммерческому найму жилья и подлежат разрешению с учетом положений Главы 35 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684-686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку договор найма жилого дома, поименованный сторонами договором аренды, заключен на срок менее одного года, предусмотренные законом условия, в том числе о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок, о процедуре расторжении договора найма, а также положения п. 2 ст. 452 ГК РФ при разрешении настоящего спора не применимы.

При таких обстоятельствах с учетом требований п. 2 ст. 683 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ, в связи с истечением срока действия договора ответчик подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. При этом доводы ответчика об отсутствии иного жилого помещения для проживания правового значения по делу не имеют.

Также судебная коллегия полагает необходимым указать, что само по себе обращение истца с иском о взыскании арендной платы, при установленных обстоятельствах передачи жилого дома в пользование физическому лицу, на правовую природу возникших между сторонами правоотношений по договору коммерческого найма не влияет. В ходе рассмотрения дела установлено, что плата за найм жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не вносилась.

Кроме того, в силу требований ст. 327.1 судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе истца, ответчик от апелляционной жалобы на решение суда отказался.

Обсуждая доводы истца относительно снижения судом размера неустойки, судебная коллегия не находит оснований для изменения решения суда в указанной части.

В силу п.2 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ч.1 ст. 330 ГК РФ).

Согласно пункту 2.2.6 договора аренды, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере ДД.ММ.ГГГГ % от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Доказательств, своевременной уплаты ответчиком арендной платы за найм жилого дома, материалы дела не содержат.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 N 80-О, положения п.1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в п.1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, об обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки и суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки по договору до N рублей.

В заседание апелляционной инстанции от ответчика Вершинина С.В. поступило заявление об отзыве апелляционной жалобы, представители истца Шинкаренко И.Г., прокурор против прекращения апелляционного производства по апелляционной жалобе ответчика не возражали.

В соответствии со ст. 326 ГПК РФ письменное заявление об отказе от апелляционной жалобы является основанием для прекращения апелляционного производства по соответствующей апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Шинкаренко И.Г. удовлетворить частично.

решение Советского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 октября 2015 года отменить в части отказа в иске Шинкаренко И.Г. о выселении Вершинина С.В., в указанной части принять новое решение.

Выселить Вершинина С.В., ДД.ММ.ГГГГ, ... , из жилого "адрес" без предоставления другого жилого помещения.

В остальной части решение Советского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 октября 2015 года оставить без изменения.

Апелляционное производство по апелляционной жалобе Вершинина С.В. на решение Советского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 октября 2015 года по гражданскому делу по иску Шинкаренко И.Г. к Вершинину С.В. о взыскании задолженности по арендной плате, выселении прекратить.

Председательствующий

Судьи