Решение Приморского краевого суда от 22 марта 2016 г. по делу N 3а-24/2016

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Зайцевой О.А.,

при секретаре Чондановой Л.Н.

с участием представителя ООО "Лубримастер Истейт" ФИО9., представителя администрации города Владивостока ФИО10.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт" к Администрации Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю, заинтересованные лица: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация города Владивостока об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов

установил:

ООО "Лубримастер Истейт" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Администрации Приморского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, указав в обоснование заявленных требований, что ООО "Лубримастер Истейт" владеет и пользуется на праве аренды земельным участком с кадастровым номером N общей площадью 1400 кв.м., расположенным по адресу: "адрес", разрешённое использование: для строительства центра обслуживания автомобилей, на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 16 мая 2013 года N и договора аренды земельного участка N от 18 июня 2013 года, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Лубримастер Истейт" сроком на 5 лет. В соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11 апреля 2012 года составила ... рублей, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 26 апреля 2012 года и кадастровой справкой от 12 октября 2015 года. В соответствии с Отчётом N 370 от 13 ноября 2015 года, подготовленным оценщиком ФИО12, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 11 апреля 2012 года составила ... рублей. Так же, данная оценка подтверждается экспертным заключением Экспертного совета Общероссийской общественной организации ФИО13 N 6004/2015 от 23 ноября 2015 года. На обращение ООО "Лубримастер Истейт" письмом от 1 декабря 2015 года Управление Росреестра по Приморскому краю сообщило, что Комиссия не уполномочена рассматривать заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельных участков земель населенных пунктов Приморского края. Просит суд пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 1400 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" и установить её равной рыночной стоимости по состоянию на 11 апреля 2012 года в размере ... рублей.

До рассмотрения дела по существу, суд привлёк к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрацию города Владивостока.

В судебном заседании представитель ООО "Лубримастер Истейт" уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, определённой судебной экспертизой, в сумме ... рублей, а также заявила ходатайство о взыскании с Администрации Приморского края, произведенных административным истцом расходов на проведение судебной экспертизы в сумме ... рублей и оплате государственной пошлины в сумме ... рублей. По существу пояснила, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости существенно превышает рыночную стоимость земельного участка, установленную на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, что затрагивает права и обязанности ООО "Лубримастер Истейт", являющегося плательщиком арендной платы в отношении данного земельного участка. Заключением судебной экспертизы от 29 февраля 2016 года подтверждены доводы административного истца о соответствии положенного в основу его требований Отчёта N 370 от 13 ноября 2015 года требованиям статей 11, 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, об отсутствии существенных нарушений, допущенных оценщиком в отчёте, указывающих на его недостоверность, а также опровергнуты доводы административного ответчика и заинтересованного лица о недостоверности установленной отчётом оценщика рыночной стоимости спорного земельного участка. Заключение судебной экспертизы выполнено более квалифицированным специалистом в области оценочной деятельности, чем оценщик, выполнивший Отчёт N 370 от 13 ноября 2015 года. Произведённая экспертом ФИО15 оценка рыночной стоимости спорного земельного участка содержит больший подбор информации об объектах-аналогах, сведения о которых проверяемы и выбор которых в качестве объектов-аналогов из объема доступных эксперту рыночных данных о 4 объектах подробно обоснован экспертом.

Представитель Администрации города Владивостока в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, указав, что представленный административным истцом Отчёт об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством. Постановление Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой стоимости оценки земель населенных пунктов Приморского края" ни кем не оспорено и действует в настоящий момент, в связи с чем, кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная данным постановлением, является корректной.

Представители Администрации Приморского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили. Представитель Администрации Приморского края ранее представил письменный отзыв, согласно которому кадастровая стоимость земельных участков, в частности спорного земельного участка, утверждённая Постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края", равна его рыночной стоимости. Указанное Постановление никем не оспорено, является действующим. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N не может считаться достоверно подтверждённой экспертным заключением N 6004/2015 от 23 ноября 2015 года, в котором отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации, отсутствует подтверждение стоимости объекта, а также некорректно выполнены расчёты сравнительным подходом. Кроме этого, оценщиком выбраны некорректные объекты-аналоги, а именно они значительно отличаются от объекта оценки по площади и правовому режиму.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, давая оценку всем собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В судебном заседании установлено, что постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; группы видов разрешенного использования земельных участков; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО "Лубримастер Истейт" указало на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, которое является плательщиком арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 16 мая 2013 года N ООО "Лубримастер Истейт" предоставлен в аренду сроком на 5 лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером N площадью 1400 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 78 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: "адрес", для строительства центра обслуживания автомобилей.

18 июня 2013 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края ("Арендодатель") и ООО "Лубримастер Истейт" ("Арендатор") заключен договор аренды земельного участка N, согласно которого Арендодатель на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 16 мая 2013 года N предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N площадью 1400 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: "адрес" (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 78 м. от ориентира по направлению на юго-восток), для использования в целях: для строительства центра обслуживания автомобилей. Срок аренды Участка устанавливается 5 лет с момента (даты) государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Согласно пункта 2.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере ... рублей в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью Договора.

Из расчёта арендной платы за 2013 год, указанного в Приложении N 3 к договору аренды земельного участка N от 18 июня 2013 года, следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер которой составляет ... рублей.

В рассматриваемом случае согласно упомянутому выше договору аренды земельного участка, арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора земельного участка.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка и кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданных Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю 22 октября 2015 года и 12 октября 2015 года соответственно, в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 1400 кв.м., адрес (описание местоположения): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 78 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: "адрес", разрешенное использование: для строительства с предварительным согласованием места размещения центра обслуживания автомобилей, установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая установлена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 11 апреля 2012 года на основании Постановления Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края".

26 ноября 2015 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которое было отклонено уведомлением от 1 декабря 2015 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, выполненное саморегулируемой организацией оценщиков.

Так, в обоснование заявленных требований ООО "Лубримастер Истейт" представлен Отчёт N 370, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО12 13 ноября 2015 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1400 кв.м., адрес (описание местоположения): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 78 м. от ориентира по направлению на юго-восток. "адрес", по состоянию на 11 апреля 2012 года округленно составляет ... рублей.

Согласно выводам эксперта Общероссийской общественной организации ФИО13 ФИО18, данных в экспертном заключении N 6004/2015 от 23 ноября 2015 года, Отчёт N 370 от 13 ноября 2015 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, подготовленный оценщиком ФИО12 соответствует: требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку; выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, можно признать обоснованными.

В соответствии со статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В судебном заседании, с целью предоставления дополнительных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорного земельного участка, представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного земельного участка.

Определением Приморского краевого суда от 13 января 2016 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО ФИО20, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: соответствует ли Отчёт N 370, составленный оценщиком ФИО12 13 ноября 2015 года о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N.

Как следует из экспертного заключения от 29 февраля 2016 года, составленного экспертом ООО ФИО20 ФИО15, Отчёт N 370 от 13 ноября 2015 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ФИО12, в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, имеется ряд неточностей формального характера, вывод сделанный оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки является обоснованным и достоверным; а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1400 кв.м., разрешенное использование: для строительства центра обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 11 апреля 2012 года, составляет округленно ... рублей.

Суд, оценивая экспертное заключение от 29 февраля 2016 года, составленное по определению суда экспертом ООО ФИО20 ФИО15, в совокупности с представленными при подачи административного иска Отчётом N 370 от 13 ноября 2015 года, выполненным оценщиком ФИО12, и экспертным заключением N 6004/2015, составленным Общероссийской общественной организацией ФИО13 23 ноября 2015 года, приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Указанное заключение выполнено экспертом ООО ФИО20 ФИО15, имеющей необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, эксперт предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, указанное заключение отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в Заключение сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Также, в Заключении объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В Заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Доказательств, которые опровергали бы установленную экспертом в Заключении от 29 февраля 2016 года величину рыночной стоимости земельного участка, лицами участвующим в деле не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований ООО "Лубримастер Истейт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о взыскании с Администрации Приморского края судебных расходов в сумме ... рублей, в том числе оплаты государственной пошлины ... рублей, оплаты судебной экспертизы ... рублей.

В соответствии со статьями 103, 111 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, и подлежат возмещению стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае, когда удовлетворение требований об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которое не оспаривается административным ответчиком (заинтересованными лицами), ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположного с заявителем юридического интереса.

Согласно материалам дела, представители Администрации Приморского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в судебном заседании не участвовали, право ООО "Лубримастер Истейт" на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, а также представленные Обществом доказательства, не оспаривали, а позиция Администрации Приморского края и Администрация города Владивостока свелась к возражениям относительно обоснованности и законности, представленного административным истцом Отчёта N 370 от 13 ноября 2015 года, составленного оценщиком ФИО12, об определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

При этом суд учитывает, что судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка была назначена по ходатайству представителя административного истца. По результатам судебной экспертизы представителем ООО "Лубримастер Истейт" были изменены исковые требования в части размера стоимости земельного участка. Таким образом, ООО "Лубримастер Истейт" было реализовано его право на установление кадастровой стоимости, принадлежащего ему земельного участка, в размере его рыночной стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт" к Администрации Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю, заинтересованные лица: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация города Владивостока об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов - удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1400 кв.м., адрес (описание местоположения): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 78 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: "адрес", разрешенное использование: для строительства с предварительным согласованием места размещения центра обслуживания автомобилей, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 11 апреля 2012 года, на период с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 4 декабря 2015 года.

В удовлетворении административных исковых требований о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы ООО "Лубримастер Истейт" - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А.Зайцева