Решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 29 января 2016 г. по делу N 3а-6/2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

дело N3а-6/16

29 января 2016 года г. Владикавказ

Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Багаевой С.В.,

при секретаре Белековой А.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Кавказэлектронстрой" к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, с привлечением в качестве заинтересованного лица АМС г.Владикавказа об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, обязании внести в государственный кадастр недвижимости новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ЗАО "Кавказэлектронстрой" обратилось в Верховный Суд РСО-Алания с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ... общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ... в размере равном рыночной стоимости ... рублей, по состоянию на ... , обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по РСО-Алания внести в государственный кадастр недвижимости изменения в сведения о кадастровой стоимости названного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ... , действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности N ... от ... , административный иск поддержала. В обоснование заявленных требований указала, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества в количестве 14 литеров, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ... , общей площадью ... кв.м.

Согласно кадастровой справке на земельный участок его кадастровая стоимость составляет ... руб.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость названного земельного участка составляет ... руб.

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РСО-Алания с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта - земельного участка с кадастровым номером ... и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, однако в удовлетворении заявления было отказано.

Законный интерес ЗАО "Кавказэлектронстрой", обратившегося в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, состоит в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости земельного участка с показателем его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия является нарушением прав заявителя на выкуп земельного участка по цене, которая зависит от величины кадастровой стоимости.

Представитель заинтересованного лица Правительства Республики Северная Осетия - Алания - ... , действующий по доверенности N ... от ... , заявленные требования просил оставить без удовлетворения. Представил письменное возражение, указав следующее.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка на ... составляет ... руб. Согласно отчету N ... от ... об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленному оценщиком ... , рыночная стоимость земельного участка составляет ... рублей.

Отчет содержит недостоверные сведения. Так, он содержит данные о численности и плотности населения в РСО-Алания по переписи ... , численность населения в г.Владикавказе указана на ... , итоги социально-экономического развития РСО-Алания за ... , что свидетельствует о недостоверности указанных сведений на ...

Оценивая земельный участок, ... применил сравнительный подход, отказавшись от доходного и затратного подходов. Между тем, оценщик имел возможность использовать и эти методы оценки.

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого объекта. Проанализирован рынок предложений на дату оценки 1 января 2015г., но даты предложений по объектам - аналогам указаны за период за период с ... по ... В отчете приведены неполные адресные информации по объектам-аналогам, что приводит к погрешности в расчетах корректировки на местоположение. Объект оценки имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации завода строительных материалов, в отчете N ... не определены виды разрешенного использования объектов-аналогов, что также влияет на расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта. Отсутствуют кадастровые номера объектов, что лишает возможности получить полную информацию, в том числе и о совершенных сделках с данными объектами.

Применяя к объектам-аналогам корректировки, оценщик ссылается на данные опроса представителей агентств недвижимости региона, между тем отчет не содержит информацию о данных опроса представителей агентств недвижимости региона.

Обязанность внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости указанного земельного участка возникает, согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, у органа кадастрового учета в силу закона при установлении такой стоимости судом и в порядке, установленном названной нормой, в силу чего не подлежит удовлетворению требование административного истца о возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания обязанности внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

Представитель Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по РСО-Алания ... , действующий на основании доверенности ... от ... , заявленные требования просил оставить без удовлетворения. Представил письменное возражение, в котором указал, что проведенная оценка спорного земельного участка и положительное экспертное заключение по нему не соответствуют требованиям закона, и не могут быть положены в основу решения суда. Оценщик использовал при проведении оценки только сравнительный подход, но обязан был использовать затратный, сравнительный и доходный оценки или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При использовании сравнительного подхода оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки не сходные с объектом оценки. Характеристики объектов - аналогов существенно отличаются по площади, по дате предложения, январь, декабрь 2014г., указано, что объекты не застроены, тогда как на них находятся нежилые здания. В отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов.

Представитель заинтересованного лица - Администрации местного самоуправления г.Владикавказа РСО-Алания ... действующий на основании доверенности N ... от ... , заявленные требования просил оставить без удовлетворения. В обоснование своей позиции представитель АМС указал, что административный истец не представил доказательств, подтверждающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, отчет N ... не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, выбранные оценщиком объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по ряду элементов сравнения. Допущенные при оценке нарушения являются существенными и влияют на достоверность оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на ...

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания ... действующая на основании доверенности N ... от ... обратилась с письменным ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления, разрешение спорного вопроса оставила на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В соответствии с указанными Правилами организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона N135-ФЗ судебный порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночной стоимости земельного участка.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости определен главой 25 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации.

Материалами дела установлено следующее.

ЗАО "Кавказэлектронстрой" на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества в количестве 14 литеров, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ... расположенном по адресу: ... , общей площадью ... кв.м.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ... кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 111333436 руб. 08 коп. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости - ...

В порядке досудебного разрешения спора административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РСО-Алания с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта - земельного участка с кадастровым номером ... и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость в размере ... рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания от 20.11.2015г. N6 в удовлетворении заявления отказано.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет N 117-15зк от 12 мая 2015г. индивидуального предпринимателя Мамаева С.П., из которого следует, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого земельного участка и составляет 30 271000 рублей по состоянию на 01.01.2015г.

Представлено также экспертное заключение N ... от ... Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков "Экспертный совет", из которого следует, что отчет N ... :

- соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-ФЗ от 29 июля 1998г.;

- соответствует Федеральным стандартам оценки;

- соответствует ССО-РОО 2010;

- соответствует заданию на оценку;

- выводы Оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Согласно п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет (статья 69 КАС РФ).

В судебном заседании оценщик ... , допрошенный по составленному им отчету N ... , опроверг доводы представителей ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания, Правительства РСО-Алания и АМС г.Владикавказа о несоответствии оценки требованиям закона. Из его пояснений следует, что в качестве аналогов взяты земельные участки, которые относятся к землям населенных пунктов и предназначены для коммерческой деятельности, расположенные недалеко друг от друга.

... показал суду, что при определении рыночной стоимости земельного участка применяются три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный метод применяется для оценки земли в редких случаях, к примеру, для определения стоимости искусственного острова. Доходный подход также используется редко, например, хозяин земельного участка, сдаёт свой участок под футбольное поле или при оценке сельхоз земель, если есть все данные об урожайности.

В соответствии с законодательством спорный земельный участок оценивался как условно свободный. Специализированный федеральный стандарт N 7 оценки недвижимости, методические указания и рекомендации оценки кадастровой стоимости земли предусматривают, что, если земельный участок оценивается для цели внесения расчётной стоимости в государственный кадастр, то участок оценивается, как незастроенный. Даже если участок не свободный, он будет оцениваться, как свободный, отсюда термин - "условно свободный".

Объектом-аналогом признаётся объект сходный по основным, экономическим, материальным, техническим и прочим характеристикам с объектом оценки.

В своих возражениях ответная сторона ссылается на то, что объект оценки и объект аналог не сходны по площади. Однако, сама методика такова, что сначала рассчитывается одна единица площади, а потом она умножается на количество метров земельного участка. Именно поэтому размер площади не является весомой характеристикой. Существенным нарушением оценки будет, если объект оценки предназначен для коммерческих целей, а взятый для сопоставления объект предназначен для жилищного строительства. Хотя и в этом случае оценка допустима, если в дальнейшем внести корректировки.

Отчет не содержит кадастровые номера земельных участков, взятых для сравнения, но это не считается нарушением. По возможности оценщику желательно указать по объектам аналогам как можно больше информации, но затруднительно предоставить информацию по объекту аналогу в полном объеме, если данные брать из объявлений, а не из фактических сделок.

Информация о численности и плотности населения РСО-Алания, численности населения в г.Владикавказе, итоги социально-экономического развития РСО-Алания, которая указана в отчете, имелась на сайте на момент его составления, оценщик не должен использовать в своей оценке материалы, появившиеся после даты оценки.

При корректировке цен на объекты недвижимости учитывается группа факторов (24), оценщик применил 8, которые непосредственно касаются объекта оценки и объектов аналогов.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств того, что отчет N ... об определении рыночной стоимости земельного участка содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности в РФ и Федеральным стандартам оценки заинтересованными лицами не представлено.

Согласно пп.8 п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

ЗАО "Кавказэлектронстрой", как собственник строений, расположенных на спорном земельном участке, является лицом, имеющим исключительное право его выкупа или аренды. Заявленные Обществом требования являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества "Кавказэлектронстрой" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, соответствующего его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ... кв.м, с кадастровым номером ... , в размере равном рыночной стоимости - ... ( ... ) рублей, по состоянию на ...

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по РСО-Алания внести в государственный кадастр недвижимости изменения в сведения о кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ... кв.м, с кадастровым номером ... в размере равном рыночной стоимости - ... ) рублей, по состоянию на ...

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись С.В. Багаева

Копия верна судья С.В. Багаева

Решение вступило в законную силу "_____"_________________2016 г.

Судья С.В. Багаева