Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 20 апреля 2016 г. по делу N 33-2855/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Быстрова О. В.,

судей Турлаева В. Н., Ситьковой О. Н.,

при секретаре судебного заседания Богдановой Т. А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ковешникова М. А., поданной его представителем Жуковым Е. В.,

на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 01 февраля 2016 года

по исковому заявлению Ковешникова М. А. к администрации муниципального образования г. Михайловска об оспаривании действия и решения и признании договора аренды возобновленным,

заслушав доклад судьи Турлаева В. Н.,

установила:

Ковешников М. А. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования г. Михайловска:

- о признании незаконным бездействия, выраженного в нерассмотрении в установленный законом срок заявления от 03 августа 2015 года о продлении срока действия договора N ... от 23 августа 2012 года аренды земельного участка с кадастровым номером ... ;

- о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении N ... от 01 сентября 2015 года, о прекращении действия договора аренды земельного участка с 22 августа 2015 года;

- о признании возобновленным на неопределенный срок договора аренды земельного участка N ... от 23 августа 2012 года;

- об обязании устранить допущенное нарушение прав, путем рассмотрения заявления от 03 августа 2015 года о продлении срока действия договора аренды земельного участка N ... от 23 августа 2012 года и заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... на тех же условиях на неопределенный срок.

В обоснование своих требований истец указал, что 23 августа 2012 года между ним и администрацией г. Михайловска был заключен договор N ... аренды земельного участка площадью 1145 кв. м. из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для строительства аптеки" с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: СК, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ... Срок аренды в данном договоре был установлен с 23 августа 2012 года по 22 августа 2015 года. Данный договор прошел обязательную государственную регистрации. 15 октября 2012 года. До истечения срока действия указанного договора аренды он 03 августа 2015 года направил в адрес ответчика заявление с просьбой о продлении срока его действия и с указанием на то, что в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка арендная плата будет внесена исходя из суммы, установленной судом. Однако данное его заявление в установленный ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ" 30-дневный срок не было рассмотрено, ответ ему не направлен. Между тем после окончания срока действия договора аренды земельного участка им было получено уведомление от 01 сентября 2015 года о прекращении договора аренды с 22 августа 2015 года. Считает такие действия администрации муниципального образования г. Михайловска незаконными, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ после истечения срока договора аренды N ... от 23 августа 2012 года он продолжил пользоваться спорным земельным участком, возражений ответчика на это не поступило, в связи с чем, ранее заключенный с ним договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возражения от арендодателя поступили уже после того, как договор аренды земельного участка в силу закона был возобновлен на неопределенный срок. Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ у него имелось преимущественное право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка, однако оспариваемое решение администрации г. Михайловска противоречит данной норме закона и препятствует ему в реализации его преимущественного права.

Обжалуемым решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 01 февраля 2016 года в удовлетворении исковых требований Ковешникова М. А. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Ковешникова М. А. - Жуков Е. В. просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что Ковешников М. А. не вносил арендную плату за спорный земельный участок, никаких работ по строительству аптеки не произвел, участком не пользовался, в установленный срок не подал заявление о желании продлить договор аренды, перечень документов, необходимых для продления договора аренды и указанных администрацией г. Михайловска в ответе на его заявление, не представил. Суд не учел, что договор аренды N ... от 23 августа 2012 года прекращен ответчиком в одностороннем порядке, в связи с истечением срока его действия, при этом в соответствующем уведомлении N ... от 01 сентября 2015 года не содержится указания на иные основания для прекращения арендных обязательств, в частности, неуплата арендных платежей, отсутствие на участке объекта капитального строительства и прочее. Между тем, суд при проверке законности оспариваемого решения ответчика вышел за рамки изложенных в нем оснований для прекращения договора аренды и стал проверять те обстоятельства, которые в этом решении не указаны. Также сослался на то, что судом был нарушен принцип состязательности гражданского процесса, поскольку в судебном заседании 01 февраля 2016 года судом было предложено истцу представить доказательства, подтверждающие использование им земельного участка по назначению, однако при этом суд безмотивированно отказал Ковешникову М. А. в предоставлении времени для представления таких доказательств. При этом суд удовлетворил ходатайство ответчика и предоставил ему время для представления необходимых доказательств. Кроме того, суд положил в основу обжалуемого решения представленные ответчиком фотографии спорного земельного участка, которые не являются допустимыми и относимыми доказательствами, поскольку не представляется возможным установить, где и кем они были сделаны, что на них изображено. Соответственно, на основании указанных фотографий у суда не имелось правовых оснований делать вывод о том, что Ковешников М. А. спорным земельным участком не пользуется. Считает ошибочным вывод суда о том, что Ковешников М. А. в установленный договором срок (за 3 месяца до истечения действия договора) не обратился в администрацию г. Михайловска с заявлением о его продлении. Суд не учел, что данное условие договора аренды является правом, а не обязанностью арендатора, а действия Ковешникова М. А. не противоречат положениям ст. 621 ГК РФ. Заявление истца о продлении действия договора аренды поступило ответчику за 19 дней до его окончания, что являлось разумным сроком для рассмотрения соответствующего заявления арендатора. Ответчиком не указано, какие его права, как арендодателя, нарушены обращением о продлении срока аренды за 19 дней до окончания срока действия договора. Также полагает неправильным вывод суда о том, что заявление Ковешникова М. А. было рассмотрено ответчиком и на него 10 августа 2015 года был дан ответ. Суд не принял во внимание, что журнал входящей корреспонденции ответчика не может являться объективным доказательством факта рассмотрения обращения истца, поскольку является внутренним документов администрации г. Михайловска, находится в постоянном ведении муниципального образования. Каких-либо почтовых документов, подтверждающих факт направления Ковешникову М. А. ответа на его обращении, уведомлений о вручении такого ответа суду представлено не было.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Ковешников М. А. и его представитель Жуков Е. В., представитель ответчика администрации муниципального образования г. Михайловска Ставропольского края, которые о дате, времени и месте слушания дела извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для его отмены не имеется.

Как следует из материалов дела, 23.08.2012 года между КовешниковымМ. А. (арендатор) и администрацией муниципального образования г. Михайловска (арендодатель) был заключен договор N ... аренды земельного участка площадью 1145 кв. м. из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для строительства аптеки" с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: СК, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ... Срок аренды в данном договоре был установлен с 23.08.2012 по 22.08.2015.

В п. 4.3.3 названного договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

03.08.2015 в администрацию муниципального образования г.Михайловска от Ковешникова М. А. поступило заявление с просьбой о продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка.

В ответ на данное заявление 10.08.2015 администрация муниципального образования г.Михайловска направила в адрес Ковешникова М. А. письмо N ... , в котором, в том числе, разъяснила порядок и условия предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов и предложила представить ряд необходимых документов. Требования, указанные в названном письме, Ковешниковым М. А. выполнены не были.

При таких обстоятельствах, говорить о нарушении ответчиком требований ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ" в части несоблюдения срока рассмотрения такого обращения, оснований не имеется.

01.09.2015 администрация муниципального образования г.Михайловска направила в адрес Ковешникова М. А. письмо, в котором уведомила его о прекращении срока действия договора аренды земельного участка N ... от 23.08.2012 с 22.08.2015.

Оспаривая действия администрации г. Михайловска и предъявляя настоящий иск, Ковешников М. А., ссылаясь на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, исходил из того, что поскольку после окончания срока действия договора аренды он продолжил пользоваться спорным земельным участком, то, по его мнению, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды спорного земельного участка возобновленным, поскольку Ковешниковым М. А. не соблюдены требования, предусмотренные ст. 621 ГК РФ для заключения с арендатором договора аренды на новый срок, в частности, отсутствует надлежащее исполнение со стороны истца условий договора аренды и не соблюден предусмотренный договором 3-месячный срок уведомления арендодателя о намерении заключить договор на новый срок.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции полностью согласна.

Так, в соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.

Следовательно, исковые требования о признании договора аренды возобновленным на тех же условиях на новый срок могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

В данном случае, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, считает, что истцом утрачено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку в течение срока действия договора аренды спорного земельного участка N ... от 23.08.2012 им ненадлежащее исполнялись его условия, в частности, своевременно и в полном объеме не вносилась арендная плата, здание аптеки, для строительства которой изначально предоставлялся спорный земельный участок, не возведено, проектная и разрешительная документация на строительство истцу не выдавалась.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, обязывающей сторону спора представить доказательства в подтверждение тех доводов, на которые она ссылается, как на обоснование своих требований, Ковешников М. А. допустимых и бесспорных доказательств, опровергающих вышеуказанные обстоятельства ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представил.

Таким образом, использование спорного земельного участка в период действия договора аренды N ... от 23.08.2012 истцом не осуществлялось в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Кроме того, предложение о продлении срока действия договора аренды истцом направлено в администрацию г. Михайловска только 03.08.2015, то есть за 19 дней до истечения срока его действия и со значительным нарушением срока, установленного для этого в п. 4.3.3 договора в 3 месяца до окончания срока действия договора. При этом в обоснование своей просьбы о продлении срока договора аренды земельного участка истец указал исключительно его несогласие с кадастровой стоимостью участка, исходя из которой производится расчет арендной платы, что не предусмотрено действующим земельным и гражданским законодательством в качестве основания для продления срока договора аренды.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения требований Ковешникова М. А. в части признания незаконным решения, изложенного в уведомлении N ... от 01 сентября 2015 года, о прекращении действия договора аренды земельного участка с 22 августа 2015 года.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что до 01 марта 2015 года п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ утратил силу с 01 марта 2015 года.

П. 21 ст. 1 указанного Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение. Дело рассмотрено с соблюдением требований материального и процессуального закона, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327-1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 01 февраля 2016 года оставить без изменений, апелляционную жалобу представителя истца Ковешникова М. А. - Жукова Е. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи