Апелляционное определение Московского городского суда от 22 марта 2016 г. N 33-8177/16

22 марта 2016 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ворониной И.В.

и судей Лемагиной И.Б. и Захаровой Е.А.,

с участием прокурора Самойловой И.С.

и адвоката Брагина С.И.,

при секретаре Богучарской А.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.

дело по апелляционной жалобе Пашковой А.Э. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 03 ноября 2015 г. (в редакции определения суда об исправлении описки от 15 декабря 2015 г.), которым постановлено:

Взыскать с Пашковой А.Э. в пользу ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" долг по арендной плате ... руб., пени ... руб., расходы по уплате госпошлины ... руб. ... коп., а всего ... руб. ... коп.

Расторгнуть договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа N ..., заключённый между ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" и Пашковой А.Э. ...

Выселить Пашкову А.Э., Пашкову А.А., Селивёрстова В.В. из квартиры по адресу: ...

В иске Пашковой А.Э. к ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" о признании недействительными договора купли-продажи от ..., соглашения о порядке взаимодействия по продаже квартиры, её найма и обратного выкупа от ..., предварительного договора купли-продажи квартиры от ..., договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа N ... от ... отказать;

установила:

ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" обратилось в суд с иском к Пашковой А.Э., Пашковой А.А., Селивёрстову В.В. о расторжении договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от ... N ...; выселении из квартиры по адресу: ...; взыскании с Пашковой А.Э. ... руб.: долг по арендной плате - ... руб., пени за просрочку оплаты арендной платы - ... руб., указывая, что ... между ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" и Пашковой А.Э. был заключён договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа N ...; по акту приёма-передачи Пашковой А.Э. была передана во временное пользование на срок до ... ... комнатная квартира общей площадью ... кв.м по адресу: ...; за пользование квартирой Пашкова А.Э. была обязана ежемесячно вносить арендную плату, размер и сроки уплаты которой установлены графиком арендных платежей (п. 5.1 договора). Ответчик не исполняет свои обязательства, имеет задолженность по внесению арендной платы в размере ... руб. за период с ... по ... Истец ... направил ответчику уведомление с требованием о погашении долга, но обязательства по оплате арендных платежей ответчик добровольно не исполнила.

Пашкова А.Э. обратилась в суд со встречным иском к ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" о признании недействительными договора купли-продажи от ...., соглашения о порядке взаимодействия по продаже квартиры, её найма и обратного выкупа от ..., предварительного договора купли-продажи квартиры от ..., договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от ... N ..., указывая, что в ... обращалась в КБ "Межбанковское объединение "Оргбанк" за получением кредита; Банк согласился выдать кредит с условием продажи квартиры по адресу: ... с правом её обратного выкупа; денежные средства были ей предоставлены в виде оплаты за квартиру; в качестве покупателя квартиры выступило ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью". Между КБ "Межбанковское объединение "Оргбанк" и ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" был заключён кредитный договор N ... ДИК от ..., по которому Банк предоставил ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" ... руб. на покупку квартиры по адресу: ...; в этот же день между Пашковой А.Э. и ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" были заключены договор купли-продажи квартиры, соглашение о порядке взаимодействия по продаже квартиры, её найма и обратного выкупа, по условиям которых после перехода права собственности на квартиру между сторонами должен быть заключён договор коммерческого найма жилой площади с правом выкупа и предварительный договор купли-продажи квартиры. ... между Пашковой А.Э. и ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" были подписаны предварительный договор купли-продажи квартиры, договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа N ... Пашкова А.Э. считает, что ответчик не был заинтересован в приобретении квартиры, использовал её как залог, реализация которого покрывала сумму основного долга и проценты в виде арендных платежей, штрафы. В связи с этим Пашкова А.Э. просила признать заключённые договор купли-продажи квартиры, соглашение о порядке взаимодействия по продаже квартиры, её найма и обратного выкупа от ..., предварительный договора купли-продажи квартиры, договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от ... N ... недействительными; применить последствия признания недействительным договора купли-продажи квартиры, возвратить ей квартиру по адресу: ... с выплатой ею ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" стоимости квартиры в размере ... руб.

В судебном заседании представители ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" поддержали исковые требования, в удовлетворении встречного иска просили отказать. В судебном заседании представители Пашковой А.Э. возражали против удовлетворения основного иска, встречный иск просили удовлетворить. В судебном заседании представитель третьего лица поддержал основной иск, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Пашкова А.Э., указывая на несогласие с выводами судебного решения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика Селивёрстова В.В., одновременно представляющего интересы Пашковой А.Э. по доверенности, представителя ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" по доверенности адвоката Брагина С.И., заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, отмене не подлежащим, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, не усматривает оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая заявленные требования, суд правильно установил значимые по делу обстоятельства, верно применил положения ст.ст.1, 421, 678, 682 ГК РФ.

При разрешении спора суд первой инстанции установил, что ... между ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" и Пашковой А.Э. был заключён договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа N ... Согласно п.1.1 договора, наймодатель ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" передаёт, а наниматель Пашкова А.Э. принимает во временное пользование квартиру общей площадью ... кв.м по адресу: ...; срок действия договора по п.4.1 - с ... по ... В соответствии с п.5.1 договора коммерческого найма наниматель ежемесячно вносит арендную плату по графику (приложение 2); размер ежемесячной платы рассчитывается по формуле и является частным от деления остатка недовнесённой суммы по выкупу имущества на 1-е число оплачиваемого месяца на коэффициент ...

Из материалов дела усматривается, что ответчиком внесена арендная плата за период февраль-декабрь ..., январь-декабрь ..., январь-июль ... по ... руб. ежемесячно. Разрешая основной иск, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с Пашковой А.Э. задолженности по внесению арендной платы за период с ... по ... в размере ... руб., поскольку доказательств оплаты арендных платежей за указанный период ответчиком не представлено; представитель ответчика в заседании судебной коллегии не отрицал наличие задолженности по арендным платежам за указанный период.

В соответствии с п.10.1 договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от ... N ... наниматель несёт ответственность по договору в случае просрочки по уплате платежей в виде пени в размере ...% от суммы долга за каждый день просрочки. В связи с тем, что ответчиком не уплачена арендная плата по договору от ... N ..., суд также обоснованно пришёл к выводу о взыскании с ответчика пени за просрочку арендной платы, снизив её размер в соответствии со ст.333 ГК РФ до ... руб. Истцом по основному иску решение суда в данной части не оспаривается.

Согласно п.11.2 договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от .... N ..., договор подлежит одностороннему расторжению наймодателем согласно законодательству РФ в случае просрочки нанимателем платежей согласно п. 5.1 и 5.2 договора единоразово более чем на 62 дня; согласно п.2.2 данного договора, совместно с нанимателем Пашковой А.Э. имеют право проживать без права регистрации муж Селивёрстов В.В., дочь Пашкова А.А. Принимая во внимание то, что просрочка ответчика в уплате арендных платежей превышает 6 месяцев, суд, руководствуясь ст.ст.687, 688 ГК РФ, обоснованно пришёл к выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа, выселении из спорной квартиры нанимателя Пашковой А.Э., её мужа Селивёрстова В.В., дочь Пашкову А.А. В заседании судебной коллегии из пояснений Селивёрстова В.В. было установлено, что Пашкова А.А. длительное время в России не проживает, находится в длительной зарубежной командировке, где вышла замуж, родила троих детей.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Пашковой А.Э. к ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью", суд правомерно исходил из того, что ... между истцом и ответчиком было заключено соглашение о порядке взаимодействия по продаже квартиры, её найму и обратному выкупу. Согласно п.1.3 данного соглашения, истец с момента государственной регистрации права собственности на квартиру заключает на 5 лет с ответчиком договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа, предварительный договор купли-продажи квартиры по цене, указанной в п.1.2 соглашения (... руб.); ответчик имеет приоритетное право обратного выкупа квартиры по цене продажи. ... между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры; согласно п.1.1 договора, стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры общей площадью ... кв.м по адресу: ... Из материалов дела следует, что право собственности Пашковой А.Э. на данную квартиру возникло из договора купли-продажи от ... ... между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи данной квартиры, по которому Пашкова А.Э. продала, а ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" купило в собственность эту квартиру за ... руб.; эти денежные средства были предоставлены истцу ... КБ "Межбанковское объединение "Оргбанк" по кредитному договору N ... на покупку квартиры по адресу: ...

Отказывая в удовлетворении встречного иска Пашковой А.Э. к ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" о признании недействительными договора купли-продажи от ..., соглашения о порядке взаимодействия по продаже квартиры, её найма и обратного выкупа от ..., предварительного договора купли-продажи квартиры, договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от ... N ..., суд, руководствуясь ст.ст. 9, 166, 170, 209, 549, 551 ГК РФ, верно исходил из того, что факт предоставления ООО "Компания по управлению заводской недвижимостью" кредита на приобретение спорной квартиры сам по себе не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи квартиры от ... Кроме того, суд верно указал на несостоятельность довода Пашковой А.Э. о том, что стоимость квартиры в размере ... руб. не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку он не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи, который подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, цена договора сторонами согласована. Факты заключения между истцом и ответчиком договора займа, дополнительного соглашения к договору коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа, согласно которому нанимателю было предоставлено право выкупа квартиры при условии выполнения им обязательств по договору займа, а возможность расторжения договора найма обусловлена ненадлежащим исполнением договора займа, также не влечёт ничтожности договора купли-продажи квартиры, поскольку факт передачи денежных средств по договору займа сторонами не оспаривается. Дополнительное соглашение к договору коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа подписано сторонами, в связи с этим суд обоснованно пришёл к выводу о том, что стороны распорядились своими правами по данным договорам, в т.ч. - по возможности выкупа квартиры после оплаты причитающихся арендных платежей, исполнения обязательств по договору займа и возможности расторжения договора коммерческого найма в случае просрочки нанимателем платежей по договору займа.

Госпошлина в доход бюджета г. Москвы взыскана с ответчика Пашковой А.Э. в соответствии со ст.98 ГПК РФ.

В силу ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы жалобы Пашковой А.Э. фактически повторяют её возражения на иск и доводы, приведённые в обоснование встречного иска, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в решении суда; оснований к иной оценке данных доводов у судебной коллегии не имеется. Доказательств, которые бы повлияли на выводы судебного решения, ею не представлено. Оснований для вызова и допроса свидетелей с учётом заключённых договоров, подписанных сторонами, установлено не было. Ссылка на переписку не может быть принята во внимание, поскольку между сторонами были заключены договоры с согласованием их условий. Судебная коллегия учитывает, что Пашкова А.Э. имеет высшее юридическое образование; ею заключались иные аналогичные договоры с другими объектами недвижимости. Стоимость квартиры была сторонами согласована. Также судебная коллегия учитывает, что заключённые договоры Пашковой А.Э. не оспаривались до момента обращения ООО "КУЗН" с иском к ней, условия договоров ею исполнялись до августа ...; оснований для восстановления срока исковой давности по встречному иску суд правомерно не усмотрел, обосновав свой вывод в мотивировочной части решения. Дочь с тремя детьми проживает за границей, что пояснил в заседании судебной коллегии Селивёрстов В.В. Также у Пашковой А.Э. имелась ... комнатная квартира, которая по аналогичной схеме была ею отчуждена. Поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного решения, не содержат оснований и обстоятельств, которые бы не были предметом исследования в суде первой инстанции, направлены на иную оценку доказательств по делу, они не могут повлечь отмену решения суда по доводам апелляционной жалобы. Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ; нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено. Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 03 ноября 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Пашковой А.Э. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи