Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 января 2016 г. по делу N 33-298/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Криволаповой Е.А.,

судей Минаева Е.В., Осиповой И.Г.,

при секретаре судебного заседания Павловой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации города-курорта Кисловодска по доверенности Бурлака М.А. на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 26 октября 2015 года по исковому заявлению администрации гор. Кисловодска к Карачаеву Н.Д. и Мамедовой З.В. о приведении незавершённого объекта капитального строительства в соответствие с разрешительной документацией и по встречному иску Карачаева Н.Д. и Мамедовой З.В. к администрации гор. Кисловодска о признании права собственности на самовольно возведённое здание, расположенные в нём квартиры и помещения,

заслушав доклад судьи Осиповой И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Кисловодска обратилась в суд к Карачаеву Н.Д. и Мамедовой З.В. о приведении незавершённого объекта капитального строительства в соответствие с разрешительной документацией.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчикам на праве общей долевой собственности (каждому в 1/2 доле) принадлежит земельный участок размером 1904 кв.м под кадастровым номером 26:34:030104:485 по адресу гор. Кисловодск ул. Декабристов с назначением: земли населённых пунктов, многоквартирные дома от 3 до 5-6 этажей. Им также на зарегистрированном праве общей долевой собственности (по 1/2) принадлежит расположенный на нём объект капитального строительства - многоквартирный жилой дом степенью готовности 95%.

Управлением АиГ администрации гор. Кисловодска им 04.07.14г. разрешено строительство шестиэтажного многоквартирного жилого дома по ул. Декабристов, 25-27 с площадью застройки 544,7 кв.м, общей площадью 3572,5 кв.м в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖУ) и выдано разрешение на строительство NRu26305000-58. Соблюдая разрешительную и проектную документацию, застройщики довели строительство многоквартирного жилого дома до 95% готовности и зарегистрировали общее долевое право собственности на этот объект в органе Росреестра и продолжили его строительство уже с нарушением полученного разрешения. По заключению проведённой в данном деле экспертизы, здание имеет восемь этажей и техэтаж, что является несоблюдением полученного застройщиками разрешения на строительство. Также ими не соблюдено требование о размере участка, на котором возможно строительство многоквартирного жилого дома и по максимально разрешённой площади застройки - не более 40%. Предписания архитектуры о приведении объекта в соответствие с разрешительной документации Карачаев Н.Д. и Мамедова З.В. не выполняют.

Просили суд обязать Карачаева Н.Д. и Мамедову З.В. своими силами и за собственные средства привести объект капитального строительства в соответствие с выданным разрешением на строительство от 04.07.2014 года N Ru26305000-58 и градостроительным планом земельного участка, расположенный по адресу: г.Кисловодск, ул.Декабристов, кадастровый номер земельного участка 26:34:030104:446.

Карачаев Н.Д. и Мамедова З.В. обратились в суд со встречным исковым заявлением к администрации г. Кисловодска о признании права собственности на самовольно возведённое здание, расположенные в нём квартиры и помещения.

В обоснование заявленных требований указали, что Карачаев Н.Д. и Мамедова З.В. на законном основании владеют земельным участком размером 1904 кв.м под кадастровым номером 26:34:030104:485 по адресу г. Кисловодск ул. Декабристов с назначением: земли населённых пунктов, многоквартирные дома от 3 до 5-6 этажей и расположенным на нём объектом капитального строительства многоквартирным жилым домом готовностью 95%. Их доли в этой недвижимости равны (по 1/2) и права зарегистрированы органом госрегистрации. Градостроительный план участка для строительства многоквартирного жилого дома составлен и утверждён до принятия новых Правил застройки, 16.04.14г. При получении 04.07.14г. разрешения на строительство N Ru26305000-58 у них имелся прошедший строительную экспертизу проект восьмиэтажного многоквартирного жилого дома, который они представили в УАиГ. Однако им было выдано разрешение на шесть этажей и сказано, что разрешение будет изменено на заключительных этапах строительства. С уверенностью в этом застройщики вели строительство, следуя проекту, но все их обращения по этому поводу не рассматривались ни УАиГ, ни администрацией, а затем дело просто передали в суд. Однако выполненное строительство не является самовольным, поскольку отсутствует совокупность необходимых для этого признаков. Дом возведён застройщиками на собственном земельном участке, предназначенном под многоквартирный жилой дом, при наличии разрешения на строительство, вопрос о выдаче которого был решён установленным порядком до принятия новых правил застройки и землепользования с оговоркой увеличения этажности по мере осуществления строительства. Однако ни одного заявления об изменении разрешения в сторону увеличения параметров объекта от застройщиков и их представителя УАиГ не приняло, каждый раз в устной форме высказывалось согласие с возведением восьми этажей, в т.ч. и после начала строительства выше шестого этажа, с заверениями о разрешении этого вопроса позже в рабочем порядке. Застройщиками изначально предполагалось строительство восьми этажей, исходя из этого произведены инженерно-геологические изыскания строительной площадки, заказан проект восьмиэтажного дома, поскольку изначально речь шла об этой этажности, её изменение в разрешении до шести - следствие смены городской администрации. Проект прошёл строительную экспертизу с положительным заключением и был одобрен архитектурой. Строительство осуществлено качественными материалами с соблюдением всех обязательных требований, СНиПов и пр., что видно по результатам экспертизы. Жилищный вопрос в городе полностью не решён и возведённый застройщиками Карачаевым Н.Д. и Мамедовой З.В. жилой дом не нарушает ничьих прав и интересов, он органично вписывается в ландшафт и облик этой части города, уже есть желающие жить в этом доме.

Просили сохранить дом в существующем состоянии в собственности застройщиков.

Обжалуемым решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 26 октября 2015 года исковые требования администрации города Кисловодска о приведении объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома, возведённого Карачаевым Н.Д. и Мамедовой З.В. на собственном земельном участке КН26:34:030104:485 размером 1904 кв.м в гор. Кисловодске ул.Декабристов, 25 в соответствие с разрешением на строительство NRu26305000-58, выданным и.о. начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации гор. Кисловодска 04 июля 2014 года - оставлены без удовлетворения. Исковые требования Карачаева Н.Д. и Мамедовой З.В. удовлетворены.

Суд признал право общей долевой собственности Карачаева Н.Д. и Мамедовой З.В. в размере 1/2 доли за каждым на многоквартирный жилой дом (литер А), расположенный на земельном участке КН26:34:030104:485 размером 1904 кв.м в гор. Кисловодске Ставропольского края ул. Декабристов, 25, а также на квартиры и помещения названного многоквартирного жилого дома, а именно на расположенные на первом этаже с общей площадью жилых помещений - 177,1 кв.м, из которых жилая площадь - 48,1 кв.м; с общей площадью обособленных нежилых помещений - 259,4 кв.м; площадью помещений общего пользования - 43,3 кв.м; площадью всех помещений, включаемых в площадь здания - 479,8 кв.м:

- однокомнатную квартиру N1 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 88,3 кв.м и жилой 23,9 кв.м;

- однокомнатную квартиру N2 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 88,8 кв.м и жилой 24,2 кв.м;

обособленных нежилых помещений общей площадью 259,4 кв.м: N1 (торговый зал) площадью 23,5 кв.м; N2 (торговый зал) площадью 32,8 кв.м; N3 (торговый зал) площадью 58,7 кв.м; N4 (подсобное) площадью 14,7 кв.м; N5 (торговый зал) площадью 59,8 кв.м; N6 (подсобное) площадью 14,7 кв.м; N7 (торговый зал) площадью 23,1 кв.м; N8 (торговый зал) площадью 32,1 кв.м;

- помещения общего пользования: общей площадью - 43,3 кв.м: N9 (коридор) площадью 8,6 кв.м; N10 (лестничная клетка) площадью 29,7 кв.м; N11 (лифтовая шахта) площадью 5,0 кв.м

на расположенные на втором этаже, имеющем общую площадь - 430,6 кв.м, из которых жилая площадь - 137,2 кв.м; с площадью помещений общего пользования - 49,3 кв.м и площадью всех помещений, включаемых в площадь здания - 479,9 кв.м:

- однокомнатную квартиру N3 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 79,3 кв.м и жилой 24,6 кв.м;

- однокомнатную квартиру N4 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 56,7 кв.м и жилой 12,8 кв.м;

- однокомнатную квартиру N5 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 80,0 кв.м и жилой 20,5 кв.м;

-однокомнатную квартиру N6 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 80,1 кв.м и жилой 20,9 кв.м;

-однокомнатную квартиру N7 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 56,9 кв.м и жилой 12,7 кв.м;

-двухкомнатную квартиру N8 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 77,6 кв.м и жилой 45,7 кв.м;

- лестничную клетку (N12 ) - 49,3 кв.м

на расположенные на третьем этаже, имеющем общую площадь - 456,4 кв.м, из которой жилая площадь - 127,7 кв.м; с площадью помещений общего пользования - 49,5 кв.м и площадью всех помещений, включаемых в площадь здания - 505,9 кв.м:

- однокомнатную квартиру N9 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 83,3 кв.м и жилой 27,6 кв.м;

- однокомнатную квартиру N10 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 63,4 кв.м и жилой 15,3 кв.м;

-однокомнатную квартиру N11 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 81,6 кв.м и жилой 20,8 кв.м;

-однокомнатную квартиру N12 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 82,0 кв.м и жилой 21,0 кв.м;

- однокомнатную квартиру N13 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 62,6 кв.м и жилой 15,3 кв.м;

- однокомнатную квартиру N14 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью 83,5 кв.м и жилой 27,7 кв.м;

- лестничную клетку (N13 ) - 49,5 кв.м

на расположенные на четвёртом этаже, имеющем общую площадь - 480,8 кв.м, из которой жилой - 141,5 кв.м; с площадью помещений общего пользования - 49,1 кв.м и площадью всех помещений, включаемых в площадь здания - 529,9 кв.м:

- однокомнатную квартиру N15 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью - 88,2 кв.м и жилой - 31,9 кв.м;

- однокомнатную квартиру N16 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью -70,5 кв.м и жилой - 18,3 кв.м;

- однокомнатную квартиру N17 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 82,1 кв.м и жилой - 20,8 кв.м;

- однокомнатную квартиру N18 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью -82,2 кв.м и жилой - 20,8 кв.м;

- однокомнатную квартиру N19 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью -69,8 кв.м и жилой - 18,1 кв.м;

- однокомнатную квартиру N20 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 88,0 кв.м и жилой - 31,6 кв.м;

- лестничную клетку (N14) - 49,1 кв.м

на расположенные на пятом этаже, имеющем общую площадь 505,1 кв.м, из которой жилая - 156,6 кв.м; с площадью помещений общего пользования - 48,2 кв.м и площадью всех помещений, включаемых в площадь здания - 553,3 кв.м:

- однокомнатную квартиру N21 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью - 92,7 кв.м и жилой - 36,3 кв.м;

- однокомнатную квартиру N22 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью - 77,5 кв.м и жилой - 21,3 кв.м;

- однокомнатную квартиру N23 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью

-82,2 кв.м и жилой - 21,0 кв.м;

-однокомнатную квартиру N24 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 83,0 кв.м и жилой - 21,0 кв.м;

- однокомнатную квартира N25 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью - 77,2 кв.м и жилой - 20,9 кв.м;

-однокомнатную квартиру N26 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 92,5 кв.м и жилой - 36,1 кв.м;

- лестничную клетку (N15) - 48,2 кв.м.

на расположенные на шестом этаже, имеющем общую площадь - 527,6 кв.м, из которой жилая - 171,0 кв.м; с площадью помещений общего пользования - 48,2 кв.м; и площадью всех помещений, включаемых в площадь здания - 575,8 кв.м:

-однокомнатную квартиру N27 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 97,0 кв.м и жилой - 40,3 кв.м;

-однокомнатную квартиру N28 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 84,3 кв.м и жилой - 24,2 кв.м;

-однокомнатную квартиру N29 по ул. Декабристов, 2 5 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью - 82,7 кв.м и жилой - 21,0 кв.м;

-однокомнатную квартиру N30 по ул. Декабристов, 2 5 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью -83,0 кв.м и жилой - 21,0 кв.м;

-однокомнатную квартиру N31 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 84,0 кв.м и жилой - 24,1 кв.м;

-однокомнатную квартиру N32 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 96,6 кв.м и жилой - 40,4 кв.м;

- лестничную клетку (N16) - 48,2 кв.м

на расположенные на седьмом этаже, имеющем общую площадь - 548,4 кв.м, из которой жилая - 246,0 кв.м; с площадью помещений общего пользования - 48,2 кв.м; и площадью всех помещений, включаемых в площадь здания - 596,6 кв.м:

- однокомнатную квартиру N33 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 56,0 кв.м и жилой - 32,7 кв.м;

- двухкомнатную квартиру N34 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 135,4 кв.м и жилой - 66,0 кв.м;

-однокомнатную квартиру N35 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 82,7 кв.м и жилой - 21,0 кв.м;

-однокомнатную квартиру N36 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 83,0 кв.м и жилой - 21,0 кв.м;

- двухкомнатную квартиру N37 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью-135,4 кв.м и жилой - 66,0 кв.м;

- однокомнатную квартиру N38 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 55,9 кв.м и жилой - 39,3 кв.м;

- лестничную клетку (N17) - 48,2 кв.м

на расположенные на восьмом этаже, имеющем общую площадь - 570,4 кв.м, из которой жилая - 306,7 кв.м; с площадью помещений общего пользования - 48,2 кв.м и площадью всех помещений, включаемых в площадь здания - 618,6 кв.м:

- однокомнатную квартиру N39 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 55,8 кв.м, из нее жилая - 39,1 кв.м;

- однокомнатную квартиру N40 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью- 146,5 кв.м, из нее жилая - 93,1 кв.м;

- однокомнатную квартиру N41 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью - 82,7 кв.м, из нее жилая - 21,0 кв.м;

- однокомнатную квартиру N42 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью - 83,0 кв.м, из нее жилая - 21,0 кв.м;

- однокомнатную квартиру N4 3 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью -146,5 кв.м, из нее жилая - 93,5 кв.м;

- однокомнатную квартиру N44 по ул. Декабристов, 25 гор. Кисловодска Ставропольского края общей площадью -55,9 кв.м, из нее жилая - 39,0 кв.м;

- лестничную клетку (N18) - 48,2 кв.м -на помещения технического этажа, имеющего общую площадь обособленных нежилых помещений - 54,6 кв.м с площадью помещений общего пользования - 42,0 кв.м и площадью всех помещений, включаемых в площадь здания - 96,6 кв. м. :

- помещение N20 - машинное отделение - 49,7 кв.м;

- помещение N21 - машинное отделение - 4,9 кв.м;

- лестничную клетку (N19) - 42,0 кв.м

Указал, что настоящее решение согласно ФЗ-122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97г. является основанием для государственной регистрации (изменения зарегистрированных сведений) присужденного имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В апелляционной жалобе представитель администрации города-курорта Кисловодска, по доверенности Бурлак М.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность вынесенного решения. В обоснование доводов указывает, что согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.03.2015 года N 26/001/2015-43207 Карачаев Н.Д. является сособственником земельного участка, кадастровый номер 26:34:030104:446, площадью 1589 кв. м., расположенного по адресу: город Кисловодск, ул. Декабристов, с условно разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей. Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.03.2015 года N 26/001/2015-43207 гр. Мамедова З.В. является сособственником земельного участка, кадастровый номер 26:34:030104:446, площадью 1589 кв. м., расположенного по адресу: город Кисловодск, ул. Декабристов, с условно разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей. Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденным решением Думы города- курорта Кисловодска от 30.05.2014 года N 61-414, указанный земельный участок расположен в зоне ЖУ - зона малоэтажной жилой застройки, где установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства: этажность не более 4 этажей, высота зданий - не более 12 метров. Высота спорного объекта капитального строительства - ориентировочно 24-25 метров, этажность указанного объекта составляет 7 этажей, что нарушает установленные Правилами предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства на территории городского округа города- курорта Кисловодска. На вышеуказанном земельном участке, с отклонением от разрешения на строительство от 04.07.2014 года N Ru26305000-58, в нарушение утвержденного градостроительного плана земельного участка от 16.04.2012 года N Яи26305000-31, проектной документации, осуществлено возведение объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома - этажностью 7 единиц. 06.03.2015 года - выходом на место представителей управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска установлено, что на земельном участке, площадью 1589 кв.м, с кадастровым номером 26:34:030104:446, расположенным по адресу: город-курорт Кисловодск, ул. Декабристов, выполнялись строительно- монтажные работы по возведению многоквартирного жилого дома. На период обследования установлено следующее: объект представляет собой в плане прямоугольное сооружение, имеющего в осях размеры 15,0X33,0 м. здание представляет собой каркасное сооружение, где в качестве заполнения используется пено-газо-бетонный блок. Архитектура здания подчинена конструктивным особенностям, а именно: после горизонта второго этажа здание по главному фасаду консолями увеличивает площадь следующих этажей. На период осмотра выполнено 5 этажей и выполняются работы по устройству монолитных элементов 6 и 7 этажей, на что указывает последовательность устройства объемного арматурного каркаса, и устройство опалубки. Технический этаж, выполнен как тех. подполье, высотой 1,7 м. Сетка колон ориентировочно выполнена с шагом 5,0X4,0, 5,0X6,0 м., сечение колон 400X1200мм и 400Х400мм соответственно. Ориентировочная площадь застройки составляет 500-520 кв.м. На момент осмотра на объекте выполнялись работы по монтажу металлоизделий и опалубки на 6-7-ом этажах. Ограждение строительной площадки отсутствует. Мероприятия по предупреждению и обеспечению безопасности нахождения людей рядом с объектом строительства, равно как и нахождение рабочих на объекте застройщиком не предусмотрено (рабочие выполняют работы без средств индивидуальной защиты - каски, страховочные устройства при работе на высоте свыше 15 метров. Зона работы не обеспечена временным ограждением, нет сигнальных лент и тд.). Отсутствует паспорт объекта строительства. Разрешение на строительство орган местного самоуправления ранее выдавал на возведение 6 этажного МКЖД (разрешение на строительство Ки 26705000-58 от 04.07.2014г.). Разрешенное использование земельного участка - для многоквартирной жилой застройки, многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей. Градостроительным планом земельного участка установлен максимальный процент застройки - 40%. На основании вышеизложенного, комиссия пришла к выводу, что действия застройщиков, имеют отклонение от параметров в части увеличения этажности, увеличения строительного объема, и ряда других характеристик, в том числе несоответствие разработанной ранее разрешительной документации и рассматривается как нарушение выданного ранее разрешения на строительство объекта и действующего законодательства в сфере строительства. 10.03.2015 года управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска в адрес Карачаева Н.Д. было направлено предписание об устранении выявленных нарушений в 5-дневный срок. До настоящего времени предписание не исполнено. Строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 26:34:030104:446 по адресу: город Кисловодск, ул. Декабристов, осуществляется с отклонением от выданного разрешения на строительство. Таким образом, многоквартирный жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке по адресу: город Кисловодск, ул. Декабристов, строится с отклонением от выданного разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка. Следовательно, создан с нарушением градостроительных норм и правил. Таким образом, указанный многоквартирный жилой дом подлежит приведению в соответствие с выданным разрешением на строительство от 04.07.2014 года N Ки26305000-58 за счет средств Карачаева Н.Д. и Мамедовой З.В.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель Мамедовой З.В. и Карачаева Н.Д. - Курбанов Р.А. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на неё, заслушав пояснения представителя Администрации города-курорта Кисловодска СК, Управления Архитектура и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска СК по доверенности Кукушкину С.Н., поддержавшую доводы жалобы, представителей Мамедова З.В., Карачаева Н.Д. по доверенности Курбанова Р.А., Шевченко Н.Ю., возражавших в удовлетворении жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований Карачаева Н.Д. и Мамедовой З.В. к Администрации г. Кисловодска о признании права собственности на самовольно возведённое здание, расположенные в нём квартиры и помещения, в связи с неправильным применением норм материального права.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Карачаеву Н.Д. на основании договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от 10.09.2013г., договора купли продажи земельного участка от 26.09.2013 г., договора купли-продажи 1\2 доли в праве на жилой дом и земельный участок от 14.11.2013 г., соглашения от 19.12.2013 г. на праве общей долевой собственности 1\2, принадлежит земельный участок с КН 26:34:030104:485 из земель населённых пунктов - многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей, площадью 1904 кв.м, по адресу: город Кисловодск, ул. Декабристов, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26 АК 274100 от 29.06.2015 г.

Мамедовой З.В. на основании договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от 12.09.2013г., договора купли-продажи 1\2 доли в праве на жилой дом и земельный участок от 14.11.2013 г., соглашения от 19.12.2013 г. на праве общей долевой собственности 1\2 принадлежит земельный участок с КН 26:34:030104:485 из земель населённых пунктов - многоквартирные жилые дома от 3 до 5-6 этажей, площадью 1904 кв.м, по адресу: город Кисловодск, ул. Декабристов, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26 АК 274200 от 29.06.2015 г.

04 июля 2014г. и.о. начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации гор. Кисловодска Карачаеву Н.Д. и Мамедовой З.В. выдано разрешение на строительство N Ru 26305000-58 многоквартирного жилого дома по ул. Декабристов, 25-27 в г. Кисловодске на земельном участке площадью 1589 кв. м., площадь застройки 544,7 кв.м., общая площадь 3572,5 кв.м., со строительным объёмом 12397,4 куб.м., в т.ч. ниже отметки 0,000 - 436,2 кв.м. и офисных помещений - 256 кв.м., с количеством этажей - 6 единиц, кадастровый номер земельного участка 26:34:030104:446, срок действия разрешения до 04.06.2017г.

Карачаев Н.Д. и Мамедова З.В. на основании указанного разрешения осуществили строительство многоквартирного жилого дома до степени готовности 95%, площадь застройки 3572,5 кв.м, адрес : СК г. Кисловодск, ул.Декабристов дом 25-27 и 10.09.14г. зарегистрировали на него право общей долевой собственности по 1\2 доли, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26 АК 274861 от 16.09.2015 г. и свидетельством о государственной регистрации права серии 26 АК 274862 от 16.09.2015 г.

По результатам изысканий составлен Отчёт об инженерно-геологических изысканиях на объекте: "Многоквартирный жилой дом по ул. Декабристов, 25-27 в гор. Кисловодске". Данный отчёт был представлен в ООО "Стройтехнология" гор. Москва на предмет негосударственной экспертизы результатов инженерно- геологических изысканий по объекту многоквартирный жилой дом по ул. Декабристов, 25-27 в гор. Кисловодске с технико-экономическими характеристиками: этажей 8, квартир 40, площадь застройки 544,7 кв.м., общая площадь жилого здания 4650,1 кв.м. По результатам экспертизы дано положительное заключение N1-1-1-0079-14: результаты инженерно-геологических изысканий соответствуют требованиям технических регламентов и составу разделов проектной документации; сведения об инженерных изысканиях являются достаточными для принятия проектных решений по строительству объекта: "Многоквартирный жилой дом по ул. Декабристов, 25-27 в гор. Кисловодске".

Согласно градостроительному заключению МУП "АПБ" по многоквартирному жилому дому на ул. Декабристов гор. Кисловодска, утверждённому начальником УАиГ администрации гор. Кисловодска Д.В.Б. 16.04.14г., на земельном участке Карачаева и Мамедовой во второй курортной зоне возможно строительство многоквартирного жилого дома. Градостроительным планом земельного участка по ул. Декабристов гор. Кисловодска также учтено нахождение участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, указано назначение объекта капитального строительства - 1 многоквартирный жилой дом, 5-6 этажей (без указания предельной высоты), максимальный процент застройки 40%.

Разрешая заявленные Карачаевым Н.Д и Мамедовой З.В. исковые требования к администрации города курорта Кисловодска о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, суд первой инстанции удовлетворил их, сославшись на положения ст.ст. 218, 219, 222, 615 ГК РФ, положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а так же на экспертное заключение N419/15 от 13.10. 15, согласно которому выполненные истцами работы по возведению многоквартирного жилого дома расположенного по адресу г. Кисловодск, ул Декабристов, 25, соответствуют действующим требованиям градостроительных, санитарно - технических, экологических и противопожарных норм и правил и угрозу жизни и здоровью граждан не создают. Кроме того, истцами получено положительное заключение негосударственной экспертизы N 2-1-1-006-14 проектной документации во исполнение требований ст. 50 ГрК РФ по договору N023/2605-014 от 14.05.14г. с аккредитованным Федеральной службой по аккредитации (свидетельство NРОСС Ш.0001.610270 бланк N0000358) ООО "Экспертиза и консультирование" гор. Москва, утверждённое 18.09.14г

Таким образом, проанализировав приведенные выше нормы права, имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства, суд первой инстанции вынес суждение о признании права собственности за истцами по 1\2 доли за каждым на самовольно возведенный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г.Кисловодск, ул. Декабристов, 25 на земельном участке КН 26: 34:030104;485 размером 1904 кв метров, а также на квартиры и помещения многоквартирного жилого дома.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в этой части и находит решение суда в данной части подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований Градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил. Аналогичные права собственника земельного участка закреплены и в ст. 2 63 ГК РФ.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом, как следует из положений ч. 2 той же статьи - лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В тоже время, ч. 3 ст. 222 ГКРФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, так как ст. 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст.51 ГрК РФ).

Исходя из изложенного, объект капитального строительства будет считаться построенным или реконструированным на законных основаниях, если он возведен на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости или принадлежит ему на праве собственности, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, 04 июля 2014г. и.о. начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации гор. Кисловодска Карачаеву Н.Д. и Мамедовой З.В. выдано разрешение на строительство N Ru 26305000-58 многоквартирного жилого дома по ул. Декабристов, 25-27 в г. Кисловодске на земельном участке площадью 1589 кв. м., площадь застройки 544,7 кв.м., общая площадь 3572,5 кв.м., со строительным объёмом 12397,4 куб.м., в т.ч. ниже отметки 0,000 - 436,2 кв.м. и офисных помещений - 256 кв.м., с количеством этажей - 6 единиц, кадастровый номер земельного участка 26:34:030104:446, срок действия разрешения до 04.06.2017г.

Других разрешений на строительство, так как и разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части увеличения предельно допустимой этажности здания, предусмотренных для зоны малоэтажной жилой застройки, материалы гражданского дела не содержат.

Согласно Выписки из Правил землепользования и застройки городского округа города - курорта Кисловодска, утвержденных Решением Думы города курорта Кисловодска от 30 мая 2014 года N 61-414, предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства - не более 4этажей, высота зданий - не боле12 метров, данный объект капитального строительства - ориентировочно 24-25 метров, минимальная площадь земельного участка, предназначенная для многоквартирного жилищного строительства составляет 2500 кв метров, земельный участок, расположенный по адресу город Кисловодск ул. Декабристов, кадастровый номер 26:34:030104 :446, имеет площадь 1589 кв метров, что существенно нарушает предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства.

Несоответствие общей площади и строительного объема явилось следствием того, что застройщик, увеличив этажность дома в соответствии с разрешением на строительство с 6 этажей до 8 единиц, не мог не увеличить общую площадь объекта и строительный объем.

Истцами совершались действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства шестиэтажного многоквартирного жилого дома, однако ими возведен многоквартирный жилой дом, состоящий из восьми этажей и технического этажа (многоэтажный жилой дом).

Сведений о том, что Карачаев Н.Д. и Мамедова З.В.обращались за получением разрешения на строительство именно восьмиэтажного многоквартирного жилого дома, в материалах дела не имеется, что не было учтено судом первой инстанции. Таким образом, спорный объект недвижимости построен без необходимого разрешения, имеется отклонение от параметров в части увеличения этажности, увеличения строительного объема, несоответствие разработанной ранее разрешительной документации, что является признаком самовольной постройки. Доводы апелляционной жалобы в данной части являются обоснованными.

Таким образом, проанализировав фактические обстоятельства дела в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на многоквартирный жилой дом не подлежат удовлетворению, поскольку истцом при возведении объекта капитального строительства без разрешения на строительство существенно нарушены требования градостроительного законодательства.

При этом судебная коллегия считает, что оснований для того, чтобы считать осуществление постройки без соответствующего разрешения вынужденным, не имеется. Признание судом первой инстанции право собственности на многоквартирный дом с отдельно взятыми 44 квартирами, при отсутствии технического паспорта на каждую квартиру, также судебной коллегией признается неверным.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым указать на следующее.

В соответствии с ФЗ N 26-ФЗ от 23 февраля 1995 года " О природных лечебных ресурсах, лечебно- оздоровительных местностях и курортах" природные лечебные ресурсы, лечебно- оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми природными объектами и территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной ( горно- санитарной) охраны

Как следует из материалов дела, согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 26;34:030104:446 полностью входит в зону второго округа санитарной охраны города Кисловодска.

Следовательно, по изложенным мотивам решение суда первой инстанции в части признании права собственности за Карачаевым Н.Д. и Мамедовой З.В. на самовольно возведенное здание является незаконным и необоснованным, и подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Карачаева Н.Д. и Мамедовой З.В ... к администрации города курорта Кисловодска о признании права собственности на самовольно возведенное здание, расположенные в нем квартиры и помещения.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что истцом по основному иску администрацией города курорта Кисловодска, в нарушение требований ст 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств, послуживших бы основанием для удовлетворения исковых требований администрации города курорта Кисловодска в части приведения незавершенного объекта капитального строительства в соответствии с разрешительной документацией, в связи с чем в этой части решение суда, судебная коллегия, полагает обоснованным.

В соответствии с абз 2 п 46 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от N 10\22 " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве, может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Как следует из материалов дела и вышеназванного экспертного заключения заключение N419/15 от 13.10. 15, согласно которому выполненные истцами работы по возведению многоквартирного жилого дома расположенного по адресу г. Кисловодск, ул Декабристов, 25, соответствуют действующим требованиям градостроительных, санитарно - технических, экологических и противопожарных норм и правил и угрозу жизни и здоровью граждан не создают. Кроме того, истцами получено положительное заключение негосударственной экспертизы N 2-1-1-006-14 проектной документации во исполнение требований ст. 50 ГрК РФ по договору N023/2605-014 от 14.05.14г. с аккредитованным Федеральной службой по аккредитации (свидетельство NРОСС Ш.0001.610270 бланк N0000358) ООО "Экспертиза и консультирование" гор. Москва, утверждённое 18.09.14г. Оснований сомневаться в достоверности и правильности выводов эксперта ни у суда первой инстанции, у судебной коллегии не имеется

Заключения судебных экспертиз полностью соответствует требованиям ФЗ N 73 от 31 мая 2001 года " О государственной судебно- экспертной деятельности в РФ". Не вызывает никаких сомнений и компетентность экспертов, которые в соответствии со ст 307 УК РФ были в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Изложенное, по мнению, судебной коллегии, свидетельствует о правильном выводе суда в указанной части, а доводы апелляционной жалобы в этой части являются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 26 октября 2015 года в части удовлетворения исковых требований Карачаева Н.Д. и Мамедовой З.В. к администрации гор. Кисловодска о признании права собственности на самовольно возведённое здание, расположенные в нём квартиры и помещения - отменить. Принять в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении указанных требований - отказать. В остальной части это же решение суда - оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя администрации города-курорта Кисловодска, по доверенности Бурлака М.А. - удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи: