Решение Белгородского областного суда от 22 апреля 2016 г. по делу N 3а-53/2016

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело N 3а-53/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 22 апреля 2016 г.

Белгородский областной суд в составе:

судьи Борисовой О.В.,

при секретаре Веремеевой И.А.,

с участием директора ООО "ВИСС-Белгород" (административного истца) Логвина В.П., представителя административного истца Фирсова А.А., представителя административного ответчика - администрации города Белгорода Трубицыной Г.П.,

представителя заинтересованных лиц: Правительства Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Шляхова С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИСС-Белгород" к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВИСС-Белгород" (далее - Общество) обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: "адрес", категория земли: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий, равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" руб. (далее - спорный участок).

Общество полагало, что результаты государственной кадастровой оценки земельного участка завышены, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости.

В обоснование требования Общество представило отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный ООО " А.", которым определена рыночная стоимость спорного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб., подтвержденный положительным экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ N Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация " Д.".

В судебном заседании административный истец и его представитель поддержали заявленные требования по тем же вышеизложенным основаниям, полагали достоверным представленный отчет об оценке спорного участка.

Представитель административного ответчика - администрации города Белгорода Трубицына Г.П., представитель заинтересованных лиц: Правительства Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Шляхов С.И., не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного участка равной рыночной стоимости, возражали относительно размера рыночной стоимости, предложенной административным истцом ООО "ВИСС-Белгород" ( "данные изъяты" руб.).

Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск в части установления кадастровой стоимости спорного участка равной рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, признав необоснованной заявленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка.

По делу установлено, что обществу с ограниченной ответственностью "ВИСС-Белгород" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, расположенный по адресу: "адрес", категории земли: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий, как подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ( N), выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ N, кадастровым паспортом спорного участка.

Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб. постановлением администрации города Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа " "данные изъяты"". Указанный размер кадастровой стоимости спорного участка подтвержден кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ВИСС-Белгород" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области о пересмотре кадастровой стоимости спорного участка путем установления данной стоимости в размере рыночной. В результате рассмотрения данного заявления названная комиссия приняла решение от ДД.ММ.ГГГГ N об отклонении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной "данные изъяты" руб. Указанные обстоятельства подтверждаются заявлением административного истца в соответствующую комиссию с отметкой о поступлении данного заявления ДД.ММ.ГГГГ, решением комиссии (указанным выше).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика против размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, возникновения сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и достоверности отчета об оценке, что вызвано в том числе значительной разницей (83%) между кадастровой стоимостью и заявленной в иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, судом была назначена экспертиза определением от 11.03.2016 года, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости спорного участка и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом Н. (оценщиком-экспертом Б.), которому было поручено проведение судебной экспертизы определением Белгородского областного суда от 11.03.2016 года, рыночная стоимость спорного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" руб. Данное заключение также содержит вывод о неполном соответствии отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный ООО " А.", которым определена рыночная стоимость спорного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб., не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств.

Как следует из заключения эксперта, в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N не соблюден принцип проверяемости характеристик (описания) объектов-аналогов при применении сравнительного подхода, приведенные в справках юридического центра недвижимости " Д." и ООО " А.", не соответствуют использованным самим оценщиком ценам предложения тех же земельных участков, кроме того, экспертом выявлено приведение понижающих коэффициентов, происхождение которых проверить не представляется возможным (нарушение пункта 11 главы 4 ФСО N3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299), данные о ценах предложения земельных участков (объектов-аналогов). Выявленные экспертом нарушения при составлении отчета об оценке являются существенными, поскольку не подтверждается достоверность исходной информации, использованной оценщиком при проведении оценки.

Положительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ N Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация " Д.", составленное в отношении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, не опровергает вышеизложенные выводы суда о недостоверности названного отчета об оценке, вопреки утверждениям стороны административного истца об обратном. Выявленные экспертом и изложенные в заключении от ДД.ММ.ГГГГ нарушения федеральных стандартов оценки при составлении отчета от ДД.ММ.ГГГГ не были предметом исследования, проведенного согласно положительному экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ N Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация " Д.". Данное положительное заключение содержит констатацию факта соответствия отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки без приведения анализа и мотивов соответствующих выводов. Кроме того, по смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорного участка исходить из определенной в заключении эксперта Н. рыночной стоимости участка.

Возражения относительно заключения эксперта о рыночной стоимости спорного участка, поданные административным истцом, суд признает необоснованными.

Сторона административного истца заявила о нарушениях пунктов 10,11 ФСО N7, выразившихся в недостаточном сегментировании рынка коммерческой недвижимости, о нарушении п. 5 ФСО N3, п. 22 ФСО N7, что по мнению Общества выразилось в неприменении корректировок: на местоположение и разрешенное использование объектов-аналогов, на дату предложения объектов-аналогов N3,4, на наличие коммуникаций (заявлено о фальсификации данных о коммуникациях объекта-аналога N3).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297).

В силу подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости спорный участок имеет разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий. Из заключения эксперта (таблицы 7, 10) следует, что эксперт исходил из фактического разрешенного использования спорного участка, поскольку на нем размещены нежилые здания различного коммерческого назначения: торгово-офисное, производственное, складское, сервисное, тем самым обеспечено соблюдение пункта 20 ФСО N7 (Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта; при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Указанные обстоятельства обоснованно позволили эксперту использовать в качестве объектов-аналогов земельные участки коммерческого назначения.

Объекты-аналоги так же как и объект оценки по ценообразующему фактору - разрешенное использование относится к сегменту рынка "коммерческой недвижимости".

Действующим законодательством об оценочной деятельности не предусмотрена обязанность оценщика проводить более детальное сегментирование рынка для выбора объектов-аналогов.

Согласно подпункту "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В данном случае (как указано в таблице 10 заключения эксперта) за элемент сравнения принималось "Наличие коммуникаций (возможность подведения коммуникаций). Учитывая, что имеется возможность подведения коммуникаций к объектам оценки и объектам-аналогам корректировки по данному элементу сравнения не потребовалась, о чем приведены подробные мотивы в заключении эксперта, которые не оспорены с помощью каких-либо доказательств.

В заключении эксперта (стр. 53) в таблице 10 дано подробное обоснование экспертом мотивов, по которым не применялась корректировка к датам предложения по объектам-аналогам, а именно, указано, что к ценам предложения может применяться корректировка на торг, в чем необходимости не было в данном случае, поскольку даты предложений по всем объектам-аналогам находятся в пределах шести месяцев по отношению к дате оценки, при этом, цены предложений не претерпели изменений в указанный период, исходя из анализа условий рынка. Изложенное обоснование не оспорено и соответствует положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которым рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Суд, оценив названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установленную экспертом в размере "данные изъяты" руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ВИСС-Белгород" к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: "адрес", категория земли: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" руб.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка с кадастровым номером N определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ

Датой подачи заявления ООО "ВИСС-Белгород" о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере стоимости, предложенной административным истцом - ООО "ВИСС-Белгород" ( "данные изъяты" руб.), - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 27 апреля 2016 года