Решение Московского городского суда от 19 апреля 2016 г. N 3а-596/16

Именем Российской Федерации

19 апреля 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

Председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Васильковой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Радонеж" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:телефон:12, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Радонеж" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:телефон:12.

В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком наименование организации в отчете N 01/397/0511 от дата по состоянию на дата в размере сумма в отношении объекта недвижимости - земельного участка площадью 3537 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:12, расположенного по адресу адрес.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представители Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Радонеж" - Мигунов А.В. и Тимофеев А.В. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержали. Ссылались на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращали внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости земельного участка не влечет нарушение прав собственника на получение доходов от арендной платы, но позволяет установить баланс законных прав и интересов сторон договора аренды, в связи с чем настаивали на установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере сумма, равном его рыночной стоимости по состоянию на дата; полагали, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членами которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дата.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Петлинский П.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование административного истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок площадью 3537 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:12, расположенный по адресу адрес, поставлен на государственный кадастровый учет дата.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была утверждена в размере сумма

Административный истец в силу положений, содержащихся в Постановлении Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", уплачивает арендные платежи за пользование спорным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Радонеж" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Судом также установлено, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от дата Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Радонеж" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 28-30), в связи с чем ООО Фирма "Радонеж" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Радонеж" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, были представлены: отчет наименование организации N 01/397/0511 от дата, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет сумма (на 16,2% меньше кадастровой) (л.д. 51-137), а также положительное экспертное заключение наименование организации N 1478/01-15 от дата на данный отчет.

Согласно положительному экспертному заключению Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, соответствует заданию на оценку; выводы, сделанные оценщиками о величине рыночной стоимости объекта оценки, проведенные экспертом проверка полноты и достоверности проведенных расчетов при определении стоимости объекта оценки не выявили некорректности и ошибочности; расчет стоимости объекта оценки, проведенной Оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам; замечания по обоснованию и произведенным расчетам отсутствуют; расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в Отчете, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную в Отчете, на дата.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

Как следует из материалов дела, содержание отчёта свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком проанализирован рынок земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; оценщиком произведена личная инспекция объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в отчёте приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых оценщиком подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дата.

Суд также находит представленный в материалы дела отчет в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Так, оценка стоимости спорного объекта произведена оценщиком, являющимся членом наименование организации, имеющим диплом о профессиональной переподготовке Московского государственного строительного университета по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса) серия ПП N 711006 от 22 июня 2005 года, свидетельство о повышении квалификации в НОУ ВПО "Московская финансово-промышленная академия", и профессиональная деятельность которого застрахована (л.д. 106-109).

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что оценщик неправильно при оценке рыночной стоимости спорного объекта руководствовался информацией об условиях продажи, содержащейся в нереализованных интернет-объявлениях, а не сведениями о реальной цене в реально заключенных договорах. Указанные доводы выводы оценщика не опровергают, поскольку, как указано выше, корректировки в отчете оценщика приведены по всем значимым группам элементов сравнения, в том числе, на торг.

В отчете указано (стр. 68), что в процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, так как информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов сравнительным методом основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Доводы административных ответчиков о несоответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, по сути, сводятся к несогласию с выводами оценщика, сделанными в рамках его профессиональных знаний. При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца, вопрос о проверке отчета положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административных ответчиков, в то же время отчет получил положительное экспертное заключение наименование организации, что в полной мере соответствует как требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Представителем административных ответчиков ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлялось.

Таким образом, каких-либо сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки, с учетом представленных административным истцом пояснений и исследованных материалов дела, у суда не имеется.

Указанное выше положительное экспертное заключение в силу закона также является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу. Оснований для критической оценки экспертного заключения при рассмотрении настоящего дела судом не установлено.

Данными о том, что рыночная стоимость земельного участка площадью 3537 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:12, расположенного по адресу адрес, определенная в размере сумма по состоянию на дата, является иной, суд не располагает.

Доводы представителя Правительства Москвы о том, что административный истец является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Земельный участок представлен ООО Фирма "Радонеж" городом Москвой в аренду на условиях, установленных договором аренды, при этом при его заключении в соответствии с нормами ГК РФ арендатору передается арендуемое имущество во временное владение и (или) пользование. Действующее законодательство не связывает возможность заключения договора на проведение оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не являются состоятельными доводы административных ответчиков о том, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости, в связи с чем она не может быть оспорена по иску административного истца. Так, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка площадью 3537 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:12, расположенного по адресу адрес, должна быть установлена в размере, определенном в отчете оценщика по состоянию на дата, а именно в размере сумма

При этом датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию - дата.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость нежилого помещения применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3537 кв.м. с кадастровым номером 77:03:телефон:12, расположенного по адресу адрес, равной его рыночной стоимости в размере сумма по состоянию на дата на период с 1 января 2015 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:телефон:12, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой обращения с заявлением считать дата.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Дело N 3А-596/2016

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)