Решение Ростовского областного суда от 22 декабря 2015 г. по делу N 3а-318/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гусевой М.И. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, Лукьянова Т.П.,

установил:

Гусева М.И. обратилась в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что он является пользователем следующих земельных участков: 1) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных, складских помещений; 2) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных, складских помещений; 3) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных, складских помещений. На данных земельных участках находятся нежилые строения, принадлежащие на праве собственности истцу и Лукьяновой Т.П. Собственники строений имеют право на выкуп сформированных земельных участков, на которых находятся эти строения.

Определение выкупной стоимости земельных осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представители административного истца - Цыган В.Ю., Грекова В.И., действующие на основании доверенности, в судебное заседание явились, уточнили заявленные требования с учетом получения по делу заключения судебной экспертизы, дело рассмотрено в отсутствие извещенного административного истца.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в ходе судебного разбирательства представлены возражения против заявления со ссылкой на недостоверность отчетов оценщика и экспертных заключений СРО, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика.

Представители Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, Лукьянова Т.П. в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Гусева М.И. является пользователем следующих земельных участков: 1) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных, складских помещений (кадастровая стоимость на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей); 2) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных, складских помещений (кадастровая стоимость на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей); 3) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных, складских помещений (кадастровая стоимость на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей).

Гусева М.И. является собственником строений по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в том числе является сособственником одного объекта с Лукьяновой Т.П. (л.д.26-30 том 1).

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков является элементом формулы определения выкупной стоимости земельных участков, истец как собственник строений (нежилых помещений), расположенных на рассматриваемых участках имеет основанный на законе (статья 39.20 Земельного кодекса РФ) правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости в силу статьи 66 Земельного кодекса РФ (л.д.18-19 том 1 ответ ДИЗО от 03.06.2015 года).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.04.2015 года и от 10.06.2015 года. Согласно отчетам оценщика по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей; с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д.74-219 том 1).

На отчеты имеются положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков НП "Межрегиональный союз оценщиков" (нормативно-методическая экспертиза - л.д.41-73 том 1).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против административного иска и отчетов оценщика, Правительство Ростовской области указало на следующие недостатки и несоответствия отчетов федеральным стандартам оценки: вопреки требованиям ФСО N7 неверно приведена стоимость объекта-аналога при расчете рыночной стоимости; использовано недостаточное количество объектов-аналогов; не применена корректировка на местоположение объектов-аналогов, исходя из места расположения рассматриваемых участков; не учтены различия в коммуникациях объектов-аналогов (л.д.50-52 том 1).

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

Согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.12.2015 года по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано применительно к каждому из исследуемых объектов по 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону таблица 7), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению.

Эксперт использовал объекты-аналоги из более широкой выборки объявлений о продаже (таблица 4). Объекты-аналоги отыскивались экспертом по критериям - продажа земельного участка под индустриальную застройку в г.Ростове-на-Дону.

Применение конкретных корректировок (на условия сделки, на площадь - таблицы 9-11) экспертом подробно и достаточно объяснено.

Конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости рассматриваемых земельных участков.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках.

Правительством Ростовской области, административным истцом данные о рыночной стоимости земельных участков, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчетов оценщика, как по подбору объектов - аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчетов СРО нормативно-методического характера не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

При таком положении уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению согласно выводу заключения эксперта в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется (отчеты оспаривались обоснованно), судебные расходы возлагаются на административного истца в виде взыскания расходов на оплату экспертизы в пользу экспертного учреждения согласно финансово-экономическому обоснованию.

Руководствуясь статьями 175,177,180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных, складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных, складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных, складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 9 октября 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Гусевой М.И. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов