Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 04 мая 2016 г. по делу N 33-2896/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего

Кориковой Н.И.

судей коллегии

Малининой Л.Б. и Николаевой И.Н.

при секретаре

Руба К.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Русулова Р.У. на решение Калининского районного суда города Тюмени от 25 февраля 2016 года, которым постановлено:

"Исковые требования Громова С.А. к Расулову Р.У. удовлетворить частично.

Обязать Расулова Р.У. известить в письменной форме иных участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... " " ... " и жилой дом площадью 139,7 кв.м, расположенный по адресу: " ... ", " ... " о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на имущество.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Расулова Р.У. пользу Громова С.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере " ... " рублей.

В удовлетворении исковых требований Громова С.А. к Николаеву А.В. об исполнении обязательств по государственной регистрации договора - отказать".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кориковой Н.И., судебная коллегия

установила:

Громов С.А. обратился в суд с иском к Расулову Р.У. и Николаеву А.В. о понуждении к исполнению обязанности по извещению участника общей долевой собственности о продаже доли и понуждении к государственной регистрации перехода права собственности, ссылаясь на следующее:

24 декабря 2014 года он заключил с Расуловым Р.У. (продавцом) договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: " ... ", за " ... " рублей. Свои обязательства по оплате он исполнил в полном объеме. Однако в регистрации перехода права собственности было отказано в связи с тем, что продавец не выполнил предусмотренную законом обязанность известить второго собственника дома - Николаева А.В. о своем намерении продать долю дома и земельного участка. Добровольно исполнить эту обязанность ответчик отказался, поэтому отсутствует возможность зарегистрировать переход права собственности. Истец просит в судебном порядке возложить на него обязанность по извещению о продаже земельного участка и дома долевых собственников и исполнению обязательств по государственной регистрации договора купли-продажи.

Суд постановилвышеуказанное решение, с которым не согласен ответчик Русулов Р.У.

В апелляционной жалобе он просит отменить решение и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что лично он договор не заключал, при нем истец договор не подписывал; ни он, ни его сын, действовавший от его имени по доверенности, денег по договору не получали, имущество не передавали намерений продавать дом за " ... " рублей не имели, так как это только залоговая сумм, фактически дом стоим " ... " рублей. Возможно, денежные средства получила риелтор Кривицкая О., к которой обращался его сын с просьбой о помощи в продаже. Полагает также, что дело необоснованно рассмотрено в его отсутствие, в то время как своего согласия на рассмотрение дела без своего участия не давал. Он не могу участвовать при рассмотрении дела по уважительной причине - в связи с перенесенным инфарктом.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик Русулов Р.У., и третье лицо Русулов Н.Р. просили об удовлетворении жалобы по изложенным в ней основаниям.

Истец Громов С.А. в суд не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и принимая во внимание необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов сторон по делу, судебная коллегия в соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 327.1 ГПК РФ проверила решение в полном объеме, и находит его подлежащим частичной отмене.

Как следует из материалов дела, собственниками жилого дома и земельного участка по адресу: " ... " " ... ", являются Русулов Р.А. и Николаев А.В. - по ? доли каждый (л.д.26,27).

24 декабря 2014 года между Громовым С.А. (покупателем) и Расуловым Р.У. в лице представителя Расулова Н.Р. (продавцом) заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельного участка по адресу: " ... " за " ... " рублей, из них: " ... " рублей - стоимость земельного участка, " ... " рублей - жилого дома (л.д.8-10).

В этот же день подписан акт приема-передачи объектов недвижимости (л.д.11).

Согласно расписке от 05 сентября 2015 года денежные средства в сумме " ... " рублей переданы Русулову Н.Р., действующему от имени Русулова Р.У. по доверенности N " ... " от 05 декабря 2014 года (л.д.12,57).

Из сообщения Управления Росреестра по Тюменской области от 02 февраля 2015 года, следует, что в государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок отказано в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены нотариально удостоверенные документы, либо заверенные специалистом Управления Росреестра по Тюменской области, подтверждающие отказ второго сособственника недвижимого имущества от преимущественного права покупки, либо почтовое извещение о продаже доли (л.д.16-19).

Рассматривая спор и удовлетворяя требования о понуждении ответчика известить второго сособственника о продаже своей доли, суд первой инстанции исходил из того, что данный способ защиты нарушенного права соответствует абзацу 8 статьи 12 ГК РФ, согласно которой истец вправе требовать присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Суд указал, что поскольку закон содержит обязанность продавца письменно известить участников долевой собственности о намерении продать свою долю в общем имуществе, но данная обязанность ответчиком Расуловым Р.У. не исполнена, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности, то следует обязать ответчика исполнить эту обязанность, соответственно исковые требования Громова С.А. в этой части следует удовлетворить.

В связи с тем, что в настоящее время продавцом эта обязанность не исполнена, то факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности отсутствует, соответственно, требование о возложении на Расулова Р.У. обязанности исполнить обязательства по государственной регистрации договора является преждевременным.

Однако судом не учтено, что общее правило о возможности требования исполнения обязательства в натуре обуславливается существом обязательства и его нормативно-правовым регулированием.

В соответствии с абзацем 8 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является присуждения к исполнению обязанности в натуре. Указанный способ защиты нарушенного права подлежит применению в том случае, когда должник обязан выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося обязательства.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (часть 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (часть 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (часть 3).

Таким образом, по смыслу данной статьи у продавца существуют обязательства перед другими участниками долевой собственности известить их о продаже своей доли. При этом извещение продавцом участников долевой собственности о намерении продать свою долю является актом добровольного волеизъявления. Несоблюдение этой обязанности влечет правовые последствия, предусмотренные статьей 250 ГК РФ.

Вместе с тем действующее законодательство не предусматривает такую обязанность продавца перед покупателями.

Поэтому вывод суда о том, что законом на ответчика возложена такая обязанность перед продавцом, не соответствует статье 250 ГК РФ.

Из содержания данной нормы следует также, что продавец вправе продать свою долю любому другому лицу в том случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки, т.е. по смыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен только после уведомления участников долевой собственности о продаже, а не наоборот.

При рассмотрении спора суд не учел также требования последнего абзаца статьи 12 ГК РФ, согласно которому защита гражданских прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом. То есть в любом случае способ защиты нарушенного права должен быть основан на законе.

С учетом изложенного, по мнению судебной коллегии, в данном случае истцом выбран неверный способ защиты права.

Неправильное применение судом первой инстанции указанных норм материального права является основанием для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы и отмены решения суда в обжалуемой части с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска в этой части.

Во избежание неоднозначного толкования решения суда его резолютивную часть следует изложить в новой редакции.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда города Тюмени от 25 февраля 2016 года отменить в части возложения на Расулова Р.У. обязанности известить участников долевой собственности о намерении продать свою долю и в части взыскания с него госпошлины с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

РРр ОРезолютивную часть решения изложить в новой редакции:

В удовлетворении исковых требований Громова С.А. к Расулову Р.У. о понуждении к исполнению обязанности по извещению участника общей долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. " ... ", и требований о государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Председательствующий судья Корикова Н.И.

Судьи коллегии Малинина Л.Б.

Николаева И.Н.