Решение Ростовского областного суда от 08 апреля 2016 г. по делу N 3а-206/2016

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при секретаре Кирилловой М.Г.,

с участием представителя Арутюнян М.А. Жукова С.И., представителя Правительства Ростовской области Пронозы Ю.В., представителя Администрации города Ростова-на-Дону Барбарук Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Арутюнян М.А. к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация города Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Арутюнян М.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов - для эксплуатации складских помещений, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... , полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере ... руб., значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика, которая составляет ... руб., что нарушает её права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям Арутюнян М.А. просила суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определенной в отчёте об оценке.

В судебное заседание Арутюнян М.А., надлежаще извещённая о месте и времени судебного разбирательства, не явилась.

Представитель Арутюнян М.А. Жуков С.И. в судебном заседании заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить, указав, что отчёт об оценке и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков являются достоверными доказательствами рыночной стоимости земельного участка, при этом замечаний к результатам судебной экспертизы не представил.

Представитель Правительства Ростовской области Проноза Ю.В. полагал, что административные исковые требования в указанном административным истцом объёме не подлежат удовлетворению, поскольку отчёт об оценке имеет недостатки, на которые было указано в ранее представленных письменных возражениях; с выводами судебной экспертизы согласился и считал возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом в заключении эксперта.

В письменных возражениях Правительство Ростовской области просило в удовлетворении заявленных административным истцом требований отказать, указывая на то, что представленный отчёт об оценке содержит ряд нарушений, влияющих на результат определения рыночной стоимости, а именно: объекты-аналоги значительно отличаются от оцениваемого объекта по площади; оценщик не применил и не обосновал неприменение корректировки на вид разрешённого использования участков, отличающихся по указанному параметру от объекта оценки; имеются нарушения в отношении анализа транспортной доступности аналогов; в скрин-копиях объявлений о продаже аналогов NN 1, 4 отсутствует дата их размещения, что свидетельствует о том, что оценщик в качестве объектов-аналогов принял участки, значительно отличающиеся от оцениваемого, в связи с чем данный отчёт не соответствует требованиям законодательства и не может служить достоверным доказательством по делу.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону Барбарук Н.В., ссылаясь на доводы ранее представленных возражений, полагала, что административные исковые требования удовлетворению не подлежат. По мнению представителя, экспертное заключение также не отражает реальной рыночной стоимости участка, т.к. в отношении подобранных объектов-аналогов не содержится сведений о наличии коммуникаций, о наличии железнодорожной ветки, строений, об отдаленности от транспортных развязок, при этом эксперт не применил корректировки по данным показателям.

В ранее представленных письменных возражениях Администрация города Ростова-на-Дону указала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, т.к. отчёт об оценке не может быть признан в качестве допустимого доказательства, поскольку объекты-аналоги NN 2, 3, 5 существенно отличаются по площади от спорного земельного участка, тогда как в СМИ имелось достаточное количество иных, более сходных с объектом оценки, предложений; в тексте отчёта отсутствуют ссылки на источники информации, нет анализа транспортной доступности, даны ссылки на литературу, изданную после даты проведения кадастровой стоимости.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки суд не известили.

В письменных возражениях Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области просило в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не осуществляет функции органа кадастрового учёта на территории Ростовской области, не нарушало и не оспаривало права заявителя, а также просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов - для эксплуатации складских помещений, площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ... , является собственностью Арутюнян М.А. (л.д. 10, 136 - 137).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 30 декабря 2002 года (л.д. 138 - 143).

В Ростовской области государственная кадастровая оценка земель была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области", и по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (л.д. 135).

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Отсюда следует, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчёт об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Как видно из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... руб. определена оценщиком ООО " Э" Б ... в отчёте от 18 декабря 2015 года N __ (л.д. 13 - 109), который, согласно положительному экспертному заключению саморегулируемой организации " Н" от 24 декабря 2015 года N __, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны экспертом обоснованными (л.д. 110 - 120).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая наличие возражений лиц, участвующих в деле, относительно достоверности указанного отчёта, и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, судом по ходатайству административного истца была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено НОЦ "Б" (л.д. 144, 194 - 198, 199 - 201).

Согласно заключению эксперта от 15 февраля 2016 года N __, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (л.д. 217 - 326).

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 7 "Оценка недвижимости".

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, а также прочих внешних факторов, косвенно влияющих на стоимость объекта исследования, описание возможности определения рыночной стоимости объекта исследования в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 3 земельных участка, расположенных в г. Ростове-на-Дону, в западной промышленной зоне города и наиболее сопоставимых по площади. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объекта исследования в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки на состояние рынка, на местоположение, на площадь земельных участков. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельных участков.

Доводы представителя Администрации города Ростова-на-Дону о нарушении судебным экспертом требований федеральных стандартов оценки не могут быть приняты во внимание, так как они не основаны на требованиях ФСО и содержании заключения эксперта. Данных о том, что указанные им замечания к заключению эксперта повлияли на определение итогового размера рыночной стоимости, а также что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Возражения Правительства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону относительно представленного административным истцом отчёта об оценке, по мнению суда, являются обоснованными и свидетельствуют о нарушении оценщиком требований федеральных стандартов оценки, что лишает отчёт доказательственного значения по делу.

Из экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков следует, что проведённая экспертиза отчёта об оценке спорного земельного участка подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчёте на дату оценки 1 января 2014 года; указанный отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Вместе с тем в заключении указано, что при проведении экспертизы на подтверждение стоимости не проводилась повторная оценка или альтернативный расчёт стоимости; на основании информации, приведённой в отчёте об оценке, в рамках экспертизы осуществлялся контроль обоснованности, правильности и проверяемости произведённых расчётов.

Таким образом, подтверждение стоимости объекта оценки не является установленной экспертом стоимостью и основано исключительно на подходах и методах, использованных оценщиком при проведении оценки, а также на проведённых оценщиком расчётах и его результатах; юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отражённого в проверяемом отчёте, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводилась.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что в представленном заключении саморегулируемой организации оценщиков отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации, в связи с чем экспертное заключение не может быть признано достаточным доказательством определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года согласно указанному заключению эксперта.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по государственной кадастровой оценке.

Поэтому ссылки на необоснованность привлечения Управления Росреестра по Ростовской области к участию в деле являются неправомерными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 28 декабря 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных НОЦ "Б" счёта от 15 марта 2016 года N __ и финансово-экономического обоснования (л.д. 214, 215) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в размере ...

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, и это право Правительством Ростовской области не оспорено, т.к. его возражения сводились к несогласию с величиной рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке, а выводы эксперта под сомнение не ставились, и Правительство Ростовской области полагало возможным удовлетворение требований на основании заключения эксперта, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. В связи с этим сумма ... руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную ею по поручению суда работу, подлежит взысканию с Арутюнян М.А.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов - для эксплуатации складских помещений, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: Россия ... , в размере его рыночной стоимости, составляющей ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2015 года.

Взыскать с Арутюнян М.А. в пользу НОЦ "Б" денежные средства в размере ... руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 15 марта 2016 года N __.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 13 апреля 2016 года.