Определение Московского городского суда от 28 апреля 2016 г. N 4г-4632/16

Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу Моськина А.С., поступившую 15 апреля 2016 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 года по делу по иску Фроловой Н.В. к Моськину А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате квартиры в собственность,

установил:

Фролова Н.В. обратилась в суд с иском к Моськину А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой и возврате квартиры в собственность. В обоснование заявленных требований истица указала, что *** года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого истица продала ответчику принадлежащую ей квартиру по адресу: ***. Покупатель осуществил передачу денежной суммы путем аренды индивидуального банковского сейфа в АКБ "Фора-Банк", для чего Фролова Н.В. и Моськин А.С. заключили с АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями. 17.03.2015 года истица получила оригинал экземпляра договора купли-продажи квартиры с отметкой Управления Росреестра по Москве о регистрации права собственности квартиры на имя покупателя Моськина А.С. 20 марта 2015 года истица обратилась в банк для получения доступа к сейфу с предоставлением паспорта и договора купли-продажи, однако банком отказано в доступе к ячейке, поскольку допущена опечатка в договоре - в п. 5.1.1 указан покупателем Фролова Н.В., а должен быть указан в качестве покупателя Моськин А.С. С 20 по 23 марта 2015 года истица звонила Моськину А.С., чтобы совместно с ним посетить банк и исправить опечатку, чтобы Фролова Н.В. могла получить доступ к ячейке и получить денежные средства за проданную квартиру. 23.03.2015 года истица письменно обратилась в банк для получения доступа к ячейке, однако в этом ей было отказано. Доступ к банковской ячейке у истицы был до 25.03.2015 года, с 26.03.2015 года - доступ исключительно у покупателя. При этом ответчик в банк не явился, денежные средства истице не переданы. По мнению Фроловой Н.В., ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи квартиры от 27.02.2015 г. Уточнив заявленные требования, истица просила расторгнуть договор купли-продажи от *** года, возвратить двухкомнатную квартиру по адресу: ***, в собственность Фроловой Н.В., внести запись о праве собственности в Росреестр, исключить запись о праве собственности покупателя из Росреестра, выселить ответчика и других проживающих лиц из квартиры, обязать ответчика освободить квартиру.

Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 года в удовлетворении иска Фроловой Н.В. к Моськину А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате квартиры в собственность - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 года постановлено:

Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Фроловой Н.В. к Моськину А.С. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу***, заключенный между Фроловой Н.В. и Моськиным А.С. *** года.

Возвратить в собственность Фроловой Н.В. квартиру, расположенную по адресу: ***.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Моськина А.С. на квартиру, расположенную по адресу: ***, и для регистрации права собственности Фроловой Н.В. на указанную квартиру.

Выселить из квартиры, расположенной по адресу: ***, Моськина А.С.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

В кассационной жалобе Моськин А.С. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 года, оставить в силе решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 года.

В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:

1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;

2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как усматривается из апелляционного определения, оно сомнений в законности не вызывает, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь его отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом первой инстанции установлено, что Фролова Н.В. являлась собственником квартиры по адресу: ***.

*** года между Фроловой Н.В. и Моськиным А.С. заключен договор купли-продажи в простой письменной форме, согласно которому продавец Фролова Н.В. продала Моськину А.С. вышеуказанную квартиру за *** руб. Согласно условиям договора указанную сумму покупатель уплачивает продавцу в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Стороны пришли к соглашению, что вышеуказанный порядок расчетов не влечет за собой возникновение залога, ипотеки и (или) иных форм обременении. Продавец обязуется передать покупателю квартиру по подписываемому сторонами передаточному акту в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности.

В тот же день между сторонами заключен договор N 69/15-С аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.

Переход права собственности на указанную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке 17 марта 2015 года.

*** года между Фроловой Н.В. и Моськиным А.С. подписан акт передачи недвижимости, согласно которому до подписания настоящего акта стороны произвели все расчеты между собой в связи с заключением вышеуказанного договора, материальных и иных претензий друг у другу не имеют.

Кроме того, *** года Фролова Н.В. написала ответчику расписку, в которой указала, что сумму в размере *** руб. за проданную квартиру, расположенную по адресу: ***, от Моськина А.С. получила в полном объеме, материальных претензий по оплате не имеет.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Фроловой Н.В., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи не содержит условий о расчете между продавцом и покупателем путем аренды банковской ячейки, расчет между сторонами по договору купли-продажи подтверждается наличием указанной выше расписки и передаточным актом, подписанным сторонами, в связи с чем оснований считать, что расчет между сторонами произведен не был не имеется. Кроме того, ни законом, ни договором купли-продажи истице не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции не согласилась и отменила решение суда по следующим основаниям.

В силу п. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указала судебная коллегия, из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Также судебной коллегией установлено, что договоренность между сторонами о порядке расчетов по договору купли-продажи посредством аренды банковской ячейки усматривается из заключения Фроловой Н.В. и Моськиным А.С. с АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) в день заключения договора купли-продажи квартиры - *** г. договора аренды индивидуального банковского сейфа, в соответствии с условиями которого в сейфовую ячейку АКБ "ФОРА-БАНК" заложены Фроловой Н.В. и Моськиным А.С. денежные средства в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи, которые Фролова Н.В. как продавец квартиры могла получить в период с 27.02.2015 г. по 25.03.2015 г. при предъявлении оригинала договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра по г. Москве о регистрации права собственности на квартиру по адресу: ***, а с 26.03.2015 г. и до окончания срока действия договора аренды сейфовой ячейки, то есть до 28.03.2015 г., одноразовый доступ в ячейку имел покупатель квартиры Моськин А.С.

Учитывая наличие указанного договора аренды банковского сейфа, в которую были заложены денежные средства, причитающиеся Фроловой Н.В. за проданную ею квартиру, судебная коллегия пришла к выводу о безденежности расписки, представленной ответчиком, датированной 18 марта 2015 г., из которой следует, что Фролова Н.В. получила от Моськина А.С. денежную сумму в размере *** руб. за проданную квартиру.

Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Фроловой Н.В. и Моськиным А.С., зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве *** г.

Со стороны Фроловой Н.В. договор купли-продажи квартиры исполнен, квартира передана покупателю по акту приема-передачи, квартира находится в настоящее время в собственности Моськина А.С., который в ней проживает, в спорной квартире никто не зарегистрирован.

Фролова Н.В. несколько раз в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке обращалась в АКБ "ФОРА-БАНК" с просьбой предоставить доступ, в чем банком отказано по причине того, что в договоре аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями от 27.02.2015 г., заключенного между банком, Фроловой Н.В. и Моськиным А.С., Фролова Н.В. указана в п. 5.1 договора как покупатель квартиры, в то время как она является продавцом квартиры.

Как следует из объяснений Фроловой Н.В., в период действия доступа к сейфу она звонила ответчику и просила посетить вместе с ней банк, чтобы исправить опечатку, однако Моськин А.С. ответил ей отказом.

При этом согласно ответу АКБ "ФОРА-БАНК" доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом Моськина А.С. - Моськиной А.А., действующей на основании доверенности от 24.03.2015 г., предоставляющей доверенному лицу право пользоваться данным сейфом, на следующей день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Фроловой Н.В., - 26 марта 2015 г., при том, что срок действия аренды банковского сейфа был определен до 28 марта 2015 г.

Дав оценку собранным по делу доказательствах в их совокупности, судебная коллегия пришла к выводу, что со стороны покупателя Моськина А.С. договор купли-продажи квартиры исполнен не был, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец квартиры Фролова Н.В. денежные средства не получила, так как не получила доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ей по договору купли-продажи денежные средства, по причине наличия опечатки в договоре аренды банковского сейфа, денежные средства из сейфа на следующей день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Фроловой Н.В., забрал представитель покупателя Моськина А.С., что свидетельствует о недобросовестности ответчика, поскольку до истечения договора аренды банковского сейфа оставалось два дня (договор действовал до 28.03.2015 г.).

На основании изложенного, судебная коллегия правомерно отменила решение суда первой инстанции и расторгла договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между Фроловой Н.В. и Моськиным А.С. *** года, с возвратом спорной квартиры в собственность истицы, что является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Моськина А.С. на спорную квартиру и для регистрации права собственности Фроловой Н.В. на указанную квартиру.

Поскольку в спорной квартире в настоящее время проживает ответчик Моськин А.С., судебная коллегия также удовлетворила исковые требования Фроловой Н.В. в части выселения ответчика из спорной квартиры.

При этом судебная коллегия не усмотрела оснований для удовлетворения исковых требований в части выселения из спорной квартиры членов семьи покупателя, поскольку достоверных доказательств того, что в спорной квартире проживает ещё кто-либо, кроме Моськина А.С., не представлено.

Выводы судебной коллегии являются правильными, мотивированными и в жалобе по существу не опровергнуты.

Оснований для иного вывода не имеется.

Доводы кассационной жалобы были предметом подробного изучения суда апелляционной инстанции, направлены на оспаривание его выводов, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, основанием к отмене определения судебной коллегии служить не могут, так как основаны на неверном толковании заявителем норм материального права.

При вынесении обжалуемого апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 года существенных нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 381 ГПК РФ,

определил:

в передаче кассационной жалобы Моськина А.С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 года по делу по иску Фроловой Н.В. к Моськину А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате квартиры в собственность для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.

Судья

Московского городского суда А.И. Клюева