Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 12 апреля 2016 г. по делу N 33-1293/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Петровского М.В.

судей Шефер Л.В., Клименко А.А.

при секретаре Пензиной О.С.

с участием прокурора Дашевской О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску закрытого акционерного общества "Строительное управление Томской домостроительной компании" к Гребневу В. И. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права пользования жилым помещением, возврате недвижимого имущества, выселении, встречному иску Гребнева В. И. к закрытому акционерному обществу "Строительное управление Томской домостроительной компании" о государственной регистрации перехода права собственности

по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Строительное управление Томской домостроительной компании" на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 3 января 2016 года.

Заслушав доклад судьи Шефер Л.В., объяснения представителя ЗАО "СУ ТДСК" Супренову И.Б., действующего на основании доверенности 11.01.2016, представителя УМП "Томскстройзаказчик" Счастную Е.А., действующего на основании доверенности от 12.01.2016, поддержавших жалобу, представителя Гребнева В.И. Фогельзанг Г.В., действующего по доверенности от 20.11.2015, возражавшего против жалобы, заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

закрытое акционерное общество "Строительное управление Томской домостроительной компании" (далее по тексту - ЗАО "СУ ТДСК") обратилось в суд с иском к Гребневу В.И., в котором с учетом уточнений просило расторгнуть договор N /__/ купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2014, заключенный между ЗАО "СУ ТДСК" и Гребневым В.И., прекратить право пользования Гребневым В.И. жилым помещением и обязать освободить занимаемое жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: /__/, выселив Гребнева В.И. из указанной квартиры, взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины в размере 12000 руб.

В обоснование требований истец указал, что ЗАО "СУ ТДСК" является собственником квартиры N /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенной на 15 этаже по адресу: /__/. 20.03.2014 между ЗАО "СУ ТДСК" и Гребневым В.И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: /__/, стоимостью /__/ руб., иных форм оплаты договором не предусмотрено. Оплата производится покупателем в срок до 14.04.2014. 20.03.2014 сторонами подписан акт приема передачи квартиры, переданы ключи, соответственно ЗАО "СУ ТДСК" свои обязательства исполнило, при этом ответчик оплату стоимости приобретаемой квартиры в установленный договором срок не произвел.

В ходе рассмотрения дела Гребнев В.И. обратился к ЗАО "СУ ТДСК" со встречным иском, в котором просил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, заключенного 20.03.2014; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру от ЗАО "СУ ТДСК" к Гребневу В.И.

В обоснование заявленных требований указал, что 20.03.2014 между ним и ЗАО "СУ ТДСК" был заключен договор N /__/ купли-продажи квартиры по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м. Стоимость квартиры определена сторонами в размере /__/ рублей. В день подписания договора была произведена ее оплата и квартира передана ответчиком по акту приема передачи, в котором также указано, что оплата по договору произведена в полном объеме, претензий по оплате стороны не имеют. 24.03.2014 документы для регистрации перехода права собственности были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, однако по заявлению представителя ЗАО "СУ ТДСК" регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов. До настоящего времени регистрация перехода права собственности по инициативе ответчика так и не была произведена.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования не признала.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску, исковые требования не признал, требования по встречному иску поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Унитарное муниципальное предприятие "Томскстройзаказчик", в судебном заседании поддержала заявленные требования истца по первоначальному иску, возражала против удовлетворения требований по встречному иску.

Обжалуемым решением суд оставил без удовлетворения иск ЗАО "СУ ТДСК" к Гребневу В.И. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права пользования жилым помещением, возврате недвижимого имущества, выселении. Встречный иск Гребнева В.И. к ЗАО "СУ ТДСК" о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности удовлетворил частично. Зарегистрировал переход права собственности от ЗАО "СУ ТДСК" к Гребневу В.И. на квартиру /__/, общей площадью /__/ кв.м. Взыскал с ЗАО "СУ ТДСК" в пользу Гребнева В.И. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе представитель ЗАО "СУ ТДСК" Супренова И.Б. просит решение суда отменить, исковые требования ЗАО "СУ ТДСК" удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значения для дела, а именно, рассматривая соглашение о выкупе домовладения от 20.03.2014, суд не принял во внимание доводы стороны истца и третьего лица о том, что соглашение о выкупе не вступило в законную силу. Так в предмете соглашения о выкупе в п. 1.4 и 1.5 указано, что соглашение вступает в силу при условии наступления событий, указанных в п. 4.1 и 4.3 соглашения, в случае не наступления событий, указанных в п. 4.1 и 4.3, ЗАО "СУ ТДСК" вправе отказаться от исполнения соглашения. Указанные выше пункты были внесены в соглашение по причине того, что имеет существенное значение приобретение земельного участка для строительства многоэтажного дома, а именно, ЗАО "СУ ТДСК" имело намерение приобрести исключительно все земельные участки, из которых состоит площадь планируемой застройки: /__/. Ответчик был ознакомлен с данным условием соглашения при его подписании. В процессе заключения соглашений о выкупе по остальным земельным участкам было обнаружено, что на земельный участок, расположенный по адресу: /__/ не оформлено право собственности. На момент подписания соглашения с ответчиком, истец имел основания полагать, что препятствий по приобретению всех земельных участков, указанных в п. 4.1 соглашения не возникнет. Поэтому, 20.03.2014 договор /__/ купли-продажи квартиры по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м был сдан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для регистрации перехода права собственности. В связи с поступившим заявлением от собственника земельного участка по адресу: /__/, о невозможности государственной регистрации права собственности на указанный участок, истец был вынужден приостановить переход права собственности по договору /__/ купли-продажи недвижимого имущества, о чем известил ответчика. Более того, п. 1.5 соглашения предусматривает, что при не наступлении событий, указанных в п. 4.1 и 4.3 соглашения, ЗАО "СУ ТДСК" вправе отказаться от исполнения соглашения. Апеллянт считает, что поскольку сделка по выкупу земельного участка и подписание соглашения о выкупе с собственниками земельного участка, расположенного по адресу: /__/ не состоялась, принимая во внимание положения ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение не вступило в силу, а истец был вправе отказаться от исполнения соглашения о выкупе от 20.03.2014. В связи с чем судом сделаны неправильные выводы о вступлении в законную силу соглашения о выкупе, а также неправильно отклонены доводы истца и третьего лица в этой части. Также указывает, что судом не правильно были определены обстоятельства, имеющие значения для дела, а именно факт передачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для регистрации перехода права собственности, права общей совместной собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: /__/. Указанные обстоятельства истцом в судебном заседании оспаривались. Ответчиком не было представлено письменных доказательств, что сделка купли-продажи недвижимого имущества была заключена с истцом, либо с лицом, указанным истцом. Таким образом, считают, что сделанные судом однозначные выводы о том, что Гребнев В.И. исполнил обязательства по указанному выше договору купли-продажи, не соответствуют обстоятельствам дела и являются неправильными. Считает, что судом подлежали рассмотрению только требования истца по первоначальному иску, в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества в соответствии с условиями заключенного договора. Доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества, денежных средств, ответчиком суду не представлено. Указывает, что данное обстоятельство является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора и основанием к его расторжению в соответствии с положениями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неоплата договора для истца является существенным нарушением договора, так как несет за собой необоснованные потери, поскольку ответчик денежными средствами рассчитываться с истцом не намерен, о чем ответчиком было заявлено в ходе судебного заседания от 19.12.2015. Со ссылкой на ст. 435, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", считает, что истец имеет право требовать возврата переданного ответчику недвижимого имущества, поскольку не получил за него оплату.

В возражениях относительно доводов апелляционной жалобы прокурор, участвовавший в деле, полагает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

На основании ч.3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 20.03.2014 между ЗАО "СУ ТДСК", УМП "Томскстройзаказчик" и Гребневым В.И. заключено соглашение о выкупе домовладения по /__/ в /__/, согласно которому УМП "Томскстройзаказчик" обязуется осуществить выкуп у Гребнева В.И. доли жилого дома, кадастровый N /__/, общей площадью /__/ кв.м, доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общая площадь /__/ кв.м, кадастровый N /__/, по /__/ в /__/, принадлежащие Гребневу В.И. на праве собственности. Гребнев В.И. обязуется передать в собственность за выкупную стоимость УМП "Томскстройзаказчик", либо лицу, указанному УМП "Томскстрозаказчик" доли указанных объектов недвижимости, а УМП "Томскстройзаказчик" оплачивает указанные доли.

В соответствии с разделом 2 данного соглашения стоимость доли указанного жилого дома и доли земельного участка составляет трехкомнатная квартира N /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенная на 15 этаже жилого /__/ в /__/, стоимостью /__/ руб., а также денежная компенсация в размере /__/ руб ... Указанная выкупная стоимость является окончательной и изменению не подлежит.

Гребнев В.И. обязуется передать УМП "Томскстройзаказчик" и ЗАО "СУ ТДСК", либо лицу, указанному ими, доли недвижимости за выкупную стоимость не позднее 30 календарных дней с момента заключения настоящего соглашения. При этом сторона 1 (УМП "Томскстройзаказчик" и ЗАО "СУ ТДСК") обязуются заключить с Гребневым В.И. договор купли-продажи на трехкомнатную квартиру, указанную в п.2.1 настоящего соглашения, с ЗАО "СУ ТДСК" в течение 45 дней с момента вступления в силу настоящего соглашения.

20.03.2014 ЗАО "СУ ТДСК" и Гребнев В.И. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N /__/, по которому продавец обязуется передать покупателю в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество-квартиру N /__/, общей площадью /__/ кв.м (без учета площади лоджии), состоящую из 3-х комнат, расположенную на 15-ом этаже в жилом доме по /__/ в /__/. Стоимость приобретаемого имущества составляет /__/ руб., оплата производится в срок до 14.04.2014.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны приступили к исполнению соглашения о выкупе домовладения от 20.03.2014, а обязательства Гребнева В.И. по оплате спорной квартиры исполнены надлежащим образом.

Однако с данным выводом суда коллегия согласиться не может.

Пунктом 1.4 соглашения о выкупе домовладения от 20.03.2014 предусмотрено, что оно вступает в силу при условии наступления событий, указанных в п.4.1,4.3 настоящего соглашения.

В случае ненаступления событий, указанных в п.4.1, 4.3 соглашения сторона 1 (ЗАО "СУ ТДСК" и УМП "Томскстройзаказчик") вправе отказаться от исполнения настоящего соглашения (п.1.5).

В п.4.1 соглашения указано, что оно вступает в силу при условии заключения стороной 1 соглашений о выкупе следующих земельных участков в /__/: по /__/.

Ответчик является стороной данного соглашения и подписал его.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст.157 ГК РФ предусмотрено, что сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Поскольку стороны соглашения от 20.03.2014 поставили возникновение прав и обязанностей по нему в зависимость от заключения соглашений о выкупе земельных участков по /__/ и /__/, а этого до настоящего времени не произошло, то и у сторон соглашения не возникло никаких взаимных прав и обязанностей.

Сторона ответчика факта незаключения истцом и третьим лицом соглашений о выкупе земельных участков по /__/ и /__/ не оспаривала.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что стороны приступили к исполнению соглашения о выкупе, не основан на материалах дела.

Кроме того, как следует из договора купли-продажи спорной квартиры, ее стоимость составляет /__/ руб., оплата покупателем должна быть произведена до 14.04.2014.

В данном договоре отсутствует ссылка на то, что расчет может быть произведен иным способом кроме уплаты денежной суммы в указанном размере.

Выводы суда первой инстанции о том, что доказательством полного расчета с истцом за квартиру является акт ее приема-передачи, где истцом указано об отсутствии претензий по оплате, нельзя признать обоснованными.

В соответствии с требованиями подп.2 п.1 ст.161 и п.1 ст.162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества Гребнев В.И. должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ОАО "СУ ТДСК" денежной суммы по договору купли-продажи.

Судом первой инстанции не были учтены требования указанных правовых норм.

Таким образом, из представленных сторонами доказательств следует, что в части оплаты покупателем имущества договор исполнен не был, т.к. денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана. Акт приема-передачи имущества не может являться надлежащим доказательством передачи денежных средств. Допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств, ответчиком суду представлено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Принимая во внимание содержание договора купли-продажи, не оспоренного ответчиком, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимости между ОАО "СУ ТДСК" и Гребневым В.И. по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Право продавца требовать возврата неоплаченного товара по существу основано на его праве требовать расторжения договора, предусмотренном п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ. Неприменение судом первой инстанции указанных норм в данном случае необоснованно.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости имущества в установленный договором срок, ответчик расторгать договор отказывается, требуя регистрации перехода права собственности, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении договора являются обоснованными, а встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно ч.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 ГК РФ.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (ч.1 ст.1104 ГК РФ).

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что исковые требования о расторжении договора купли-продажи N /__/ жилого помещения по /__/, заключенного 20.03.2014 между ЗАО "СУ ТДСК" и Гребневым В.И. и выселении Гребнева В.И. из указанной квартиры подлежат удовлетворению.

Поскольку договор подлежит расторжению, то у ответчика прекращаются основания для пользования спорным жилым помещением, в связи с чем Гребнев В.И. должен освободить его, прекратив пользоваться.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Требование о выселении ответчика было направлено 05.02.2015, срок выселения установлен до 16.02.2015 (т.1 л.д.15).

Однако ответчик до настоящего времени квартиру не освободил, в суде предъявил встречный иск о регистрации договора купли-продажи и права собственности на спорную квартиру, исковые требования ЗАО "СУ ТДСК" о расторжении договора купли-продажи и выселении не признал.

При таких обстоятельствах требования истца о прекращении права пользования квартирой, ее возврате и передаче ключей являются составной частью требований о выселении, а потому отдельное их разрешение не требуется.

По вопросу распределения судебных расходов истец вправе обратиться в суд первой инстанции в порядке главы 7 ГПК РФ.

Руководствуясь ч. 2 ст. 330, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13 января 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск ЗАО "Строительное управление Томской домостроительной компании" к Гребневу В. И. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор N /__/ купли-продажи недвижимого имущества от 20 марта 2014 года, заключенный между ЗАО "СУ ТДСК" и Гребневым В.И.

Выселить Гребнева В. И. из квартиры /__/.

В удовлетворении встречного иска Гребнева В.И. к ЗАО "СУ ТДСК" о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права на него отказать.

Председательствующий:

Судьи: