Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 12 мая 2016 г. по делу N 33-4886/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

в составе председательствующего: Потловой О.М.

судей: Чуньковой Т.Ю. и Латушкиной С.Б.

при секретаре: Краевой О.А.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Потловой О.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца КУГИ Кемеровской области А.М.Н., действующего на основании доверенности N ... от 13.01.2015г. сроком действия на один год, на решение Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 28 декабря 2015 года

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к У.Р.А. о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛА:

КУГИ КО обратился в суд с иском к У.Р.А. и просит взыскать с ответчика У.Р.А. в пользу истца КУГИ КО задолженность по договору аренды N ... от 25.05.2004 г. в редакции дополнительных соглашений от 09.07.2004 г., от 23.12.2008 г., от 21.07.2010 г., от 30.11.2010 г., от 07.03.2012 г., от 19.03.2013 г. по арендной плате за период с 17.12.2013 г. по 30.09.2015 г. в сумме ... руб., пени за период с 10.04.2014 г. по 30.09.2015 г. в сумме ... руб.

Требования мотивированы тем, что У.Р.А. является арендатором доли земельных участков общей площадью 837,43 кв.м., с к.н. ... (предыдущий ... ), общей площадью 4942,79 кв.м., с к.н. ... (предыдущий ... ), предоставленных по договору аренды от 25.05.2004 г. N ... в редакции дополнительных соглашений.

Права и обязанности по договору перешли к ответчику с 17.12.2013г. в силу положений ст. 552 ГК РФ в связи с приобретением объекта недвижимого имущества, расположенного на указанных участках.

В соответствии п. 2.1 Договора, срок его действия устанавливается с момента заключения по 30.04.2005. После окончания срока действия договора арендатор продолжал использовать арендованный земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Таким образом, договор в силу пункта 2 ст. 621 ГК РФ, п. 6.2 договора, возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Договор заключен между ответчиком и КУГИ КО, который с 20.07.2006, в силу ст. 2 ФЗ от 17.04.2006 N53-Ф3 "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ", ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закона КО от 12.07.2006 N108-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области", осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками города Кемерово, государственная собственность на которые не разграничена.

Уведомлением N ... с 17.12.2013 арендная плата установлена в размере ... руб. в месяц, с 01.01.2014 арендная плата установлена в размере ... руб. в месяц. Уведомлением N ... с 01.01.2015 арендная плата установлена в размере ... руб. в месяц.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок начисляется неустойка в размере 0,7% суммы задолженности за каждый день просрочки.

В результате неисполнения условий договора аренды в части полноты и своевременности оплаты, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 17.12.2013г. по 30.09.2015г. в сумме ... руб. За нарушение обязательства по оплате были начислены пени за период с 10.04.2014г. по 30.09.2015г. в сумме ... руб.

КУГИ КО направлял в адрес У.Р.А. предупреждение N ... с требованием погасить задолженность, которое осталось без ответа и удовлетворения.

Представитель истца в судебное заседание не явился.

Ответчик в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель ответчика Б.И.Т., действующий на основании доверенности от 10.12.2015г., исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Решением Заводского районного суда г. Кемерово от 28 декабря 2015г. постановлено:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению

государственным имуществом Кемеровской области к У.Р.А. о взыскании задолженности по договору аренды N ... от 25.05.2004 г. в редакции дополнительных соглашений от 09.07.2004 г., от 23.12.2008 г., от 21.07.2010 г., от 30.11.2010 г., от 07.03.2012 г., от 19.03.2013 г. по арендной плате за период с 17.12.2013 г. по 30.09.2015 г. в сумме ... руб., пени за период с 10.04.2014 г. по 30.09.2015 г. в сумме ... руб. отказать в полном объеме (л.д. 52-60).

В апелляционной жалобе представитель истца КУГИ Кемеровской области просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд освободил ответчика от соблюдения принципа платности использования земли в РФ, закрепленного в ст. 65 ЗК РФ.

Доказательств внесения платы за землепользование в том или ином виде ответчиком не представлено.

Суд необоснованно указал на то, что истцом не представлен расчет задолженности, который возможно проверить. К исковому заявлению приложен расчет в виде таблицы с указанием периода и суммы начислений. Так же представлены доказательства, из которых видна вся методика расчета, все показатели, коэффициенты и доли, примененные при расчете размера арендной платы за спорный земельный участок.

Однако, при вынесении решения суд не исследовал надлежащим образом и не дал оценку всем существенным для рассмотрения дела доказательствам, в результате чего пришел к ошибочному выводу. Размер доли земельного участка У. определен дополнительным соглашением от 19.03.2013 года (л.д. 61-69).

Относительно апелляционной жалобы У.Р.А. принесены возражения.

У.Р.А., участвующий в деле в качестве ответчика и не явившийся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещен надлежащим образом (нарочным 10.05.2016), об уважительных причинах неявки не сообщал, ходатайств об отложении не заявлял, в связи с чем, на основании ст.ст. 167,327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, выслушав пояснения представителя истца КУГИ КО Ш.Е.И., поддержавшей доводы жалобы с учетом уточнений, пояснения представителя ответчика У.Р.А. Б.И.Т., возражавшего против доводов жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе и представленных возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, У.Р.А. является арендатором доли земельных участков, общей площадью 837,43 кв.м, с к.н. ... (предыдущий ... ), общей площадью 4942,79 кв.м, с к.н. ... (предыдущий ... ), предоставленных по договору аренды от 25.05.2004 г. N ... в редакции дополнительных соглашений.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.10.2014 г., ответчик с 17.12.2013 г. на основании договора купли-продажи нежилого помещения является собственником нежилого помещения, площадью 124,4 кв.м., расположенного по адресу: ... , в трехэтажном здании, номера на поэтажном плане 32-35 (л.д. 20).

Стороны подтвердили, что данное здание находится на земельном участке с кадастровым номером ... , общей площадью 4942,79 кв.м., истец указывает, что данное здание также находится на земельном участке, общей площадью 837,43 кв.м, с к.н. ...

Согласно кадастровому паспорту на земельный участок, площадью 837,43 кв.м., с к.н. ... собственником 97/1000 доли является Т.Т.Н., 81/1000 ЗАО "Кузбасская инвестиционная компания" (л.д.21).

Согласно кадастровому паспорту на земельный участок, площадью 4942,79 кв.м. (л.д.22), с к.н. ... имеются иные правообладатели, прилагается на листе N2 (л.д.22).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ не предоставлено суду доказательств, свидетельствующих о размере земельного участка, за который ответчик обязан вносить арендную плату исходя из соотношения его доли от обшей площади всего нежилого помещения и площади всего используемого земельного участка; истцом не представлен расчет исковых требований о взыскании арендной платы за использование земельного участка, занимаемого указанным объектом недвижимости, принадлежащим в спорный период ответчику, который может быть проверен судом.

С данными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права и обстоятельств дела.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Нормы п.1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ также предусматривают, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать то, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3 ст. 614 ГК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Таким образом, с момента возникновения права собственности у У.Р.А. на нежилое помещение, площадью 124,4 кв.м., расположенное по адресу: ... , в трехэтажном здании, к нему в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и п.1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ перешло право пользования земельным участком в части, занятой нежилым помещением и необходимой для его использования, на условиях договора аренды земельного участка N ... от 25.05.2004 года в редакции дополнительных соглашений от 09.07.2004 г., от 23.12.2008 г., от 21.07.2010 г., от 30.11.2010 г., от 07.03.2012 г., от 19.03.2013 г., заключенного с предыдущим арендатором, независимо от того, что договор аренды с ответчиком не заключался.

В соответствии с п.2.1 договора аренды земельного участка N ... от 25.05.2004 года срок его действия устанавливается с момента заключения по 30.04.2005 года.

Как видно из материалов дела, после окончания срока действия договора арендатор продолжал использовать арендованный земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Таким образом, договор в силу п.2 ст. 621 ГК РФ, п.6.2 договора возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Данный договор заключен между ответчиком и КУГИ КО, который с 20.07.2006, в силу ст. 2 Федерального Закона от 17.04.2006 N53-Ф3 "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ", Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закона КО от 12.07.2006 N108-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области", осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками города Кемерово, государственная собственность на которые не разграничена.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 25.05.2004 года N ... от 19.03.2013 года между КУГИ КО и Е.Л.Н. внесены изменения в условия договора аренды от 25.05.2004 года N ... :

В связи с продажей нежилого помещения, общей площадью 17,3 кв.м., расположенного по адресу: ... (запись регистрации от 06.02.2013 года N ... ), размер арендной платы устанавливается в соответствии с протоколом определения размера арендной платы, прилагаемом к настоящему дополнительному соглашению:

- за долю 190, 23 кв.м. земельного участка, площадью 4942, 79 кв.м. (кадастровый номер ... ), находящегося по адресу: ... ;

- за долю 33,08 кв.м. земельного участка, площадью 837, 43 кв.м. (кадастровый номер ... ), находящегося по адресу: ...

Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с даты его подписания и применяется к отношениям сторон с 06.02.2013 года.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, данным соглашением с прежним арендатором были определены доли земельного участка, занятого нежилым помещением N3 по пр ... , площадью 124, 4 кв.м., и необходимого для его использования.

Данные пояснения доводами ответчика о том, что размер долей в 30 кв.м. был определен У.Р.А. самостоятельно и оплачен, не опровергнуты.

Уведомлением N ... с 17.12.2013 арендная плата установлена в размере ... руб. в месяц, с 01.01.2014 арендная плата установлена в размере ... руб. в месяц.

Уведомлением N ... с 01.01.2015 арендная плата установлена в размере ... руб. в месяц.

С 13 мая 2015 года право собственности на данное нежилое помещение, площадью 124, 4 кв.м., по адресу: ... , зарегистрировано за Л.Ю.И. (л.д.45).

Однако ответчик У.Р.А., владея недвижимым объектом на праве собственности до 13.05.2015 года и пользуясь земельным участком, занятым этим объектом (нежилым помещением) и необходимым для его использования, арендные платежи вносил нерегулярно и не в полном объеме.

Таким образом, вывод суда об отсутствии оснований для взыскания с У.Р.А. задолженности по арендной плате следует признать ошибочным.

С учетом частичного отказа от исковых требований истец просит взыскать с У.Р.А. в пользу КУГИ КО задолженность по арендной плате за период с 17.12.2013 года по 12.05.2015 года в сумме ... руб., пени за период с 10.04.2014 года по 12.05.2015 года в сумме ... руб.

Размер арендной платы с 17.12.2013 составляет ... руб. в месяц, с 01.01.2014 арендная плата установлена в размере ... руб. в месяц.

Размер арендной платы в 2015 г. составляет ... руб. в месяц.

Ответчиком в 2014-2015 гг. была уплачена арендная плата на общую сумму ... руб. (л.д.9). Факт оплаты ответчиком арендной платы в указанном размере истцом не оспаривается.

Проверив представленный истцом уточненный расчет задолженности, судебная коллегия находит указанный расчет правильным. Расчет задолженности ответчик не оспаривает.

Ссылку представителя ответчика на оплату арендной платы в сумме ... рублей за январь 2015 года от имени А.А.М. судебная коллегия находит необоснованной, поскольку квитанция об оплате этой суммы не содержит ни номера договора аренды, ни фамилии лица, за кого эта сумма вносится, поэтому она обоснованно не была принята истцом в качестве оплаты арендной платы.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п.5.1 договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок начисляется неустойка в размере 0,7% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства в период с 10.04.2014 года по 12.05.2015 года, требования истца о взыскании пени подлежат удовлетворению.

В силу п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Рассматривая заявленные КУГИ КО исковые требования о взыскании с У.Р.А. договорной неустойки в размере ... руб., судебная коллегия считает размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, размеру задолженности по арендной плате, а поэтому с учетом периода просрочки находит неустойку чрезмерно завышенной, подлежащей снижению в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до ... руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В этой связи с ответчика У.Р.А. подлежит взысканию государственная пошлина в сумме ... руб.

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 28 декабря 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с У.Р.А. в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области задолженность по договору аренды N ... от 25.05.2004 г. в редакции дополнительных соглашений от 09.07.2004 г., от 23.12.2008 г., от 21.07.2010 г., от 30.11.2010 г., от 07.03.2012 г., от 19.03.2013 г. по арендной плате за период с 17.12.2013 г. по 12.05.2015 г. в сумме ... руб., пени за период с 10.04.2014 г. по 12.05.2015 г. в сумме ... руб.

Взыскать с У.Р.А. госпошлину в доход местного бюджета в сумме ... руб.

Председательствующий: О.М. Потлова

Судьи: Т.Ю. Чунькова

С.Б. Латушкина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.