Решение Ростовского областного суда от 26 апреля 2016 г. по делу N 3а-288/2016

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Геращенко Э.М.,

с участием

представителя административного истца Казарян С.С. - Сельдяковой Е.Б.,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Гаричян О.К.,

представителя заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону Барбарук Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Казарян ... об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Казарян С.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога. Казарян С.С. просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца Сельдякова Е.Б. поддержала указанные требования, уточнив, что просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 2 октября 2014 года. Настаивала на размере рыночной стоимости, указанном в отчете об оценке.

Представитель Правительства Ростовской области Гаричян О.К. и представитель заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону Барбарук Н.В. не признали административный иск в заявленной редакции. Не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по заключению судебной экспертизы.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, и административный истец в судебное заседание к назначенному времени не явились.

Казарян С.С. подала письменное ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области представило возражения на административный иск, указав на передачу функций органа кадастрового учета ФГБУ "ФКП Росреестра". Просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в письменных возражения просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на порочность представленного административным истцом отчета об оценке.

От иных лиц, чьи представители не явились в судебное заседание, отзывы, заявления, ходатайства по данному делу в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и времени и месте судебного разбирательства и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, допросив судебного эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что Казарян С.С. является собственником земельного участка площадью ... кв.метров с кадастровым номером ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование (согласно документам) - для эксплуатации производственных помещений, расположенного по адресу: ... (т. 1 л.д. 11, 158-159).

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет правовой интерес в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью.

В связи с изменением количественных и качественных характеристик земельного участка после даты, по состоянию на которую кадастровая стоимость была утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, оспариваемая (актуальная) кадастровая стоимость земельного участка была определена органом кадастрового учета 27 февраля 2015 года по состоянию на 2 октября 2014 года, о чем свидетельствуют кадастровый паспорт и кадастровая справка (т. 1 л.д. 12, 85-86).

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 14 декабря 2015 года N ... , составленный оценщиком ... (индивидуальным предпринимателем). Согласно выводам оценщика по состоянию на 2 октября 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла ... рублей (т. 1 л.д. 14-90).

На указанный отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков " ... " от 23 декабря 2015 года N ... (т. 1 л.д. 91-111).

Положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке, как и иные доказательства, не имеют для суда заранее установленной силы, и наличие такого заключения не исключает возможности проверки выводов, содержащихся в отчете об оценке, с использованием иных средств доказывания.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка и обоснованности поступивших возражений относительно размера рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 21 марта 2016 года N ... судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО " ... " ... , по состоянию на 2 октября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла ... рублей (т. 1 л.д. 165-275).

Оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд находит более убедительными, по сравнению с изложенными в отчете об оценке, содержащиеся в заключении судебной экспертизы выводы о размере рыночной стоимости земельного участка.

Суд отмечает, что в отчете об оценке от 14 декабря 2015 года не учтены индивидуальные характеристики земельного участка, сведения о его окружении, нахождении объекта в историческом центре г. Ростова-на-Дону. В качестве аналогов оценщиком взяты 5 объектов, предназначенных, как и объект оценки по фактическому назначению, для размещения коммерческих объектов, но расположенных в значительно удаленных от центра города промышленных зонах. При этом, по мнению суда, примененные оценщиком корректирующие коэффициенты не в полной мере учитывают разницу в характеристиках объектов.

Заключение эксперта ... от 21 марта 2016 года соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит детальное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта, в том числе по местоположению в центральной части города. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений не вызывают.

Подбор объектов-аналогов и применение соответствующих коэффициентов, по мнению суда, произведены экспертом корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

На замечания представителя административного истца эксперт ... дала аргументированные пояснения как в письменной форме (т. 2 л.д. 40-41), так и устно при допросе в судебном заседании 18 апреля 2016 года.

Обстоятельства, на которые ссылалась представитель административного истца Сельдякова Е.Б., оспаривая заключение судебной экспертизы, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности и правильности последнего.

В частности, ссылка на факт заключения Казарян С.С. со своим супругом ... (собственником соседнего земельного участка) 8 июня 2015 года (после даты, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость земельного участка) соглашения об установлении сервитута не может быть принята во внимание. По сведениям из ЕГРП наличие обременений на земельном участке с кадастровым номером ... , принадлежащем административному истцу, не зарегистрировано. Наличие или отсутствие обременений иного участка не является ценообразующим фактором для участка, находящегося в собственности Казарян С.С. Сведения об обеспеченности этого участка инженерными коммуникациями на дату определения рыночной стоимости эксперт использовал в объеме, представленном административным истцом по запросу суда.

Довод представителя административного истца о необходимости использования для сравнения участков, предназначенных для эксплуатации производственных помещений, отклоняется судом как необоснованный. Из материалов дела усматривается, что, несмотря на сохранение в документах указания на ранее установленный (до раздела земельного участка) вид разрешенного использования участка - для эксплуатации производственных помещений, назначение участка иное.

Представитель административного истца не оспаривала, что производственных помещений на участке нет. Он используется для эксплуатации возведенного четырехэтажного нежилого административно-офисного здания, расположенного по адресу: ... (т. 1 л.д. 118-132, 143, 158-159). Фактически участок предназначен для эксплуатации зданий коммерческого назначения. Хотя для целей оценки участок расценивается как незастроенный, принципиальное значение имеет назначение земли. В случае отчуждения на открытом рынке в условиях добросовестной конкуренции этот участок может быть продан по ценам, сложившимся в сегменте не производственной, а именно коммерческой недвижимости. Возведение новых производственных мощностей в историческом центре города, с учетом зонирования территории, не может производиться в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Использованная судебным экспертом информация, соответствует критериям достаточности и проверяемости. Все расчетные данные подтверждены конкретными ссылками на источниками, копиями объявлений. Изложение в заключении аналитической информации, которой располагает экспертная организация, требованиям федеральных стандартов оценки не противоречит.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в этом размере.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. Возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, указанного в представленном административным истцом отчете об оценке, вызвавшие необходимость назначения экспертизы, являлись обоснованными. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости административным ответчиком не оспаривалось. При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

ООО " ... " представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере ... рублей.

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 869 кв.метров с кадастровым номером ... , категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 октября 2014 года в размере ... рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 30 декабря 2015 года.

Взыскать с Казарян ... в пользу ООО " ... рублей за проведенную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 4 мая 2016 года

Судья О.А.Руднева