Решение Московского городского суда от 6 апреля 2016 г. N 3а-230/16

Именем Российской Федерации

06 апреля 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Евтеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью фирма "Уайт-Боттл" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:02001:034, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма "Уайт-Боттл" (сокращенное наименование ООО фирма "Уайт-Боттл") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:02001:034.

В своем заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 01 января 2014 года в размере 64 614 000 рублей; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внести рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 64 614 000 рублей в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости; взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 500 рублей.

Свои требования ООО фирма "Уайт-Боттл" мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО фирма "Уайт-Боттл" по доверенности Британ С.В. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержал. Дополнительно пояснил, что административный истец полагает рыночную стоимость земельного участка, определенную по результатам судебной оценочной экспертизы, завышенной, в связи с чем просил установить кадастровую стоимость земельного участка исходя из средней рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки и судебной экспертизы, а именно в размере 100 000 000 рублей.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Родин В.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу предоставлен на условиях договора аренды N М-04-019605 от 12 октября 2001 года земельный участок с кадастровым номером 77:04:02001:034 (т. 1, л.д. 15-26).

Административный истец в силу положений, содержащихся в Постановлении Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", уплачивает арендные платежи за пользование спорным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости.

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:02001:034 утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 517 469 193 рублей 15 копеек, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 9).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО фирма "Уайт-Боттл" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

17 ноября 2015 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, ООО фирма "Уайт-Боттл" было отказано в удовлетворении поступившего в Комиссию 26 октября 2015 года заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 10-12), в связи с чем ООО фирма "Уайт-Боттл" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если иные лица возражают против удовлетворения административного иска, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО фирма "Уайт-Боттл" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости были представлены: отчет N 010515 от 10 июня 2015 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ООО "***", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости составляет 64 614 000 рублей (том 1, л.д. 27-189); положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков "***" N723/06-15 от 23 июля 2015 года на данный отчет (том 1, л.д. 190-210).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного в материалы дела отчета судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ЗАО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 28 марта 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:02001:034, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:02001:034 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет 115 630 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 28 марта 2016 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 10 июня 2015 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета ООО "***" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 10 июня 2015 года не соответствует требованиям п. 4 ФСО N3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N254 и действовавшего на момент проведения оценки, поскольку оценщиком нарушены принципы существенности и обоснованности (стр. 9 экспертного заключения). Кроме того, оценщиком не был произведен анализ аренднопригодных площадей, в связи с чем не был учтен потенциальный доход от сдачи в аренду офисных помещений, расположенных на спорном земельном участке; при определении потока доходов в рамках доходного подхода оценщиком не учтено наличие у объекта офисных помещений, нарушена методология определения стоимости земельного участка, а именно получена стоимость земельного участка на правах долгосрочной аренды, а не на праве собственности; оценщиком неверно произведены корректировки на право собственности на земельный участок в рамках сравнительного подхода.

Суд учитывает, что эксперты ЗАО "****" Л., А., проводившие судебную экспертизу, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности (стр. 7-10 экспертного заключения).

Лица, участвующие в деле, выводы экспертов относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертов базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами проанализирован рынок земельных участков в городе Москве в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в заключении экспертов приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертами подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка не представлено.

Суд также отмечает, что все выводы судебных экспертов были сделаны в рамках их профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителей административного истца и административных ответчиков. Лица, участвующие в деле, ходатайств о повторной экспертизе не заявляли.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО фирма "Уайт-Боттл" является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка.

Земельный участок представлен ООО фирма "Уайт-Боттл" в аренду на условиях, установленных договором аренды. Действующее законодательство не связывает возможность заявления требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:02001:034 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года.

Доводы представителя административного истца о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка в размере средней рыночной стоимости, а именно 100 000 000 рублей, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку действующее законодательство не предполагает возможности произвольного определения рыночной стоимости, которая подлежит установлению в качестве кадастровой. Величина рыночной стоимости объекта недвижимости в силу положений ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и КАС РФ должна быть подтверждена достоверными доказательствами. В настоящем случае таким доказательством является заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 26 октября 2015 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

Суд отказывает административному истцу в удовлетворении требований о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обязанности внести рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Так, обязанность по внесению соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости относится к компетенции Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Москве, при этом указанный орган в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязан принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Что касается требований административного истца о взыскании с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ООО фирма "Уайт-Боттл" расходов по уплате государственной пошлины, то суд не находит оснований для их удовлетворения.

Так, в силу разъяснений, данных в п. 31 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости.

Более того, принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений административных ответчиков против определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка, настоящее решение (в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной ООО "***") расценивается как принятое против ООО фирма "Уайт-Боттл", а основания для взыскания расходов по уплате государственной пошлины в пользу истца отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:02001:034, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 115 630 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 октября 2015 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ООО фирма "Уайт-Боттл" отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано:

Судья: подпись