Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 18 апреля 2016 г. по делу N 33-7033/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Габидуллиной А.Г. и Гиниатуллиной Ф.И.

при секретаре судебного заседания Гилязетдиновой Э.М.

с участием прокурора Сабирзановой Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Гилманова Р.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Манохиных А.А., С.В. - Саляховой А.Ж. на решение Приволжского районного суда г. Казани от 02 февраля 2016 года, которым постановлено:

иск акционерного общества "КВАРТ" к Манохиной А.А., Манохину С.В. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности по плате за жилое помещение удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с Манохиной А.А. и Манохина С.В. в пользу акционерного общества "КВАРТ" сумму задолженности по плате за жилое помещение в размере 39.083 руб.

Взыскать с Манохиной А.А. в пользу акционерного общества "КВАРТ" расходы по уплате госпошлины в размере 686, 25 руб.

Взыскать с Манохина С.В. в пользу акционерного общества "КВАРТ" расходы по уплате госпошлины в размере 686, 25 руб.

В остальной части иска отказать.

Встречный иск Манохиной А.А., Манохина С.В. к акционерному обществу "КВАРТ" о признании незаконными действий и возложении обязанности убрать начисления за коммерческий наем, произвести перерасчет платы за жилое помещение и жилищно-коммунальные услуги, исходя из площади комнаты, о предоставлении жилого помещения оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Манохиной А.А. и представителя Манохиных А.А., С.В. - Саляховой А.Ж., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя акционерного общества "КВАРТ" - Ягудиной Л.Р., возражавшей против удовлетворения жалобы, заслушав заключение прокурора Сабирзановой Л.И., полагавшей решение суда правильным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество "КВАРТ" (далее - АО "КВАРТ") обратилось в суд с иском к Манохиным А.А., С.В. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности по плате за жилое помещение. В обоснование иска указано, что Общество является собственником жилого здания по "адрес", в том числе расположенной в данном доме жилой комнаты N 9 (ранее нежилого помещения - комнаты N 13) общей площадью 18,7 кв. м. Данная комната была предоставлена истцом Манохиной А.А. на период трудовых отношений, 04 апреля 2005 года между сторонами заключен договор найма жилого помещения. Вместе с Манохиной А.А. в указанном жилом помещении зарегистрирован и проживает ее сын Манохин С.В. Между тем, в период с 01 ноября 2014 года по настоящее время ответчики не вносят плату за жилое помещение и предоставленные коммунальные услуги. На основании изложенного АО "КВАРТ" просило суд расторгнуть договор найма жилого помещения от 04 апреля 2005 года, выселить Манохиных А.А. и С.В. из спорной комнаты без предоставления другого жилого помещения, сняв их с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать с Манохиных в солидарном порядке сумму задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в размере 43.110, 44 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 13.651, 79 руб.

Не согласившись с иском, Манохины А.А. и С.В. обратились в суд со встречным иском к АО "КВАРТ" о признании незаконными действий и возложении обязанности убрать начисления за коммерческий наем, произвести перерасчет платы за жилое помещение и жилищно-коммунальные услуги, исходя из площади комнаты. В обоснование встречных исковых требований указано, что Манохины вселены в спорное жилое помещение по направлению профсоюзного комитета ЗАО "КВАРТ" в сентябре 2002 года. 11 октября

2002 года Манохина А.А. оформила временную регистрацию по месту жительства по "адрес", общежитие,

а с 11 июня 2004 года - постоянную регистрацию по тому же адресу. Между сторонами фактически заключен договор найма указанного жилого помещения. Договор коммерческого найма Манохины не подписывали, одностороннее изменение наймодателем условий договора найма - увеличение размера платы за наем, по мнению Манохиных, является незаконным. Помимо этого, Манохины указывают, что АО "КВАРТ" неправомерно производит расчет и начисление платы за жилищные услуги, исходя из площади помещения, равной 27,12 кв. м, а не из фактической площади, равной 18,7 кв. м. С учетом изложенного, Манохины просили суд признать незаконными действия АО "КВАРТ" и обязать Общество убрать начисления за коммерческий наем в отношении комнаты "адрес", произвести перерасчет размера платы за жилое помещение и жилищно-коммунальные услуги, исходя из площади комнаты 18,7 кв. м.

Представитель Манохиных А.А., С.В. - Саляхова А.Ж. в судебном заседании просила также предоставить Манохиным другое жилое помещение в случае удовлетворении требования АО "КВАРТ" об их выселении.

Представитель АО "КВАРТ" - Ягудина Л.Р. встречный иск не признала, в связи с частичным погашением Манохиными задолженности уточнила исковые требования и просила суд взыскать с Манохиных в солидарном порядке сумму задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 39.083 руб.

Суд иск АО "КВАРТ" удовлетворил частично, в удовлетворении встречного иска Манохиных А.А., С.В. отказал и вынес приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Манохиных А.А., С.В. - Саляхова А.Ж. просит отменить решение суда и принять новое решение в части разрешения требований сторон относительно внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и принять новое решение, которым в иске АО "КВАРТ" отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить в части возложения на Общество обязанности убрать начисления за коммерческий наем и произвести перерасчет платы за жилое помещение и жилищно-коммунальные услуги. В жалобе отмечается, что судом необоснованно не приняты во внимание доводы Манохиных и представленные ими доказательства, свидетельствующие о неправомерном начислении АО "КВАРТ" платы за жилищно-коммунальные услуги по причине несоответствия площади жилого помещения, фактически занимаемой Манохиными и указанной в счетах-фактурах, а также в связи с отсутствием между сторонами правоотношений, вытекающих из договора коммерческого найма жилья.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 94 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 105 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Из материалов дела следует, что АО "КВАРТ" является собственником жилого помещения - комнаты N 9, площадью 18,7 кв. м, расположенной по "адрес".

Согласно архивной справке АО "КВАРТ" от 10 сентября 2015 года N 128 Манохина А.А. 09 сентября 2002 года принята на работу в ВВО стрелком 2 разряда, распоряжение N124/к от 09 сентября 2005 года, уволена 12 октября 2009 года по собственному желанию, распоряжение N 191/к от 12 октября

2009 года. Из данной архивной справки также видно, что на основании приказа N 1197 от 16 декабря 1983 года завод РТИ преобразован в ПО Казаньрезинотехника; на основании приказа N 181 от 13 июня 1990 года преобразован в АО Казаньрезинотехника; на основании приказа N 6

от 01 января 1993 года преобразован 24 декабря 1992 года в АО КВАРТ; решением общего собрания акционеров от 16 апреля 1997 года преобразован

10 июня 1997 года в ЗАО "Камско-Волжское акционерное общество резинотехники "КВАРТ"; решением общего собрания акционеров от 16 февраля 2015 года переименовано 26 февраля 2015 года в АО "Камско-Волжское акционерное общество резинотехники "КВАРТ".

Судом установлено, что 02 декабря 2002 года Манохиной А.А. с семьей в составе 2 человек выдано направление на занятие комнаты 18,0 кв. м, в квартире "адрес" на период работы в ЗАО "КВАРТ".

Финансово-лицевой счет N 2600074087 на комнату N 9 в указанном доме открыт на имя Манохиной А.А.

Согласно справке по начисленной квартплате по состоянию на 01 августа 2015 года за Манохиной А.А. числится задолженность в размере 43.110, 44 руб.

После обращения АО "КВАРТ" в суд с настоящим иском Манохиными задолженность частично погашена, в соответствии со справкой от 02 февраля 2016 года размер задолженности Манохиных составляет 39.083 руб. (плата за коммерческий наем).

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что между сторонами фактически сложились правоотношения, вытекающие из договора коммерческого найма жилого помещения. При этом правовых оснований для расторжения договора и выселения Манохиных из спорного жилья не имеется, поскольку жилищно-коммунальные услуги ими оплачиваются, а задолженность возникла только по причине несогласия Манохиных с начислениями за коммерческий наем.

Как видно из материалов дела, 20 октября 2014 года АО "КВАРТ" в адрес Манохиной А.А. направлено извещение о необходимости явиться для заключения договора коммерческого найма, от получения которого Манохина А.А. отказалась.

01 декабря 2014 года в адрес Манохиной А.А. направлено два экземпляра договора коммерческого найма жилого помещения с актами приема-передачи, подписанные АО "КВАРТ". Манохиной А.А. предложено подписать договоры с актами и вернуть один экземпляр Обществу.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно п. 3 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В силу п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Учитывая приведенные выше нормы материального права, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что проживание Манохиных в спорном жилом помещении, несмотря на прекращение трудовых отношений между АО "КВАРТ" и Манохиной А.А., и отсутствие с их стороны каких-либо возражений относительно условий предложенного им договора свидетельствуют о совершении ответчиками по первоначальному иску конклюдентных действий, направленных на установление между сторонами правоотношений, вытекающих из договора коммерческого найма.

При этом, судом обоснованно указано, что расторжение договора найма жилого помещения является крайней мерой воздействия на нанимателя и проживающих с ним лиц, допустивших задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальных услуг и применяется только в случае уклонения нанимателя от исполнения обязанности по договору найма в отсутствие уважительных причин. В данном случае, оснований для расторжения договора найма и выселения Манохиных из комнаты не имеется, поскольку у них имеется задолженность лишь по плате за наем жилого помещения, остальные жилищные и коммунальные услуги они оплачивают. Более того, Манохина А.А. в настоящее время является пенсионером по старости и состоит на учете в качестве нуждающейся в жилых помещениях.

Таким образом, судом принято правильное решение об отказе в удовлетворении иска АО "КВАРТ" о расторжении договора найма жилого помещения, выселении Манохиных из жилого помещения со снятием с регистрационного учета.

Разрешая исковые требования сторон относительно платы за жилое помещение, суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Пунктом 4.1 договора коммерческого найма жилого помещения

от 01 ноября 2014 года, врученного Манохиной А.А., предусмотрено, что стоимость найма жилого помещения, переданного нанимателю, составляет

150 руб. в месяц за 1 кв.м. жилой площади.

Указанный размер платы за коммерческий наем установлен распоряжением заместителя генерального директора АО "КВАРТ" N 15 от 23 марта 2009 года, исходя из фактических затрат.

В силу ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно технической документации на дом "адрес" в нем имеются помещения вспомогательного назначения - коридоры, душевые, санузлы.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, граждане, проживающие в общежитиях на условиях договора найма, пользуются также помещениями вспомогательного назначения, которые предназначены для нужд, непосредственно связанных с их проживанием, и на них лежит обязанность нести расходы на содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги, исходя из занимаемой общей площади жилого помещения с учетом площади вспомогательных помещений.

Таким образом, учитывая, что Манохины, как наниматели жилого помещения, имеют право пользования не только конкретным изолированным жилым помещением в виде комнаты, но и помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения бытовых нужд, судом правомерно отказано в удовлетворении встречного иска Манохиных о перерасчете платы за жилое помещение и жилищно-коммунальные услуги, исходя из площади комнаты в размере 18,70 кв. м, и с ответчиков по первоначальному иску взыскана в солидарном порядке задолженность по оплате найма жилого помещения в сумме 39.083 руб., начисленной Обществом с учетом их пользования вспомогательными помещениями, предназначенными для удовлетворения бытовых нужд.

Доводы апелляционной жалобы представителя Манохиных А.А., С.В. о том, что договор коммерческого найма в отношении спорного жилого помещения ими не подписан, в силу изложенного выше не могут свидетельствовать об отсутствии между сторонами соответствующих правоотношений, поскольку Манохины с АО "КВАРТ" в трудовых отношениях не состоят, установленные жилищным законодательством гарантии, не допускающие выселение граждан из служебного жилья без предоставления иного жилого помещения, на них не распространяются, следовательно, право пользования спорной комнатой на прежних условиях за ними не может быть сохранено.

Доводы жалобы о несоответствии площади жилого помещения, фактически занимаемой Манохиными и указанной в счетах-фактурах, с учетом изложенных выше обстоятельств не могут служить основанием для отмены принятого решения суда, поскольку данные доводы судом исследованы и им дана надлежащая правовая оценка

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. 199, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда г. Казани от 02 февраля 2016 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Манохиных А.А., С.В. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий -

Судьи :