Решение Московского городского суда от 31 марта 2016 г. N 3а-184/16

Именем Российской Федерации

31 марта 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Евтеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "АЛЛА Лтд." об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, нежилого здания,

установил:

ООО "АЛЛА Лтд." обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:1002, общей площадью 19 032 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", а также расположенного на указанном земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0002013:1496, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2014 года в размере 321 455 287 рублей; установить кадастровую стоимость здания равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2014 года в размере 732 269 184 рублей. Применить новую кадастровую стоимость земельного участка и здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года.

Свои требования ООО "АЛЛА Лтд." мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка и собственником расположенного на нем здания, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, а несоответствие кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налоговых платежей, поскольку размер арендной платы и налоговых платежей исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Представители административного истца ООО "АЛЛА Лтд." по доверенностям Горбачев Н.Н., Митин Е.А., Цибизова В.Н. в судебном заседании поддержали заявленное требование. Выразили несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, ходатайствовали о проведении повторной судебной экспертизы.

Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей административного истца, заслушав объяснения экспертов Л., А., исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "АЛЛА Лтд." на основании договора аренды от 07 сентября 2010 года NМ-02-034914 является арендатором земельного участка площадью 19 032 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0002013:1002, местоположение которого установлено по адресу: "адрес" (т. 1, л.д. 44-56).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:1002 по состоянию на 01 января 2014 года составила 791 957 109 рублей 84 копейки, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 23).

Судом также установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 77:02:0002013:1496, общей площадью 18 698,1 кв.м., в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере 1 858 265 793 рублей 06 копеек, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 25), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 24).

Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и здания затрагивают права и обязанности ООО "АЛЛА Лтд." как плательщика арендной платы и налогоплательщика соответственно, общество в порядке, установленном ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В обоснование своих требований ООО "АЛЛА Лтд." представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18 марта 2015 года NАЮ-101-057/0315/1, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 18 марта 2015 года NАЮ-101-057/0315/2, выполненные ООО "***", в которых рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 321 455 287 рублей (т. 1, л.д. 57-211), рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 732 269 184 рублей (т. 2, л.д. 1-192).

Согласно положительным экспертным заключениям от 25 апреля 2015 года N740-С-15 и N737/С-15, подготовленным некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "***", отчеты NАЮ-101-057/0315/1, N АЮ-101-057/0315/2 соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 212-234, т. 2, л.д. 193-214).

22 сентября 2015 года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление ООО "АЛЛА Лтд.", поступившее на рассмотрение комиссии 07 сентября 2015 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания было отклонено (т. 1, л.д. 20-22), в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания (т. 2, л.д. 245-251) на указанные отчеты об оценке, выполненные ООО "***", в которых административные ответчики выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в них величины рыночной стоимости спорного земельного участка и нежилого здания ввиду несоответствия отчетов требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 15 февраля 2016 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ЗАО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 09 марта 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:1002, представленный административным истцом, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, однако оценщиком допущены нарушения при расчете ставки аренды, а именно: разница ставки аренды между объектами-аналогами превышает допустимое значение и составляет 36%. Кроме того, оценщиком не обоснован отказ от результатов, полученных в рамках доходного подхода, при согласовании результатов оценки. В указанной ситуации эксперты пришли к выводу о необоснованном результате полученной в результате оценки стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:1002 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет 659 229 000 рублей.

При проверке обоснованности отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания эксперты пришли к выводу о том, что проверяемый отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, однако оценщиком при применении сравнительного и доходного подхода не выполнены корректировки на земельный участок, тем самым определена стоимость единого объекта недвижимого имущества, а не оцениваемого здания; стоимость земельного участка (в составе единого объекта недвижимого имущества), определенная при оценке здания, в четыре раза ниже стоимости того же участка, определенной при оценке самого участка в отчете NАЮ-101-057/0315/1; в сравнительном подходе разница в стоимости объектов-аналогов превышает допустимое значение и составляет 44%; разница между объектами-аналогами при расчете ставки аренды превышает допустимое значение и составляет 36%. Указанное позволило экспертам прийти к выводу о необоснованном результате полученной в результате оценки стоимости нежилого здания. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0002013:1496 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет 1 514 608 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 09 марта 2016 года, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка и нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы сомнения в обоснованности отчетов ООО "***" и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы экспертов позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания.

Так, эксперты указали, что отчеты подвергались как нормативно-методической экспертизе, так и стоимостной экспертизе. Действительно, оценщиком формально были соблюдены все требования действующего законодательства об оценочной деятельности и утвержденных стандартов оценки, а именно: в отчетах присутствуют все предусмотренные стандартами исследования, в отчете дан анализ рынка, оценщиком произведены все требуемые расчеты и произведено согласование полученных при различных подходах результатов оценки рыночной стоимости.

Вместе с тем при проведении стоимостной экспертизы экспертами выявлены нарушения математического и методологического характера, свидетельствующие о получении недостоверных результатов оценки в рамках используемых подходов. В частности, при определении рыночной стоимости нежилого здания оценщиком была определена стоимость единого объекта недвижимого имущества (участок и расположенное на нем здание), затем для определения стоимости здания из стоимости единого объекта недвижимого имущества была вычтена стоимость земельного участка. Однако оценщиком необоснованно была вычтена из стоимости объекта недвижимого имущества лишь стоимость земельного участка под пятном застройки равная 86 645 611 рублей, когда при составлении отчета об определении стоимости земельного участка его стоимость была определена в сумме 321 455 287 рублей.

Указанные обстоятельства подтвердил и представитель административного истца, сославшись на то обстоятельство, что определение рыночной стоимости нежилого здания в соответствующем порядке является требованием комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что оценщиком были получены недостоверные результаты определения рыночной стоимости нежилого здания в рамках используемого им подхода, поскольку после вычитания из стоимости единого объекта недвижимого имущества стоимости лишь части земельного участка, фактически оценщиком была получена стоимость не оцениваемого объекта недвижимости, а стоимость здания, включая стоимость части земельного участка не занятого им. При этом ссылки на позицию комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости являются ничем не подтвержденными и не соответствуют положениям действующего законодательства.

Что касается допущенных оценщиком нарушений при оценке стоимости земельного участка, суд также отмечает, что согласно пояснениям экспертов, оценщиком действительно был использован доходный подход при проведении соответствующей оценки, что отражено в нормативно-методической части экспертного исследования, однако на стадии согласования результатов оценки, полученных в рамках доходного подхода, произошел необоснованный отказ от его использования.

Так, оценщик указал, что наиболее точно рыночную стоимость земельного участка отражает сравнительный подход, в связи с чем ему присваивается весовой коэффициент 1,0. В то же время полученная в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки отличается от средней стоимости подобных объектов, в связи с чем не принимается во внимание при согласовании результатов оценки (т. 1, л.д. 153).

Вместе с тем, согласно пояснениям экспертов, использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости земельного участка, на котором находится торговый центр, и который по своему определению предназначен для формирования потока доходов, является обязательным, а весовой коэффициент, полученный в рамках данного подхода, с учетом назначения земельного участка, не может быть равен 0. Получение оценщиком стоимости земельного участка в рамках доходного подхода ниже среднерыночной стоимости обусловлено допущенными оценщиком ошибками, в том числе использованием сведений о ставках аренды объектов-аналогов, разница между которыми составляет 36%.

Учитывая изложенное, принимая во внимание допущенные оценщиком при проведении оценки нарушения, которые объективно повлияли на достоверность итоговой рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания, суд приходит к выводу о том, что у экспертов имелись достаточные основания для определения в рамках судебной экспертизы рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, а доводы представителей административного истца в приведенной части судом отклоняются.

Суд также учитывает, что допрошенные в судебном заседании эксперты А. и Л. были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов а также выводов и суждений экспертов у суда не имеется.

Судом не могут быть приняты во внимание доводы представителей административного истца о неверном подборе экспертами объектов-аналогов, несопоставимых с объектом оценки, об отсутствии в объявлениях об объектах-аналогах сведений об НДС, о неверном применении корректирующих коэффициентов.

Экспертами представлены письменные пояснения по делу, в которых доны ответы на поставленные перед ними вопросы и которые опровергают доводы административного истца о недостоверном определении экспертами рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебных экспертов были сделаны в рамках их профессиональных знаний, в то время как сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителей не имеется.

Все иные доводы представителей административных истцов, в том числе о неверном указании даты составления подписки о предупреждении об уголовной ответственности, о том, что фотофиксация объектов оценки осуществлялась не самими экспертами, а их помощником, не свидетельствуют о недостоверности представленного экспертного заключения и не влияют на выводы экспертов о допущенных оценщиком при составлении отчета нарушениях а также о выводах относительно итоговой рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания. При этом сам факт того, что эксперты были предупреждены об уголовной ответственности никем не оспорен.

Не являются состоятельными и доводы представителя административного истца о том, что дата выдачи полиса страхования ответственности экспертов - 26 января 2016 года, в то время как период действия договора страхования с 19 июня 2015 года по 31 декабря 2016 года. Как видно из полисов, страховая премия уплачивалась двумя частями: с 19 июня 2015 года по 25 января 2016 года и с 26 января 2016 года по 31 декабря 2016 года, что подтверждает факт пролонгации действия договора с 26 января 2016 года. Кроме того, возникающие между экспертом и страховой компанией правоотношения не являются предметом проверки в рамках рассмотрения настоящего административного спора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертов базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2014 года.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения экспертов а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы по правилам ст. 83 КАС РФ, о чем было заявлено представителем административного истца.

Судом также отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "АЛЛА Лтд." не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Так, соответствующее право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:1002 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере 659 229 000 рублей, а кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0002013:1496 - в размере 1 514 608 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 07 сентября 2015 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:1002, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 659 229 000 рублей; кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0002013:1496, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 1 514 608 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания считать 07 сентября 2015 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано:

Судья: подпись