Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 05 мая 2016 г. по делу N 33-2262/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Смоленцева М.В.,

судей Галкиной Л.Н., Корепановой С.В.,

при секретаре Маликовой О.Л.,

с участием прокурора Подчередниченко О.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Ерцевское" на решение Коношского районного суда Архангельской области от 29 января 2016 г., которым постановлено:

"Администрации МО "Ерцевское" в удовлетворении исковых требований к Науменко О.В. о расторжении договора коммерческого найма, выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, - отказать"

Заслушав доклад судьи Корепановой С.В., судебная коллегия

установила:

администрация МО "Ерцевское" обратилась в суд с иском к Науменко О.В. (с учетом уточнения требований) о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", без предоставления другого жилого помещения, снятии ее и членов ее семьи с регистрационного учета по указанному адресу.

Мотивировала требования тем, что указанное жилое помещение было предоставлено ответчику по договору коммерческого найма от 09 февраля 2015 г., который может быть расторгнут по требованию наймодателя в одностороннем порядке без указания причин. Спорное жилое помещение требуется администрации МО "Ерцевское" для предоставления по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Кроме того, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Науменко О.В. по коммунальным платежам составляет ***. Принято решение о расторжении с ней договора коммерческого найма, ДД.ММ.ГГГГ ей вручено письменное уведомление об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета. Ответчик уведомление проигнорировала, квартиру не сдала, с регистрационного учета не снялась. В 2014 г. Науменко О.В. получила государственный жилищный сертификат, не является нуждающейся в жилом помещении, поскольку обязана была его приобрести за счет средств сертификата.

Представители истца Михальчук С.А., Тарасова Л.М. в судебном заседании заявленные требования поддержали, дополнив, что ответчик не соблюдает условия договора найма жилого помещения, в течение 6 месяцев не вносит платежи, указанные в п. п. 2.2.8, 2.2.9, систематически нарушает обязательства по договору найма, нарушила п. 2.2.3 договора об обязанности не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения без письменного разрешения наймодателя.

Ответчик Науменко О.В. в суде иск не признала, указав, что при заключении с ней в феврале 2015 г. договора найма жилого помещения истцу был известен факт перепланировки в квартире. Оплату за наем и содержание жилого помещения она производит своевременно, задолженность имеется только по оплате коммунальных услуг за воду и отопление, поскольку она не согласна с качеством предоставления данных услуг. Полагает, что фактически с ней заключен договор социального найма жилого помещения, оснований для расторжения которого и выселения ее не имеется. В 2014 г. ее сын получил государственный жилищный сертификат на приобретение жилого помещения с учетом её как члена семьи. Денежные средства, полученные по сертификату, вложены в строительство жилого дома в г. "данные изъяты". Другого жилого помещения для проживания она не имеет.

Представитель третьего лица МУП "Ерцевские теплосети" Черепанова В.А. в судебном заседании требования, заявленные администрацией МО "Ерцевское", поддержала.

Представитель третьего лица ООО "Луч" в суд не явился, ранее в судебном заседании 07 декабря 2015 г. показал, что ООО "Луч" заключает с населением договоры социального найма жилого помещения, а также договоры коммерческого (срочного) найма жилого помещения на основании распоряжения главы МО "Ерцевское". Договор найма с ответчиком был заключен на основании распоряжения администрации МО "Ерцевское".

Представитель третьего лица Коношского отделения "БТИ" ГУП Архангельской области "БТИ" в суд не явился. В судебном заседании 21 января 2016 г. его представитель Османова Н.Ф. показала, что на титульном листе технического паспорта на жилой дом по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, в правом верхнем углу стоит реестровый номер N и инвентарный номер N.

Третьи лица Науменко Д.Г., администрация МО "Коношский муниципальный район" в судебное заседание не явились.

Суд принял указанное выше решение, с которым не согласился Глава МО "Ерцевское" Михальчук С.А., просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе приводит доводы, аналогичные изложенным в суде первой инстанции. Указал, что спорная квартира необходима администрации МО "Ерцевское" для предоставления благоустроенного жилья по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В настоящее время на квартиру претендуют три семьи. Договор может быть расторгнут, если наниматель в течение шести месяцев не оплачивает коммунальные услуги. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Науменко О.В. составляет ***, ей вручено уведомление об освобождении квартиры. В 2014 г. ответчик получил государственный жилищный сертификат, не является нуждающимся в жилье и обязан был сдать спорное жилое помещение. Кроме этого, ответчиком произведена незаконная перепланировка жилого помещения, что также является основанием для расторжения договора найма.

Возражая против доводов апелляционной жалобы, ответчик и прокурор, участвующий в деле, просят оставить ее без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на них, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора об оставлении решения суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии со ст. 684 Гражданского кодекса РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В силу ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела, что квартира, расположенная по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, находится в собственности МО "Ерцевское".

Вышеназванное жилое помещение ответчик и член ее семьи Науменко Д.Г. ранее занимали на условиях договора социального найма.

ДД.ММ.ГГГГ Науменко Д.Г., являясь участником подпрограммы на получение государственного жилищного сертификата, а также Науменко О.В. дали обязательство об освобождении занимаемого ими жилого помещения в двухмесячный срок с даты приобретения жилого помещения посредством реализации государственного жилищного сертификата и сдаче его в установленном законодательством РФ порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Науменко Д.Г. и Науменко О.В. приобрели в общую долевую собственность (по ? доле) жилое помещение в "адрес", отчуждение которого произвели ДД.ММ.ГГГГ.

09 февраля 2015 г. между ООО "Луч", действующим от имени собственника жилого помещения МО "Ерцевское", и Науменко О.В., на основании заявления последней от 05 февраля 2015 г. и распоряжения Главы МО "Ерцевское" от 06 февраля 2015 г. N 38, заключен договор найма указанного жилого помещения, в которое совместно с нанимателем вселен Науменко Д.Г.

Согласно п. 1.4 договора найма спорного жилого помещения от 09 февраля 2015 г. данный договор заключен на период с 09 февраля 2015 г. по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.2.3 договора наниматель обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя, в установленные настоящим договором сроки вносить плату за жилое помещение (п. 2.2.8), своевременно вносить платежи по оплате коммунальных услуг и по оплате услуг за содержание жилого помещения, найм жилого помещения (п. 2.2.9).

Согласно п. 5.1 договора, договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию наймодателя, а наниматель и граждане, за действия которых отвечает наниматель - выселению в случае, если наниматель не внес платежи, указанные в п. п. 2.2.8, 2.2.9, в течение шести месяцев; если наниматель систематически нарушает обязательства по договору.

Договор, в силу п. 5.2, может быть расторгнут по требованию наймодателя в одностороннем порядке без указания причин. Наймодатель должен уведомить нанимателя не позднее чем за 2 месяца до расторжения договора.

ДД.ММ.ГГГГ. наймодателем в адрес Науменко О.В. направлено уведомление о расторжении договора найма жилого помещения от 09 февраля 2015 г. в одностороннем порядке, предложено освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение двух месяцев с момента получения уведомления.

До настоящего времени требование Науменко О.В. не исполнено, она продолжает проживать в спорном жилом помещении и пользоваться им.

Заявляя требования о расторжении договора найма жилого помещения и выселении ответчика из него, истец ссылается на то, что Науменко О.В. в нарушение условий заключенного с ней договора найма, более шести месяцев не производит оплату жилого помещения, без согласия наймодателя произвела его перепланировку.

Согласно справке ООО "Луч" от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по оплате за жилое помещение у Науменко О.В. на ДД.ММ.ГГГГ отсутствует.

Из справки МУП "Ерцевские теплосети" от ДД.ММ.ГГГГ следует, что у Науменко О.В. имеется задолженность за коммунальные услуги по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ***. Согласно справке по начислению квартплаты сумма долга в указанном размере образовалась за период с сентября 2012 г. по сентябрь 2015 г.

За период с февраля 2015 г. по ноябрь 2015 г. Науменко О.В. имеет задолженность по оплате коммунальных услуг - теплоснабжение и холодное водоснабжение в размере ***.

ДД.ММ.ГГГГ МУП "Ерцевские теплосети" МО "Ерцевское" предъявлен иск к Науменко О.В. о взыскании задолженности по оплате потребленных коммунальных ресурсов (теплоснабжение и водоснабжение) на сумму *** и пени в размере ***, не соглашаясь с которым Науменко О.В. ссылалась на некачественное предоставление данных видов услуг.

Согласно акту обследования температурного режима от ДД.ММ.ГГГГ в квартире "адрес" выявлена перепланировка жилого помещения (объединена кухня и жилая комната).

Разрешая спор по существу исходя из оснований заявленных требований и отказывая истцу в иске, суд первой инстанции, верно применяя положения закона, приведенные в обжалуемом решении, оценивая представленные сторонами доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения с ответчиком договора найма жилого помещения от 09 февраля 2015 г. и ее выселении.

Исходил из того, что ответчик проживает в спорном жилом помещении на законных основаниях на условиях, предусмотренных договором найма жилого помещения от 09 февраля 2015 г., нарушение условий которого не допущено.

Согласно абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, следовательно, следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Таким образом, заявленный спор правомерно разрешен судом с учетом норм жилищного законодательства, а также с учетом особенностей заключенного договора найма - с применением норм гражданского права.

Как верно отмечено судом первой инстанции, Науменко О.В. своевременно вносит плату за содержание жилого помещения и найм жилого помещения, задолженности не имеет. Невнесение платежей по оплате коммунальных услуг за теплоснабжение и холодное водоснабжение, которые являются спорными, поскольку ответчик в суде оспаривает качество их предоставления, не может являться основанием для досрочного расторжения договора найма, так как из анализа положений п. 5.1 договора найма от 09 февраля 2015 г. следует, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию наймодателя в случае, если наниматель не внес платежи по оплате коммунальных услуг, оплате за содержание жилого помещения и наем жилого помещения в течение 6 месяцев.

Доводы апелляционной жалобы о расторжении договора найма в связи с произведенной ответчиком незаконной перепланировкой жилого помещения, судебная коллегия отклоняет, так как в ходе судебного разбирательства судом было установлено и подтверждено представленными доказательствами, в том числе показаниями свидетелей ФИО, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, что перепланировка в спорном жилом помещении была произведена до заключения договора найма жилого помещения 09 февраля 2015 г.

Доводы жалобы о том, что Науменко О.В. не является нуждающейся в жилом помещении, поскольку должна приобрести его с помощью средств предоставленного жилищного сертификата, не свидетельствуют о незаконности заключенного с ней договора от 09 февраля 2015 г. и его расторжении по данному основанию. На момент заключения названного договора собственнику и наймодателю спорного жилого помещения обстоятельства получения и реализации ГЖС семьей Науменко были известны, требований об освобождении жилого помещения в рамках принятого обязательства от ДД.ММ.ГГГГ к ним не предъявлялось, из чего следует, что предоставление спорной жилой площади Науменко О.В. было произведено на новых условиях, предусмотренных договором от 09 февраля 2015 г.

Не является основанием для расторжения договора и обстоятельство наличия в очереди нуждающихся в жилых помещениях иных граждан ( ФИО5, ФИО6, ФИО7), претендующих на жилое помещение, о котором возник спор (л.д. 13), поскольку к моменту заключения с Науменко О.В. договора найма от 09 февраля 2015 г. указанные лица уже состояли на учете нуждающихся (с 2010 г., с 2009 г. и с 2012 г., соответственно - л.д. 190), однако вопрос о предоставлении кому-либо из них освободившейся квартиры истцом решен не был.

Поскольку апелляционная жалоба не содержит новых доводов и ссылок на обстоятельства, которые не были учтены судом первой инстанции при разрешении спора, то оснований для ее удовлетворения не имеется. Все доводы, изложенные в ней, являлись предметом обсуждения и получили в судебном решении достаточно аргументированную оценку. Несмотря на это, указанные доводы истец вновь приводит в качестве оснований для отмены решения суда, при этом дополнительных доказательств, которые не могли быть представлены в суд первой инстанции в силу объективных причин и имели бы определяющее значение, к апелляционной жалобе не приложено.

Суд первой инстанции верно определилправоотношения сторон. Обстоятельства, имеющие значение для дела, установилправильно. Нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Решение суда отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Коношского районного суда Архангельской области от 29 января 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Ерцевское" - без удовлетворения.

Председательствующий М.В. Смоленцев

Судьи Л.Н. Галкина

С.В. Корепанова