Решение Вологодского областного суда от 19 апреля 2016 г. по делу N 3а-5/2016

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 апреля 2016 г. N 3а-5/2016

г.Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой М.В.,

при секретаре Федосеевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Завод железобетонных изделий и конструкций" об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области от "ДАТА" N ... ,

установил:

в соответствии с договором аренды земельного участка от "ДАТА" N ... комитетом по управлению имуществом города Череповца (далее - комитет) открытому акционерному обществу "Завод железобетонных изделий и конструкций" (далее ОАО "Завод железобетонных изделий и конструкций", Общество) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация производственной базы, расположенный по адресу: "адрес".

На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается справкой комитета по управлению имуществом города Череповца от "ДАТА" N ... (л.д. ... ).

Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области

от "ДАТА" N ... "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... определена в размере ... рублей ... копеек.

"ДАТА" комитет обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... и установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

Решением комиссии от "ДАТА" N ... заявление комитета удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... установлена в размере его рыночной стоимости, равной ... рубля ... копеек на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от "ДАТА" N ... , составленного оценщиком ООО "Э" Т.С.В.

"ДАТА" административный истец ОАО "Завод железобетонных изделий и конструкций" обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Вологодской области от "ДАТА" N ...

В обоснование исковых требований истец указал, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от "ДАТА" N ... является недопустимым и недостоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... в связи с неправильным подбором объектов аналогов и неправильно выбранной датой, на которую определена рыночная стоимость земельного участка. По мнению административного истца, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Вологодской области от "ДАТА" N ... не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, бремя расходов по арендной плате для предприятия возросло.

Просил суд признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Вологодской области от "ДАТА" N ... об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация производственной базы, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, а именно в размере ... рубля ... копеек.

Представитель административного истца ОАО "Завод железобетонных изделий и конструкций" по доверенности М.Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, уточнив их в части необходимости исключения из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Вологодской области от "ДАТА" N ... кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... в размере ... рубля ... копеек. Указала, что довод искового заявления о неправильно выбранной оценщиком даты, на которую определена рыночная стоимость земельного участка с рассмотрения ею снимается.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по доверенности В.С.В. исковые требования не признала. Поддержала доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление (т. ... , л.д. ... ). Полагала, что оспариваемое решение комиссии является законным и обоснованным.

Представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом города Череповца Вологодской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении искового заявления в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных отношений Вологодской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Вологодской области в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Суду представлены ходатайства о рассмотрении искового заявления в отсутствие представителя.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления требования об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Порядок создания и работы комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263 (далее - Порядок).

Пунктом 20 Порядка предусмотрено, что если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, суд приходит к выводу о том, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также по проверке положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от "ДАТА" N N ... в Вологодской области при Управлении Росреестра по Вологодской области создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Реализуя предоставленные полномочия, "ДАТА" комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассмотрено заявление комитета по управлению имуществом г.Череповца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация производственной базы, расположенного по адресу: "адрес", поданное "ДАТА" на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере ... рубля ... копеек по состоянию на "ДАТА" в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от "ДАТА" N ... , составленном оценщиком Т.С.В.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Положительное экспертное заключение от "ДАТА" N ... предоставлено о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и о подтверждении расчета стоимости объекта недвижимости, определенной оценщиком в отчете. Положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Решением комиссии от "ДАТА" N ... (т. N ... , л.д. N ... ) кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, а именно в размере ... рубля ... копеек.

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лица, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействие); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ).

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды от "ДАТА" N ... ОАО "Завод железобетонных изделий и конструкций" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N ... В соответствии с методикой расчета арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, если арендная плата за арендуемый земельный участок зависит от его кадастровой стоимости, то и обязательства арендатора такого земельного участка напрямую зависят от того, какова кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка, в связи с чем, административный истец, будучи арендатором земельного участка, вправе защищать свои права посредством оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, поскольку права и обязанности заявителя напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Статьей 219 КАС РФ установлено, что если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Срок обращения с административным исковым заявлением в суд Обществом соблюден, поскольку оспариваемое решение комиссии принято "ДАТА", с административным исковым заявлением истец обратился "ДАТА".

Проанализировав Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости суд пришел к выводу, что решение комиссии принято в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка (формы, сроков, оснований и процедуры).

Вместе с тем, оспариваемое решение комиссии нельзя признать законным, поскольку оно не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в случае если отчет об оценке объекта недвижимости по содержанию и оформлению соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (пункт 20 Порядка создания и работы комиссии).

При исследовании судом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от "ДАТА" N ... , выполненного оценщиком ООО "Э" Т.С.В. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, существующим принципам и методикам проведения оценки выявлены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается и заключением эксперта N ... , данным в рамках назначенной по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации" от "ДАТА" N ... оценщиком ООО "Э" Т.С.В. требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: "адрес", "адрес" соблюдены не в полном объеме; оценщиком ООО "Э" Т.С.В. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N ...

Анализ рынка объекта оценки не произведен. Оценщик описывает рынок земли в целом в г.Череповец, не анализирует сектор земельных участков производственного назначения, к которому, как указывает оценщик, и относится оцениваемый объект. На странице N ... в таблице указаны все участки, имеющиеся на рынке на дату оценки, большую их часть составляют участки с целевым назначением индивидуальное жилищное строительство. На странице N ... отчета произведен анализ данных участков. Сектор земельных участков под производственно-складские объекты описан на странице N ... отчета, однако без указаний стоимостей и изменений в данном сегменте рынка, что является нарушением пункта N ... N ...

Не произведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, чем нарушен пункт N ... N ...

В разделе анализа рынка при описании ценообразующих факторов оценщик использует данные по продаже участков под индивидуальное жилищное строительство на "адрес" (стр. ... ) - нарушен пункт N ...

В качестве аналогов оценщик использует не свободные участки, а участки с улучшениями (аналоги N N ... ). На участках расположены склады площадью ... и ... кв.м, оценщик не производит оценку данных строений, а вычитает из стоимости размер демонтажных работ по сносу строений, тем самым стоимость участков завышена. Анализ подбора аналогов некорректный, используется недостоверная информация. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Нарушен пункт N ...

Корректировка на торг определена экспертно, не подтверждена рыночными данными. Нарушен пункт N ...

Аналог N ... представлен на рынке в "ДАТА", дата оценки - "ДАТА", однако оценщик не применяет корректировку, ссылаясь на то, что цены предложений на земельные участки в Череповце для производственно-складских объектов не менялись, рыночное подтверждение отсутствует, используется личное мнение оценщика.

Не произведен расчет зависимости стоимости участка от площади в исследуемом регионе. Размер корректировки на площадь не обоснован.

В части "Согласование результатов оценки" на стр. ... отчета анализ достоинств и недостатков подходов не проведен, нарушен пункт N ...

На стр. ... отчета неверно сосчитано значение совокупной корректировки, допущены ошибки при выполнении математических действий, итоговая стоимость искажена.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... по состоянию на "ДАТА" составляет ... рублей (т. ... л.д. ... ).

Заключение эксперта от "ДАТА" N ... соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в его достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами заключение эксперта от "ДАТА" N ... не оспаривалось.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Вологодской области от "ДАТА" N ... об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: "адрес" в размере ... рубля ... копеек не соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункту 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от "ДАТА" N ... , Федеральному стандарту оценки N 1, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федеральному стандарту оценки N 3, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федеральному стандарту оценки N7, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" и нарушает права и законные интересы административного истца ОАО "Завод железобетонных изделий и конструкций", как арендатора земельного участка с кадастровым номером N ... и плательщика арендной платы.

В соответствии со статьей 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

При таких обстоятельствах по делу требования административного искового заявления ОАО "Завод железобетонных изделий и конструкций" подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" результатом оспаривания решения комиссии об отклонении заявления может являться признание решения комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца (глава 22 КАС РФ).

При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ).

В случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Руководствуясь статьями 175, 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление открытого акционерного общества "Завод железобетонных изделий и конструкций" об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области от "ДАТА" N ... удовлетворить.

Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области от "ДАТА" N ... об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на "ДАТА" равной ... рубля ... копеек признать незаконным.

Возложить на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области обязанность устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления Комитета по управлению имуществом города Череповца.

Исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Вологодской области от "ДАТА" N ... кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... в размере ... рубля ... копеек.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено "ДАТА".