Решение Московского городского суда от 16 марта 2016 г. N 3а-29/16

Именем Российской Федерации

16 марта 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Евтеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Вельтпласт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вельтпласт" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, в котором просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной их рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2014 года в размере 54 918 149 рублей, 27 980 851 рубль и 12 989 446 рублей соответственно.

Свои требования ООО "Вельтпласт" мотивирует тем, что является арендатором указанных земельных участков, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель административного истца ООО "Вельтпласт" по доверенности Алиев С.Ю. в судебном заседании поддержал заявленное требование. Выразил несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы. Полагал представленное в материалы дела экспертное заключение от 01 марта 2016 года ненадлежащим доказательством.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Лисицкий Д.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления, полагая, что у административного истца не возникло право требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной. Каких-либо возражений по содержанию экспертного заключения не высказал.

Представители Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Вельтпласт" на основании договоров аренды от 27 декабря 2000 года NМ-04-017573 (т. 1, л.д. 13-22), от 27 декабря 2000 года NМ-04-017571 (т. 1, л.д. 72-81), от 26 октября 2010 года NМ-04-034997 (т. 1, л.д. 122-132) является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, земельного участка с кадастровым номером N, земельного участка с кадастровым номером N.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года составила 82 603 501 рубль 22 копейки, земельного участка с кадастровым номером N - 47 447 371 рубль 80 копеек, земельного участка с кадастровым номером N - 22 945 431 рубль 96 копеек, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 23, 82,133).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности ООО "Вельтпласт" как плательщика арендной платы, общество 01 июня 2015 года в порядке, установленном ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В обоснование своих требований ООО "Вельтпласт" представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 30 апреля 2015 года N004/004/15 (далее - отчет об оценке), выполненный ООО "***", в котором рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 54 918 149 рублей в отношении участка с кадастровым номером N; 27 980 851 рублей - в отношении участка с кадастровым номером N; 12 989 446 рублей - в отношении земельного участка с кадастровым номером N (т. 2, л.д. 1-263).

Согласно положительному экспертному заключению от 15 апреля 2015 года N453/01-15, подготовленному саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Межрегиональный союз оценщиков", отчет N004/004/15 об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 3, л.д. 178-201).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 июня 2015 года N51-1792/2015 (т. 1, л.д. 168-171) заявление ООО "Вельтпласт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков было отклонено, в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанный отчет об оценке (т. 3, л.д. 235-243), в которых административные ответчики выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного в материалы дела отчета по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 18 ноября 2015 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "БСГ-Консалтинг групп".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 08 февраля 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По результатам судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 77 625 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 53 260 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 33 700 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 08 февраля 2016 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков от 30 апреля 2015 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы сомнения в обоснованности отчета ООО "Сенат-Оценка" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

В свою очередь согласно экспертному заключению оценщиком нарушены требования Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требования ФСО N1, ФСО N3, ФСО N7. Так, не все сведения, использованные оценщиком, могут быть подтверждены надлежащим образом; в отчете отсутствует обоснование некоторых примененных расчетов; приведенное в отчете обоснование невозможности использования доходного подхода для оценки земельного участка с кадастровым номером N противоречит содержащимся в отчете данным; оценщиком были недостоверно определены некоторые значения ценообразующих факторов. Допущенные оценщиком нарушения могли оказать влияние на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Все выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений законодательства об оценочной деятельности подробно мотивированы в заключении (стр. 9-23 экспертного заключения).

Административным истцом выводы эксперта относительно недостоверности представленного в материалы дела отчета, подготовленного ООО "Сенат-Оценка", не оспаривались, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы сомнения в обоснованности отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N (т. 4, л.д. 210-229).

В связи с возникшими у административного истца возражениями относительно порядка определения экспертом рыночной стоимости спорных земельных участков судом в порядке ст. 82 КАС РФ в суд был вызван и опрошен эксперт ООО "***" С.

Допрошенный в судебном заседании эксперт С. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности. Экспертом также представлены письменные пояснения относительно представленных административным истцом возражений. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Так, из пояснений эксперта следует, что в рамках сравнительного подхода оценка производилась методом сравнения продаж, при этом для введения соответствующих корректировок для объектов-аналогов экспертом использовалось не прямое сопоставление оцениваемого объекта и объектов-аналогов, а математическая модель, основанная на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. В обоснование расчетов экспертом приведено подробное описание применяемых математических формул (стр. 70, 77, 84 экспертного заключения) используемых при корреляционно-регрессионном анализе связи между изменением элементов сравнения и изменением цен аналогов.

Применение метода анализа статистических данных не противоречит требованиям п. 14 ФСО N1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297.

Эксперт также привел сведения относительно использованной при проведении экспертизы информации, в том числе об использованных объектах-аналогах; о ценах на объекты недвижимого имущества, из которых рассчитывались соответствующие корректировки, с приобщением скриншотов объявлений, графиков, подтверждающих достоверность использованных сведений.

Что касается доводов представителя административного истца о том, что в рамках проводимых экспертом расчетов были использованы сведения о 23 объектах-аналогах, в то время как экспертом было отобрано лишь 19 объектов-аналогов, а также о том, что в описании аналогов неверно указан вид их разрешенного использования, эксперт пояснил, что указанное противоречие вызвано технической ошибкой при переносе данных из расчетного файла в текст заключения. Вместе с тем при определении итогового значения рыночной стоимости объектов исследования использовались сведения именно о 19 объектах-аналогах с верным описанием вида их разрешенного использования, в связи с чем каких-либо ошибок при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельных участков допущено не было. В обоснование своих доводов экспертом представлено уточненное экспертное заключение от 01 марта 2016 года, из которого следует, что в рамках сравнительного подхода экспертом в действительности было отобрано лишь 19 объектов-аналогов, при этом каких-либо изменений итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов не произошло.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертное заключение от 01 марта 2016 года не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу со ссылкой на то, что экспертом может быть составлено лишь одно экспертное заключение, не являются состоятельными. Так, представленное в суд заключение от 01 марта 2016 года соответствует положениям ст.ст. 59, 61, 82 КАС РФ, является допустимым и подлежит исследованию в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами. При этом указанное экспертное заключение, хоть и датировано иной датой, чем представленное ранее в материалы дела, однако, по своей сути, содержит тот же объем информации, что и экспертное заключение от 08 февраля 2016 года, но с исправлением ранее допущенной технической ошибки (в части количества указанных объектов-аналогов и вида их разрешенного использования). Таким образом, с учетом неизменного результата экспертных исследований, экспертное заключение от 01 марта 2016 года подтверждает то обстоятельство, что при составлении экспертного заключения от 08 февраля 2016 года действительно использовалось лишь 19 объектов-аналогов, а указание в отчете на 23 объекта-аналога является технической ошибкой. Указанное свидетельствует о правильности экспертного заключения от 08 февраля 2016 года и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт С. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется, а позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2014 года.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы по правилам ст. 83 КАС РФ, о чем было заявлено представителем административного истца.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Вельтпласт" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Так, соответствующее право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 77:04:0002001:106, 77:04:0002001:107, 77:04:0002001:118 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 01 июня 2015 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд руководствуется ч. 3 ст. 108 КАС РФ, в силу предписаний которой эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Поскольку по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений административных ответчиков против определенной в отчете рыночной стоимости спорных земельных участков, при этом административный истец настаивал на удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, определенной по результатам независимой оценки (признанной недостоверной), постольку настоящее решение (в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной ООО "Сенат-Оценка") расценивается как принятое против ООО "Вельтпласт". Учитывая, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости; а также исходя из того, что до настоящего момента проведение экспертного исследования сторонами по делу не оплачено, суд возлагает обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "***", по счету N07 от 08 февраля 2016 года в сумме 125 000 рублей на ООО "Вельтпласт".

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 77 625 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 53 260 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 33 700 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 01 июня 2015 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

Возложить на ООО "Вельтпласт" обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "***", по счету N07 от 08 февраля 2016 года в сумме 125 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано опубликовано:

Судья: подпись