Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 22 апреля 2016 г. по делу N 33-55/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Злобина А.В., Тарасовой Р.П.

при секретаре Забродиной Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 04.08.2015 по иску администрации Петрозаводского городского округа к Востокову В. Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация Петрозаводского городского округа (далее в т.ч. администрация) обратилась в суд с иском к Востокову В.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по тем основания, что ( ... ) сторонами был заключен договор N аренды земельного участка площадью ( ... ) кв.м, расположенного в кадастровом квартале ( ... ), по ( ... ) в ( ... ). Участок предоставлен из земель поселений для эксплуатации временной платной автостоянки. Договором предусмотрен размер годовой арендной платы, который может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Со вступлением в силу Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее в т.ч. Закон РК N1712-ЗРК), размер арендной платы за использование земельных участков в расчете на год определяется уполномоченными органами, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов (конкурсов, аукционов), на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Поскольку земельный участок, расположенный в ( ... ), используется для эксплуатации временной платной автостоянки, и данный вид разрешенного использования не входит в исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, по которому законом и иными нормативно-правовыми актами спорная величина определяется от кадастровой стоимости, истцом расчет арендной платы с ( ... ) произведен на основании рыночной стоимости земельного участка. У ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с ( ... ) по ( ... ) в размере ( ... ) руб. В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате арендной платы, ссылаясь на п.5.3 договора аренды, истцом начислены пени за просрочку платежей из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от неоплаченной суммы за каждый день просрочки за период с ( ... ) по ( ... ) в размере ( ... ) руб. Истец просил взыскать с ответчика задолженность за указанный период по арендной плате в размере ( ... ) руб., пени в размере ( ... ) руб.

Решением суда иск удовлетворен. Суд взыскал с Востокова В.Ю. в пользу администрации Петрозаводского городского округа задолженность по арендной плате в размере ( ... ) руб., пени в размере ( ... ) руб. С Востокова В.Ю. в бюджет Петрозаводского городского округа взыскана государственная пошлина в размере ( ... ) руб.

С решением суда не согласен ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает на нарушение и неправильное применение норм материального права при вынесении решения. Отмечает, что суд неверно оценил представленные истцом доказательства. Полагает, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка проведен с нарушением требований законодательства. Ссылаясь на п.8 Федерального стандарта оценки N1, указывает, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, тогда как представленный отчет был составлен ( ... ), а дата проведения оценки - ( ... ). Кроме того, считает указанную в отчете рыночную стоимость земельного участка существенно завышенной.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик не присутствовал, о рассмотрении дела извещен, представитель ответчика Востокова В.Ю. - Буракевич А.П., действующий на основании доверенности, доводы жалобы поддержал.

Представитель истца Даниленко Т.С., действующая на основании доверенности, представила новый расчет задолженности, не оспаривая заключение судебной экспертизы относительно величины рыночной стоимости спорного участка, которая, как пояснила, учтена в данном расчете, а также указав, что в связи с изменением законодательства, срок действия которого распространен и на часть спорного периода, истцом произведен перерасчет относительно задолженности за период с ( ... ). Кроме того, учтена оплата, произведенная ответчиком за ( ... ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно подп.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 3 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с положениями п.п.1, 5 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ранее действующему п.3 (утратил силу с 01.03.2015) указанной статьи порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции на период спорных правоотношений, до 01.03.2015).

24.06.2013 вступил в силу Закон Республики Карелия от 10.06.2013 N1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия", которым в т.ч. установлен порядок определения цены расположенных на территории Республики Карелия земельных участков, которые находятся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, а также порядок, условия и сроки ее внесения (ст.1 в редакции на период спорных правоотношений).

В ст.3 Закона N1712-ЗРК (в редакции до изменений, внесенных Законом РК от 04.12.2015 N 1959-ЗРК) предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков в расчете на год определяется уполномоченными органами, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Арендная плата в случаях, не указанных в частях 2, 4 настоящей статьи, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка (п.5 в ред. до изменений, внесенных Законом РК от 04.12.2015 N 1959-ЗРК).

Законом Республики Карелия от 02.07.2014 N1808-ЗРК "О внесении изменений в статью 3 Закона Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" п.14 ч.2 ст.3 дополнен подпунктом "л", согласно которому арендная плата определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка и устанавливается Правительством Республики Карелия с учетом федерального законодательства в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 1-13 настоящей части, если земельный участок предоставлен для размещения и (или) обслуживания автотранспорта (автостоянок, автосервиса, автомоек), размещения автозаправочных станций.

Постановлением Правительства Республики Карелия N339-П от 23.10.2015 внесены изменения в постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" и установлен указанный процент от кадастровой стоимости для расчета годовой арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для размещения и (или) обслуживания автотранспорта (автостоянок, автосервиса, автомоек) - 2,7 процента в Петрозаводском городском округе (за исключением земельных участков, предоставленных для размещения гостевых паркингов и служебных автостоянок).

Согласно п.2 постановления Правительства Республики Карелия N339-П действие настоящего постановления распространяется на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 N1808-ЗРК "О внесении изменений в статью 3 Закона Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия".

Судом установлено, что согласно представленному в материалы дела договору от ( ... ) администрацией города Петрозаводска ( ... ) Востокову В.Ю. был передан в аренду земельный участок по ( ... ), в кадастровом квартале ( ... ), общей площадью ( ... ) кв.м. Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата взимается в размере ( ... ) руб. в год с ( ... ). В соответствии с п.2.4 договора арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

Расчет арендной платы в силу п.2.1 договора указан в приложении N2, в силу которого расчет годовой арендной платы производился согласно Временному положению об арендной плате за землю в г.Петрозаводске, утвержденному постановлением главы самоуправления г.Петрозаводска от 28.11.1997 N4532 с учетом внесенных изменений и Федерального закона "Об индексации ставок земельного налога" от 14.12.2001 N163-ФЗ и от 24.07.2002 N110-ФЗ, постановления от 05.05.2004 N1163 "Об утверждении коэффициентов сферы деятельности арендаторов земельных участков", указано, что ежедневная арендная плата составляет ( ... ) руб.

( ... ) Востоков В.Ю. прекратил деятельность в качестве ( ... ).

Письмом от ( ... ) N администрация уведомила Востокова В.Ю. о том, что в связи со вступлением в законную силу 24.06.2013 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" расчет арендной платы за использование земельных участков для размещения платных автостоянок будет производиться на основании рыночной стоимости данных участков и после выполнения комплекса мероприятий по определению рыночной стоимости земельных участков в его адрес дополнительно будет направлен новый расчет годовой арендной платы за использование земельного участка.

( ... ) письмом с исх. N в адрес Востокова В.Ю. направлен расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком с ( ... ) - ( ... ) руб., которая определена как произведение рыночной стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от ( ... ), выполненным ООО " ( ... )" (на ( ... ) - ( ... ) руб.), и ставки рефинансирования Центрального банка РФ (8,25%).

Исходя из представленного первоначально к иску расчета по данным истца у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с ( ... ) по ( ... ) в размере ( ... ) руб. и пени за период с ( ... ) по ( ... ) - ( ... ) руб. При этом исковые требования предъявлены о взыскании задолженности и пени за конкретный период. Согласно ч.4 ст.327.1 ГПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. По иску, в т.ч. с установленным размером оплаты, ответчик возражал. Суд первой инстанции, разрешая спор, указал, что расчет истца проверен и признан правильным, исходил из того, что расчет арендных платежей произведен на основании Отчета об оценке N рыночной стоимости спорного земельного участка, используемого для эксплуатации платной автостоянки, расположенного по адресу: ( ... ), выполненный обществом с ограниченной ответственностью " ( ... )". Однако данный отчет в материалах дела отсутствовал.

Согласно представленному в суд апелляционной инстанции истцом Отчету об оценке N в качестве аналогов были рассмотрены земельные участки под коммерческую застройку. Однако, в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно проведенной ООО " ( ... )", назначенной судом апелляционной инстанции по ходатайству ответчика с учетом разъяснений, содержащихся в п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", экспертизы, рыночная стоимость спорного объекта на ( ... ) составляет ( ... ) руб. Указанный отчет принимается коллегией как доказательство, экспертиза проведена экспертом, обладающим специальными знаниями по вопросам, поставленным на ее разрешение, доказательств в подтверждение наличия обстоятельств, позволяющих усомниться в объективности и беспристрастности эксперта, не представлено, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Возражений истцом на отчет не представлено, кроме того, истцом произведен соответствующий расчет начислений за спорный период.

Согласно ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

С учетом приведенного законодательства, установленных обстоятельств, рассматривая иск в соответствии с положениями ч.3 ст.196 ГПК РФ в пределах заявленных исковых требований, судебная коллегия принимает расчет истца, представленный в суд апелляционной инстанции, согласно которому расчет задолженности произведен с учетом размера арендной платы с ( ... ) исходя из рыночной стоимости спорного объекта ( ... ) руб. (годовая арендная плата составляет ( ... ) руб., ежедневная - ( ... ) руб.)., а с ( ... ) - исходя из кадастровой стоимости (согласно расчету истца годовая арендная плата составляет ( ... ) руб., ежедневная - ( ... ) руб.). Таким образом подлежало оплате за спорный период с ( ... ) г. по ( ... ) г. - ( ... ) руб. Оплачено, с учетом в т.ч. перечисленной по договору ответчиком суммы по платежному поручению от ( ... ) N в размере ( ... ) руб. (указана как оплата за ( ... ).), - ( ... ) руб. С учетом переплаты (о которой истцом указано в расчете - ( ... ) руб.), взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность за спорный период в сумме ( ... ) руб.

Пунктом 5.3 договора установлено, что при несвоевременном внесении арендной платы, установленной настоящим договором, с арендатора взимаются пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки за период с ( ... ) по ( ... ).

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судебная коллегия, с учетом установленных выше обстоятельств, п.3 ст.405 ГК РФ, не находит оснований для удовлетворения требования о взыскания пени в полном объеме.

Как следует из материалов дела, обоснованный расчет арендной платы с учетом судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости земельного участка был составлен администрацией к судебному заседанию в суде второй инстанции, следовательно, у арендодателя отсутствовала возможность оплачивать арендные платежи с учетом изменившегося законодательства. При этом, как следует из расчета, текущие платежи, предусмотренные условиями договора, вносились в необходимом размере, но относительно части спорных месяцев - с незначительным нарушением срока, установленного в п.2.5 договора - "до 05 числа текущего месяца".

В связи с указанным, подлежат взысканию пени в общей сумме ( ... ) руб. (с учетом отраженных в расчете истца несвоевременно произведенных платежей исходя из установленной договором платы):

- ( ... )

( ... )

( ... )

( ... )

( ... )

( ... )

( ... )

( ... )

( ... )

( ... )

( ... )

Таким образом, с ответчика в пользу администрации Петрозаводского городского округа подлежит взысканию задолженность по договору аренды от ( ... ) за период с ( ... ) по ( ... ) в сумме ( ... ) руб.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению на основании ст.328, п.п.2,3,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ.

В силу положений ст.ст.98, 103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, с ответчика в бюджет Петрозаводского городского округа подлежит взысканию госпошлина в размере ( ... ) руб. ( ( ... )), кроме того, в пользу общества с ограниченной ответственностью " ( ... )" следует взыскать расходы по проведению судебной экспертизы с Востокова В.Ю. - ( ... ) руб., с администрации Петрозаводского городского округа - ( ... ) руб. (исходя из того, что предъявлено к взысканию за период с ( ... ) по ( ... ) - ( ... ) руб., а взыскано - ( ... ) руб., стоимость экспертизы - ( ... ) руб.).

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 04 августа 2015г. по настоящему делу изменить. Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Иск администрации Петрозаводского городского округа к Востокову В. Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с Востокова В. Ю. в пользу администрации Петрозаводского городского округа задолженность по договору аренды от ( ... ) за период с ( ... ) по ( ... ) в сумме ( ... ) руб., в бюджет Петрозаводского городского округа госпошлину в размере ( ... ) руб.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью " ( ... )" расходы по проведению судебной экспертизы с администрации Петрозаводского городского округа ( ... ) руб., с Востокова В. Ю. - ( ... ) руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".

Председательствующий

Судьи