Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 27 апреля 2016 г. по делу N 33-2389/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Паршиной С.В., Пантелеева В.М.,

при секретаре Ребневой Е.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковым заявлениям Хисамутдиновой Л.А., администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области к Алентьеву А.А. об освобождении земельного участка от торгового павильона, по встречному исковому заявлению Алентьева А.А. к администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области, администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области, индивидуальному предпринимателю Хисамутдиновой Л.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Алентьева А.А. на решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 28 января 2016 года, которым исковые требования по первоначально предъявленным искам удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Алентьева А.А. - Афанасьева В.П., представителя индивидуального предпринимателя Золотухина А.Н. - Ковшара И.А., представителя Хисамутдиновой Л.А. - Фатеевой Н.В., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Хисамутдинова Л.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Алентьеву А.А. об освобождении земельного участка от торгового павильона, в котором просила обязать ответчика в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить принадлежащий истцу на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, расположенный примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания по адресу: "адрес".

В обоснование требований она указала, что приобрела земельный участок по договору купли-продажи N на аукционе от "дата". На момент заключения договора на земельном участке было расположено некапитальное строение - торговый павильон "Впрок", который принадлежит на праве собственности ответчику. До настоящего времени ответчик, несмотря на направленное истцом требование об освобождении земельного участка, торговый павильон не демонтировал.

Истец полагает, что у ответчика отсутствует право пользования занимаемой частью земельного участка, так как ранее заключенный с органом местного самоуправления договор аренды прекращен.

С аналогичными требованиями к Алентьеву А.А. обратилась в суд администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области, указав, что право аренды ранее занимаемого ответчиком земельного участка прекращено, однако ответчик торговый павильон не демонтировал. В настоящее время павильон частично расположен на земельном участке, принадлежащем Хисамутдиновой Л.А., а частично - на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, и правом распоряжения которым обладает администрация муниципального образования города Пугачева Саратовской области.

По каждому из исковых заявлений было возбуждено гражданское дело, в последующем дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Алентьев А.А. обратился к администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области, администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области, индивидуальному предпринимателю (далее ИП) Хисамутдиновой Л.А. со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

По утверждению Алентьева А.А., сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N является недействительной, так как участок сформирован на землях общего пользования, которые не подлежат приватизации. Кроме того, администрация Пугачевского муниципального района Саратовской области не имела права распоряжаться земельным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию "адрес", поскольку решение вопроса о распоряжении имуществом муниципального образования относится к исключительной компетенции собрания муниципального образования, однако соответствующее решение собранием не принималось.

Решением суда от 28 января 2016 года исковые требования Хисамутдиновой Л.А., администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области, предъявленные к Алентьеву А.А., удовлетворены, на ответчика возложена обязанность убрать торговый павильон как с земельного участка с кадастровым номером N, так и с земельного участка, смежного с указанным участком, не учтенного в государственном кадастре недвижимости.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Алентьев А.А. подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении первоначально заявленных требований и об удовлетворении встречных исковых требований.

По мнению автора жалобы, выводы суда не соответствуют представленным сторонами доказательствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Судом не дана оценка полномочиям администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области на отчуждение земельного участка, относящегося к объектам собственности муниципального образования города Пугачева Саратовской области. Судом не учтено, что волеизъявление выборного коллективного органа на отчуждение земельного участка на момент заключения сделки отсутствовало.

В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок с кадастровым номером N относится к зоне ИТ-2 - зоне улично-дорожной сети и является местом общего пользования, что подтверждено заключением эксперта. Земельный участок не подлежал передаче в частную собственность в силу прямого указания в законе, однако судом положения ст. 85 ЗК РФ не применены.

Судом не дана оценка тексту договора аренды, заключенному в более поздний период, чем договор N, который не расторгнут до настоящего времени, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения первоначально заявленных требований.

По доводам апелляционной жалобы администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области и Хисамутдиновой Л.А. поданы возражения, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения.

В суде апелляционной инстанции представитель Алентьева А.А. - Афанасьева В.П. доводы жалобы поддержала, представитель третьего лица ИП Золотухина А.Н. - Ковшар И.А. полагал решение суда подлежащим отмене.

Представитель Хисамутдиновой Л.А. - Фатеева Н.В. возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований Хисамутдиновой Л.А. к Алентьеву А.А. об освобождении земельного участка от торгового павильона и в части отказа в удовлетворении исковых требований Алентьева А.А. к администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области, администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области, ИП Хисамутдиновой Л.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1, 3, 4 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В ст. 1 ГрК РФ указано, что к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Красные линии представляют собой линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Хисамутдинова Л.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 258 кв.м, расположенного примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания по адресу: "адрес" Право собственности приобретено ею по договору N купли-продажи земельного участка на аукционе от "дата", заключенному с муниципальным образованием города Пугачева Саратовской области. В договоре купли-продажи указано, что цена участка составляет 3585000 рублей, в счет оплаты стоимости участка засчитывается внесенный для участия в торгах задаток в сумме 710000 рублей. Разрешенное использование земельного участка - для размещения прирыночной площади.

Договор подписан сторонами, переход права собственности на участок зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) "дата". Сделка исполнена сторонами, денежные средства перечислены покупателем, что не оспаривалось сторонами сделки.

В последующем Хисамутдиновой Л.А. на основании постановления администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области от "дата" N был изменен вид разрешенного использования земельного участка на вид "для размещения объекта торговли".

Земельный участок с кадастровым номером N образован в результате раздела ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером N площадью 1624 кв.м, который предоставлен в собственность муниципального образования города Пугачева Саратовской области на основании постановления администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области от "дата" N. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером N также установлено "для размещения прирыночной площади".

В суде первой инстанции для определения местоположения спорного земельного участка была назначена и проведена землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Центр независимой судебной экспертизы и оценки". Согласно заключению экспертов от "дата" спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ТИ2 - зоне улично-дорожной сети, являющейся местами общего пользования. Торговый павильон частично расположен на земельном участке с кадастровым номером N (площадь наложения 38,7 кв.м), частично находится за границами данного участка на участке, не учтенном в государственном кадастре недвижимости (площадь наложения 16,7 кв.м).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Пугачева Саратовской области, утвержденными решением Совета муниципального образования города Пугачева Саратовской области от "дата" N, зона ТИ-2 представляет собой зону улично-дорожной сети. Зона выделена для развития системы автомобильных дорог, сформирована землями автомобильных дорог, проходящих по населенным пунктам и вне застроенной территории, и сопутствующими им объектами и сооружениями, землями полосы отвода автомобильных дорог регионального, межмуниципального и местного значения. Согласно Правилам в случае, если земельные участки, расположенные на территории зоны ТИ-2, входят в границы территорий общего пользования, выделенных красными линиям, то для них градостроительные регламенты не устанавливаются, а их использование определяется уполномоченными исполнительными органами власти муниципального образования города Пугачева Саратовской области и нормативными правовыми актами исполнительных органов власти муниципального образования, издаваемыми в соответствии с федеральными законами.

По данным, предоставленным по запросу судебной коллегии администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области, земельный участок с кадастровым номером N частично расположен за границей линии застройки и включает места общего пользования - "адрес" в "адрес". Указанные обстоятельства подтверждаются схемой кадастровых кварталов, а также чертежом градостроительного плана земельного участка с обозначением места размещения земельного участка с кадастровым номером N.

Исходя из анализа представленных доказательств, спорный земельный участок частично расположен за красными линиями (линией застройки) на местах общего пользования. Следовательно, договор купли-продажи в силу положений статей 168 ГК РФ, 85 ЗК РФ является недействительным (ничтожным), поскольку в результате сделки переданы в частную собственность земли общего пользования, что прямо запрещено законом и нарушает права лиц, проживающих либо находящихся на территории муниципального образования города Пугачева Саратовской области, на беспрепятственный доступ к местам общего пользования.

Алентьев А.А., проживающий в г. Пугачеве, имеет охраняемый законом интерес в оспаривании сделки, так как имеет право беспрепятственно пользоваться территориями общего пользования (ст. 262 ГК РФ, ст. 85 ЗК РФ).

Судебная коллегия принимает во внимание, что вид разрешенного использования земельного участка "для размещения прирыночной площади" также предполагает включение участка в состав территорий общего пользования и использование земельного участка неограниченным кругом лиц.

Признание сделки недействительной является основанием для применения последствий недействительности сделки в виде возвращения земельного участка прежнему собственнику, возврата уплаченных при заключении договора денежных средств покупателю, прекращения права собственности покупателя на земельный участок.

Удовлетворение встречных исковых требований влечет отказ в удовлетворении исковых требований Хисамутдиновой Л.А. к Алентьеву А.А. об освобождении земельного участка от торгового павильона, так как требовать устранения препятствий в пользовании имуществом вправе только собственник либо законный пользователь земельного участка (ст.ст. 304, 305 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиями закона об их относимости и допустимости (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью либо в части и принять по делу новое решение.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела неправильно применил нормы материального права, не принял во внимание исследованные в ходе судебного разбирательства доказательства, не дал им надлежащей правовой оценки, что согласно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в части с принятием нового решения.

Вместе с тем решение суда в части удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области к Алентьеву А.А. об освобождении земельного участка от торгового павильона судебная коллегия полагает законным и обоснованным.

Из материалов настоящего дела и гражданского дела N(1)/2015 следует, что истец является собственником переносного железного торгового павильона, приобретенного на основании договора купли-продажи от "дата", заключенного между ФИО11 и Алентьевым А.А.

С 2003 года истец является арендатором земельного участка площадью 45 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в районе магазина "Центральный", который предоставлен ему на основании распоряжения главы муниципального образования Пугачевского района Саратовской области от "дата" N-р.

Во исполнение данного распоряжения "дата" между муниципальным образованием Пугачевского района Саратовской области и Алентьевым А.А. был заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения N сроком до "дата".

"дата" между сторонами заключен договор аренды земельного участка, срок действия договора аренды установлен до "дата". Дополнительным соглашением к договору аренды N от "дата" срок действия договора был продлен до "дата".

Постановлением главы администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области от "дата" N между органом местного самоуправления и истцом заключен договор аренды на новый срок, до "дата" с разрешенным использованием земельного участка - для размещения торгового павильона.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.п. 1-2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При рассмотрении гражданских дел N(1)/2014 по исковому заявлению администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области к Алентьеву А.А. о расторжении договора аренды земельного участка и N(1)/2015 по исковому заявлению Алентьева А.А. к администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области о признании незаконным распоряжения о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка, о возложении обязанности направить оферту для заключения договора купли-продажи земельного участка установлено, что арендодателем в адрес Алентьева А.А. направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Данное уведомление получено Алентьевым А.А. "дата". Следовательно, договор аренды следует считать прекращенным с "дата" (по истечении трех месяцев со дня получения уведомления). Доказательств того, что после "дата" Алентьевым А.А. был оформлен договор аренды земельного участка либо иной договор, предусматривающий его право владения и пользования земельным участком, на котором находится торговый павильон, не представлено.

Факт нахождения части торгового павильона на земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов и не поставленном на кадастровый учет, подтвержден результатами землеустроительной экспертизы.

Доводы Алентьева А.А. о том, что полученное им уведомление касалось только договора аренды, заключенного в 2004 году, судебная коллегия полагает несостоятельными, так как в направленном в адрес Алентьева А.А. уведомлении речь шла об освобождении занимаемого торговым павильоном земельного участка и о прекращении арендных отношений по использованию земельного участка. Правовая оценка содержанию уведомления дана в решении суда от "дата" по гражданскому делу N(1)/2015.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 28 января 2016 года отменить в части удовлетворения исковых требований Хисамутдиновой Л.А. к Алентьеву А.А. об освобождении земельного участка от торгового павильона и в части отказа в удовлетворении исковых требований Алентьева А.А. к администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области, администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области, индивидуальному предпринимателю Хисамутдиновой Л.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Принять в данной части требований новое решение, которым признать недействительным договор N купли-продажи земельного участка на аукционе, заключенный "дата" между муниципальным образованием города Пугачева Саратовской области и индивидуальным предпринимателем Хисамутдиновой Л.А. в отношении земельного участка площадью 258 кв.м с кадастровым номером N, расположенного примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания по адресу: "адрес"

Применить последствия недействительности сделки, прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Хисамутдиновой Л.А. на земельный участок площадью 258 кв.м с кадастровым номером N, расположенный примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания по адресу: "адрес".

Восстановить право собственности муниципального образования города Пугачева Саратовской области на земельный участок площадью 258 кв.м с кадастровым номером N, расположенный примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания по адресу: "адрес"

Обязать Хисамутдинову Л.А. возвратить администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области земельный участок площадью 258 кв.м с кадастровым номером N, расположенный примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания по адресу: "адрес".

Взыскать с администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области в пользу Хисамутдиновой Л.А. уплаченные по договору купли-продажи земельного участка на аукционе от "дата" денежные средства в сумме 3 585 000 рублей.

Отказать Хисамутдиновой Л.А. в удовлетворении исковых требований к Алентьеву А.А. об освобождении от торгового павильона земельного участка площадью 258 кв.м с кадастровым номером N, расположенного примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания по адресу: "адрес"

В остальной части оставить решение суда без изменения.

Председательствующий

Судьи