Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 04 мая 2016 г. по делу N 33-2355/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Журавлевой Г.М.,

судей Кавка Е.Ю., Плосковой И.В.

при секретаре Винокуровой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Панова Ю.П.

на решение Тобольского районного суда Тюменской области от " ... ", которым постановлено:

"Исковое заявление Колобова Д.А. к Панову Ю.П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от " ... ", площадью - " ... " кадастровый " ... " расположенный по адресу: " ... ", в связи с предоставление продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Взыскать с Панова Ю.П. в пользу Колобова Д.А. причиненные убытки, в виде покупной цены земельного участка в размере " ... "

Взыскать с Панова Ю.П. в пользу Колобова Д.А. судебные расходы в " ... "

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности за Пановым Ю.П. на объект недвижимого имущества: земельный участок, " ... " кадастровый " ... " расположенный по адресу: " ... "".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кавка Е.Ю., пояснения ответчика, судебная коллегия

установила:

Колобов Д.А. обратился в суд с иском к Панову Ю.П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении причиненных этим убытков в сумме " ... " судебных издержек " ... "

Исковые требования мотивированы тем, что " ... " между Пановым Ю.П. и Колобовым Д.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, площадь которого составляет " ... " имеет кадастровый номер " ... ", расположенный по адресу: " ... ", зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по " ... " " ... ". В соответствии с п.3 указанного договора, истец уплатил покупную цену в размере " ... " что подтверждается распиской об отсутствии финансовых претензий от " ... ", сторонами подписан передаточный акт. В нарушение п.1 ст. 460 ГК РФ, ответчиком предоставлена ложная информация о земельном участке, являющемся предметом договора купли-продажи, и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно: на земельном участке расположена охранная зона высоковольтной линии электропередачи ВЛ-10кВ, площадь которой составляет " ... " принадлежащая Тобольским электрическим сетям ОАО "Тюменьэнерго" (филиал), что следует из предписания от " ... " " ... ". Вследствие этого, покупатель понес убытки в виде покупной цены спорного земельного участка в размере " ... " что и просит взыскать.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель истца Яхяева Ю.В. просила удовлетворить исковые требования полностью по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик Панов Ю.П. в судебное заседание не явился. Его представитель Фалько С.А. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что со стороны продавца никакой ложной информации покупателю предоставлено не было, указания на обременение данного земельного участка в органах регистрации прав не имеется, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат. Кроме того, покупатель до совершения сделки купли-продажи выезжал на осмотр земельного участка, видел наличие линий электропередач.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик Панов Ю.П., в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения.

По утверждению заявителя жалобы, выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального права. Указывает о том, что при продаже земельного участка он уведомил истца о наличии на участке высоковольтной линии электропередач и передал истцу все документы на земельный участок с письмом филиала Тобольские электрические сети ОАО "Тюменьэнерго". В связи с наличием высоковольтной линии на земельном участке, ответчик продал истцу земельный участок за " ... " равную половине рыночной стоимости земельного участка. Полагает, что истец ввел суд в заблуждение относительно предоставления ему ответчиком ложной информации о спорном земельном участке. Считает необоснованными выводы суда относительно невозможности использовать земельный участок под строительство дома, так как разрешение на строительство жилого дома получено ответчиком до заключения сделки. По утверждению заявителя жалобы, о наличии обременения на спорном земельном участке он узнал в зале суда, из представленного истцом кадастрового паспорта, изготовленного после заключения сделки. Ссылается на то, что сведения об обременениях указанного земельного участка в правоустанавливающих документах как истца, так и ответчика отсутствуют. Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах. Полагает, что охранная зона в " ... " установлена на его земельном участке незаконно, так как он не был уведомлен об ее установлении, границы охранной зоны с ним не согласовывались. Учитывая вышеизложенное, считает себя добросовестным продавцом, а сделку купли-продажи земельного участка - законной.

От истца поступили возражения, в которых просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции не явился истец, извещен надлежаще.

Изучив доводы апелляционной жалобы, а также материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 451, 452, 460 Гражданского кодекса РФ, ст. 37 Земельного кодекса РФ, пришел к выводу о существенном ограничении прав истца на использование спорного земельного участка, так как истец в связи с нахождением на земельном участке охранной зоны, в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи (строительство жилого дома, вспомогательных строений, высадка деревьев и кустарников). Ответчиком не предоставлена информация о нахождении на земельном участке охранной зоны ЛЭП.

С данными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться, так как они сделаны с нарушением норм материального права, при неправильном определении обстоятельств по делу.

Согласно ст. 460 Гражданского кодекса РФ, Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В силу положений ст.37 Земельного кодекса РФ, Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Как установлено судом, земельный участок, приобретенный Колобовым Д.А. у Панова Ю.П. по договору купли-продажи от " ... ", имеет разрешенный вид использования - для строительства жилого дома, категория земель - земли населенных пунктов.

Истцом не оспаривался факт прохождения по участку воздушных линий электропередач, при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка покупатель производил визуальный осмотр покупаемого объекта.

Согласно передаточному акту от " ... " покупатель принял от продавца земельный участок полностью в таком виде, в каком он был на момент подписания договора купли-продажи от " ... ". Претензий у покупателя к продавцу по принимаемому имуществу не имелось (л.д.9).

Из письма филиала Тобольские электрические сети ОАО "Тюменьэнерго" " ... " от " ... ", предоставленного в суд стороной истца (л.д.11) следует, что согласован план установления границ земельного участка для строительства жилого дома при выполнении условий: выноса фундамента дома и границ земельного участка за пределы охранной зоны ВЛ-10кВ. В материалы дела представлена также пояснительная записка об установлении в натуре границ земельного участка Панова Ю.П. от " ... ", согласно которой установлена охранная зона ВЛ-10кВ, площадью " ... ". в виде ограничения земельного участка (л.д.12).

Таким образом, заключая договор купли-продажи, принимая имущество и зарегистрировав право собственности на спорный земельный участок, Колобов Д.А., действуя разумно и добросовестно, должен был принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, так как воздушные линии электропередач на период покупки им земельного участка имелись.

Информация об имеющихся на спорном земельном участке коммуникациях (воздушных линиях) и охранной зоны, сведения о границах которой внесены в государственный кадастр недвижимого имущества, не является закрытой.

В кадастровой выписке о спорном земельном участке от " ... ", полученной до заключения договора, отсутствует информация о наличии обременения, однако на листе 2 (л.д.54) указана охранная зона.

Не опровергнут истцом довод ответчика о продаже спорного земельного участка по более низкой цене, с учетом прохождения по земельному участку воздушной линии электропередач.

Поэтому, у суда первой инстанции не было оснований полагать, что истец был умышленно введен в заблуждение ответчиком относительно продаваемого объекта, что не представил все необходимые документы для совершения сделки купли-продажи. Отсутствовали какие-либо претензии и со стороны регистрирующего органа к документам, предоставленным сторонами для государственной регистрации, в связи с чем, суд апелляционной инстанции не находит оснований для расторжения договора и возмещения убытков, поскольку в действиях ответчика не усматривается умышленного искажения информации о продаваемом земельном участке в виде наличия охранной зоны ЛЭП.

В силу положений ст. 451 ГК РФ одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны измениться после заключения договора. Таких доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых исходил истец при заключении договора, не предоставлено, истцом не доказана невозможность использования спорного земельного участка по назначению.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Тобольского районного суда Тюменской области от " ... " отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления Колобова Д.А. к Панову Ю.П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении причиненных этим убытков в сумме " ... ", судебных издержек " ... ".

Председательствующий:

Судьи коллегии: