Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 05 мая 2016 г. по делу N 33-2180/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Безух А.Н.,

судей Герцева А.И., Филипчук С.А.

при секретаре Поповой О.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Белгорода к Б. о взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе администрации г. Белгорода

на решение Шебекинского районного суда от 21 октября 2015 года

Заслушав доклад судьи Герцева А.И., объяснения представителя истца - К., поддержавшего доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представителя ответчика - Ч., третьего лица - М., полагавших оставить решение без изменения, проверив материалы дела, судебная коллегия

установила:

"данные изъяты" между муниципальным образованием городской округ "Город Белгород" (арендодатель) и Б. (арендатор) заключены сроком на три года:

- договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", участок N;

- договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", участок N;

- договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", участок N.

Дело инициировано вышеназванным иском администрации г. Белгорода.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договорам аренды от "данные изъяты", истец просил взыскать с Б.:

- задолженность по арендной плате за период с 26.03.2013 г. по 25.03.2016 г. по договору аренды N в размере "данные изъяты" руб., пени за период с 26.03.2013 г. по 09.07.2015 г. в сумме "данные изъяты" руб.;

- задолженность по арендной плате за период с 26.03.2013 г. по 25.03.2016 г. по договору аренды N в размере "данные изъяты" руб., пени за период с 26.03.13 г. по 09.07.2015 г. в сумме "данные изъяты" руб.;

- задолженность по арендной плате за период с 26.03.2013 г. по 25.03.2016 г. по договору аренды N в размере "данные изъяты" руб., пени за период с 26.03.2013 г. по 09.07.2015 г. в сумме "данные изъяты" руб.

В судебном заседании представитель администрации г.Белгорода К. (по доверенности) исковые требования поддержал.

Как указал представитель истца, земельные участки по договорам аренды от "данные изъяты" были переданы ответчику Б., о чем имеются акты приема-передачи земельных участков в аренду.

То обстоятельство, что часть указанных земельных участков используется другими лицами, не свидетельствует о том, что земельные участки на момент их передачи ответчику являлись несвободными от прав третьих лиц.

Представитель не отрицал, что договора аренды N не были зарегистрированы в установленном законом порядке, однако указал, что это не освобождает ответчика от уплаты арендной платы.

Ответчик Б. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика Б. - Р. (по доверенности) исковые требования не признала.

Пояснила, что три договора аренды от "данные изъяты" не были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем, незаключенный договор не порождает для сторон, его подписавших, какие-либо права и обязанности.

Указала на то, что предоставление ответчику по договорам аренды от "данные изъяты" земельные участки не использовались Б. по назначению - для индивидуального жилищного строительства, по независящим от него причинам.

При проведении землеустроительной экспертизы проведенной по инициативе ответчика, было выявлено, что на спорных участках фактически расположены иные земельные участки, огражденные забором, находящиеся в пользовании и собственности третьих лиц, права которых возникли до оформления документации по передаче в аренду на спорные земельные участки.

Фактически земельные участки не были переданы ответчику, во владение спорными земельными участками ответчик не вступил.

Третьи лица Г., М. возражали против удовлетворения исковых требований, пояснили, что им принадлежит на праве собственности по 1/2 доли каждому в праве общей долевой собственности земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес". Указанным земельным участком они пользуются с "данные изъяты" года, а в последствии постановлением главы администрации г. Белгорода N от "данные изъяты" им была предоставлена в собственность часть земельного участка бесплатно, а часть за плату.

Указали, что границы принадлежащего им земельного участка не установлены. Б. земельные участки не использует, поскольку они принадлежат третьим лицам.

Представитель третьего лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом и своевременно, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Третьи лица Ф., Г., П., З., Б., Б., М. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки суду не сообщили.

Решением в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе администрация г.Белгорода просит решение суда отменить, вынести новое, которым удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норма материального и процессуального права, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В жалобе ссылаются на то, что из содержания землеустроительных экспертиз, следует, что собственники земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N самовольно пользуются земельными участками, предоставленные Б. в аренду.

При этом, даты формирования и внесение в ГКН сведений о границах названных участков не указаны, судом не установлены, в связи с чем, отсутствуют безусловные основания полагать, что самовольный захват земельных участков другими собственниками произошел до даты подписания ответчиком актов приема-передачи земельных участков "данные изъяты", следует недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение.

В жалобе указано на недоказанность факта отсутствия возможности у ответчика использовать по целевому назначению предоставленные в аренду земельные участки. Ответчик узнал об этом не ранее даты составления землеустроительной экспертизы, при доказанности отсутствия М ... и Г. при оформлении акта осмотра передаваемых впоследствии участков Б. в аренду, на дату его составления "данные изъяты".

По мнению апеллянта, выводы суда в решении о не предоставлении доказательств фактической передачи Б. участков являются противоречивыми.

Ответчик принял в пользование их по акту приема-передачи от "данные изъяты", при проведении землеустроительной экспертизы участков по истечении пяти месяцев, при отсутствии оснований как по закону, условиям договора, приема в аренду участков, в такие увеличенные сроки.

Факт передачи участков в аренду ответчика, подтверждается передаточными акта, что соответствует положениям ст.611 ГК РФ, презюмирует факт исполнения обязательств по передаче имущества в аренду в соответствующий день.

В жалобе указано на:

- не применение судом ч.2 ст.612 ГК РФ согласно которой арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренды, что согласно ст.330 ГПК РФ является основанием для отмены решения;

- отсутствие оценки судом в решении внесение ответчиком арендной платы по заключенным договорам аренды земельных участков за период пользования с 2012-2013 г.г., что указывает на то, что ответчик преступил к исполнению договора и юридически значимый факт передачи и получения арендуемых земельных участков свершился. Ответчик не воспользовался правом направления уведомления апеллянту о расторжении договоров в порядке ст.ст.450, 620 ГК РФ.

В жалобе указано на необоснованное применение судом при разрешении спора по данному делу положений ч.3 ст.433 ГК РФ.

Как указано в жалобе:

Отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом и данная статья не содержит правовые последствия для истца и ответчика, а только для третьих лиц.

По результатам рассмотрения жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об оставлении решения без изменения.

Обжалуемое решение об отказе в удовлетворении иска, мотивировано тем, что:

Предоставленные ответчику по вышеуказанным договорам аренды:

- N земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", участок N;

- N земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", участок N;

- N земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", с момента их заключения - с "данные изъяты" им (ответчиком) не использовались по назначению (для ИЖС), по независящим от него причинам.

Данные участки не были свободны от прав третьих лиц.

Отсутствие со стороны ответчика претензий на момент подписания актов приема-передачи названных участков в аренду не может повлечь оснований для признания требований истца состоятельными, поскольку подписание актов носило формальный характер.

Фактически данные земельные участки не передавались, при доказанности их принадлежности на праве собственности третьим лицам, о чем стало известно ответчику после проведения землеустроительных экспертиз с его обращением к истцу с претензиями в июле 2012 г., что стало следствием отсутствия регистрации указанных договоров, как данных об их регистрации (учете) в ГКН.

В решении указано о том, что формирование вышеуказанных участков, которые подлежали передачи в аренду истцом ответчику по результатам выигранных им торгов, произведено без согласования со смежными землепользователями.

Выводы в решении являются правильными, обоснованными и оснований для отмены решения по доводам жалобы, не имеется.

Доводы жалобы отражают позицию стороны апеллянта в суде первой инстанции, направлены на переоценку правильно установленных судом юридически значимых обстоятельств, не могут повлечь отмены решения в силу ст.330 ГПК РФ.

Не содержит жалоба доводов, указывающих на принятие судом обжалуемого решения с существенными нарушениями требований закона, регулирующего возникшие спорные правоотношения сторон по обязательствам арендной платы.

Отказ в удовлетворении заявленных истцом требований, дан судом на основании исследованных, представленных сторонами процесса доказательств, которым в решении дана оценка по правилам ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ.

В соответствии со ст.606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статьи 26 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Как указано в вышеназванных договорах аренды на передаваемые истцом ответчику земельные участки с разрешенным видом использования для ИЖС, Б. обязан был принять по акту приема-передачи участки с целью их освоения, к которому он обязан приступить после получения разрешения на строительство, и использовать в соответствии с их целевым назначением.

Договорами на ответчика (арендатора) была возложена обязанность по сверке расчетов арендных платежей и внесения их в определенные договором сроки.

Договорами была предусмотрена обязанность арендодателя (истца) передать по акту приема-передачи земельные участки пригодные для дальнейшей эксплуатации в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Также арендодатель имел право на досрочный отказ от исполнения обязательств и расторжение договоров во внесудебном порядке с направлением арендатору уведомления, в случае: однократного внесения арендной платы в установленные договором сроки; не использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением в течение года с момента предоставления участков в пользование.

Как установилсуд, переданные в аренду ответчику вышеуказанные земельные участки по результатам торгов и оплаты определенной торгами сумм, в результате имевших место нарушений формирования земельных участков перед торгами, переданных по акту, арендатор был лишен возможности права владения и пользования ими по своему усмотрению и освоению с учетом разрешенного вида использования.

Переданные по акту приема-передачи участки, имели место наложения на смежные участки, принадлежащие иным лицам на праве собственности, что стало следствием невозможности фактического их использования по целевому назначению, о чем 30 июля 2012 г. арендатором сообщено арендодателю с приведением данных, зафиксированных в материалах землеустроительных экспертиз.

Данных, которые бы свидетельствовали о передаче арендодателем арендатору свободных участков, в материалах дела не содержится, таковых суду не представлено.

Не опровергнуто апеллянтом (арендодателем) того, что вышеуказанные недостатки, имевшие место на момент передаче по акту их арендатору, а также невозможность их использования по целевому назначению, стало следствием исключения их государственной регистрации.

Доказательств, которые бы свидетельствовали о фактическом пользовании земельными участками арендатором после их передачи арендодателем, в материалах дела также не имеется, таковых не представлено.

Не представлено стороной апеллянта данных, которые бы свидетельствовали о принятии мер арендодателем для разрешения вопросов об исправлении возникших недостатков на обращение арендатора 30 июля 2012 года, поступление которого не оспаривалось стороной апеллянта в суде апелляционной инстанции.

Не представлено апеллянтом доказательств, которые бы свидетельствовали о проведение в отношении выставляемых на торги участки с разрешенным видом использования для ИЖС процедуры предварительного согласования места их размещения на местности с определением границ и согласования со смежными землепользователями, что обеспечило бы надлежащее использование арендатором названных участков по целевому назначению, заключенных договоров.

Выполнение указанных работ, позволило исключить прав иных лиц на выставляемые на торги участки, передать их свободными, повлечь соответственно возникновение у арендатора обязанности по внесению предусмотренных договорами аренды платежей в установленные периоды.

Выводы суда в решении о невозможности использования земельных участков для целей, установленных договорами, вследствие их нахождения во владении и в собственности третьих лиц, являются правильными и обоснованными, имеющимися в материалах дела доказательствами, при отсутствии таковых у апеллянта, свидетельствующих об обратном.

Вышеприведенные доводы в жалобе были предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правовую оценку, основаниями для отмены решения не являются.

С учетом вышеприведенных, установленных судом обстоятельств, которые не опровергнуты апеллянтом, не могут повлечь отмены решения, ссылки в жалобе на:

- отсутствие оценки судом в решении внесение ответчиком арендной платы по заключенным договорам аренды земельных участков за период пользования с 2012-2013 г.г., что указывает на то, что ответчик преступил к исполнению договора и юридически значимый факт передачи и получения арендуемых земельных участков свершился. Ответчик не воспользовался правом направления уведомления апеллянту о расторжении договоров в порядке ст.ст.450, 620 ГК РФ; и необоснованное применение судом при разрешении спора положений ч.3 ст.433 ГК РФ.

Кроме того, внесение ответчиком арендных платежей в отношении предоставляемых апеллянтом земельных участков, имели место по результатам проведенных торгов, которые были учтены как арендная плата за период с 06 апреля 2012 г. по 06 апреля 2013 г. в размере, указанном в протоколах об итогах аукциона.

Внесение названной платы имело место и до передачи арендодателем земельных участков, не свободных от прав третьих лиц (их собственников), что не было известно арендатору, не указано об этом лицом, передаваемым их в аренду.

Таким образом, указанные обстоятельства, не опровергнутые стороной апеллянта, исключают обоснованность позиции истца о возникновении обязанности у ответчика по оплате арендной платы за указанные выше периоды в связи с передачей названных участков арендодателем арендатору свободными.

Иные доводы апелляционной жалобы также не являются основанием для отмены правильного по существу решения суда.

При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шебекинского районного суда от 21 октября 2015 года по делу по иску администрации г. Белгорода к Б. о взыскании задолженности по арендной плате оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г.Белгорода - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи