Решение Тамбовского областного суда от 18 апреля 2016 г. по делу N 3а-170/2016

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Дубровиной Ю.В.

с участием представителя административных истцов Малиной М.А.,

заинтересованного лица Гоберкорн М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества проектный институт "Тамбогражданпроект", общества с ограниченной ответственностью фирма "Антарес", общества с ограниченной ответственностью "МиАС-С" к Администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы обратились в Тамбовский областной суд 4 марта 2016 года с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего им на праве собственности земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** рублей.

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Администрации Тамбовской области от 28.11.2014 года N 1498 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тамбовской области" по состоянию на 01.01.2014 года в размере *** руб., что значительно превышает рыночную стоимость земельного участка и влечет увеличение размера подлежащего оплате земельного налога.

В судебном заседании представитель административных истцов Малина М.А. настаивали на удовлетворении административного иска по приведенным в нем основаниям.

Представитель заинтересованного лица АО Банк "Тамбовкредитпромбанк" Гоберкорн М.А. не возражала против удовлетворения требований.

Административные ответчики, заинтересованное лицо - Администрация г.Тамбова в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представители административных ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области) и заинтересованного лица -Администрации г.Тамбова просили дело рассмотреть в их отсутствие.

В связи с этим, с учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своих письменных отзывах административные ответчики Управление Росреестра по Тамбовской области и филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, не оспаривая право административных истцов на предъявление настоящего административного иска и определенный независимым оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, указали о том, что не осуществляли государственную кадастровую оценку, в связи с чем, считают себя ненадлежащими ответчиками по делу и возражают против предъявленных к ним требованиям по процессуальным основаниям.

Выслушав объяснения представителя административных истцов и представителя заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административные истцы на основании договора купли-продажи от 03.02.2006 года являются собственниками земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилое семиэтажное здание литер А, а с прилегающими вспомогательными постройками, зданием столярной мастерской, зданием гаража, с нежилыми помещениями, используемые под торговлю и офис, расположенного по адресу: ***.

В этой связи, административные истцы вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Так, согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. (статья 24.15 вышеназванного Закона).

Вышеуказанный земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена Постановлением Администрации Тамбовской области от 28.11.2014 года N 1498 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тамбовской области" по состоянию на 01.01.2014 года.

Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается кадастровой справкой от 25 января 2016 года, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2014 года составила *** руб..

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец акционерное общество проектный институт "Тамбогражданпроект" 21 декабря 2015 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, представив выполненный оценщиком ООО "Оценка+" отчет об оценке N *** от 18 ноября 2015 года, в соответствии с которым по состоянию на 01.01.2014 года рыночная стоимость земельного участка составила *** руб..

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) N *** от 15 января 2016 года отклонено заявление административного истца по причине отличия рыночной стоимости от кадастровой стоимости более чем на 30% и несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (не указана балансовая стоимость объекта оценки, в копиях объявлений и информации ООО "Центр города" от 16.12.2013 года отсутствуют сведения об имущественных правах и ограничения (обременениях); не введена корректировка на площадь аналога N5). Кроме этого, в решении Комиссии отражено, что Положительное экспертное заключение N *** от 09.12.2015 года не соответствует требованиям ФСО N5, так как на странице 10 этого заключения указана информация о наличии в отчете оценщика сведения о балансовой стоимости объекта оценки, которые в отчете фактически отсутствует.

Несмотря на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которое к тому же в силу ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не может являться предметом рассмотрения при рассмотрении требований административных истцов по настоящему делу, суд, оценив представленный отчет оценщика в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, находит его соответствующим требованиям действующего законодательства.

Так, оценка объекта недвижимости осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, членом Саморегулируемой организации оценщиков, имеющим страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в г.Тамбове и в целом Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект оценки.

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, к отчетам приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет" с указанием наименования Интернет-ресурса, даты их подготовки, сведений, представленных агентством недвижимости ООО "Центр города" и собранных в результате интервью с авторами предложений, контактные номера телефонов которых приведены.

Тем самым требования п.11 Федерального стандарта оценки N3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N299, оценщиком выполнены.

Достоверность изложенных оценщиком в отчете сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства административными ответчиками и заинтересованными лицами не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они расположены в г.Тамбове, принадлежат на праве собственности; типичными условиями сделки, одной категории земель - земли населенных пунктов и одного вида использования и (или) зонирования - под офисно-торговое использование, возможностью подключения к коммуникациям, транспортной доступностью.

При этом оценщиком обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов по следующим элементам сравнения:

- на условия сделки (скидка на торг - 8%) в сторону уменьшения, исходя из потенциального снижения цены выставленных на продажу земельных участков в процессе будущей реализации;

- на дату сделки, с учетом среднего значения годового темпа прироста цен - 10%;

- на местоположение, исходя из района города, в котором находится каждый объект-аналог;

- на площадь не только объекта-аналога N2 (4% в сторону уменьшения), но и вопреки выводу Комиссии - объекта -аналога N 5 (8% в сторону увеличения).

В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, в том числе обоснован отказ от применения корректировочных коэффициентов по таким ценообразующим факторам, как имущественные права; условия финансирования и продажи; вид использования и (или) зонирование; наличие движимого имущества; расходы, производимые сразу после покупки; экономические характеристики; наличие улучшений на участке; состояние объектов капитального строительства; транспортную доступность; свойства участка; конфигурация; инженерное обеспечение участка.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, участвующими в деле лицами не приведено. Явно не являются таковыми и недостатки, указанные в решении Комиссии.

Отсутствие сведений о балансовой стоимости объекта оценки никоим образом не влияет на величину его рыночной стоимости.

Исходя из требований подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N 7) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

На страницах 41-43, 59-63, 96-102 отчета оценщиком приведена информация об объеме доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, а также правила их отбора.

В самих объявлениях о продаже объектов-аналогов, действительно отсутствует информация об имущественных правах владельцев и наличие (отсутствие) обременений (ограничений).

Однако, из текста отчета следует, что по представленным объектам-аналогам необходимая информация, включая вышеуказанные характеристики объектов-аналогов, была уточнена при телефонной беседе с авторами предложений.

Основания ставить под сомнение достоверность этих данных, которые ничем не опровергнуты, у суда отсутствуют.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административный ответчик и (или) заинтересованное лицо должны были подтвердить факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Между тем, таких доказательств ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено.

Отчет об оценке объектов недвижимости прошел экспертную проверку и на него получено положительное экспертное заключение N ***, составленное 9 декабря 2015 года экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент", в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно выводам эксперта по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость, определенная в отчете, подтверждена.

Не согласиться с выводами оценщика и эксперта, у суда оснований не имеется. Не приведено таковых, по сути, и административными ответчиками и заинтересованными лицами по делу в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае, доказательств иной рыночной стоимости земельного участка административных истцов, в ходе рассмотрения дела суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, требования административных истцов подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В данном случае заявление о пересмотре кадастровой стоимости административным истцом акционерным обществом проектный институт "Тамбогражданпроект" подано в Комиссию 21 декабря 2015 года, поэтому установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2015 года.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области и филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области о том, что они являются ненадлежащими административными ответчиками, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; п. 1 и п. 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; п. 1, п. 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; п.1, п.12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подп.11 п.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названные государственные органы осуществляют функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу наряду с Администрацией Тамбовской области.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая то обстоятельство, что разрешение настоящего дела представляет собой форму реализации административными истцами права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое по существу не оспаривается административными ответчиками, судебные расходы относятся на административных истцов и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества проектный институт "Тамбогражданпроект", общества с ограниченной ответственностью фирма "Антарес", общества с ограниченной ответственностью "МиАС-С", поданное в Тамбовский областной суд 4 марта 2016 года после обращения 21 декабря 2015 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилое семиэтажное здание литер А, а с прилегающими вспомогательными постройками, зданием столярной мастерской, зданием гаража, с нежилыми помещениями, используемые под торговлю и офис, расположенного по адресу: *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 20 апреля 2016 года.

Судья Ледовских И.В.